Главная
Про деньги
Живем по закону
Принимаем квартиру у застройщика: как не пропустить косяки

Принимаем квартиру у застройщика: как не пропустить косяки

Даша Якутия

узнала, как принять квартиру у застройщика

19.06.23

www.shutterstock.com

На приемке жилья собственник должен сам проверить качество строительства и ремонта новой квартиры. Недостатки застройщик должен устранить бесплатно, поэтому ему выгоднее, чтобы как можно больше жильцов приняли квартиры без претензий.

Рассказывать о проблемных местах никто не будет, но если не заметить их сразу, придется делать ремонт за свой счет. В статье расскажем, как правильно провести приемку квартиры и грамотно оформить результаты осмотра.

Содержание

Что такое приемка квартиры

Приемка квартиры регулируется ст. 7 и 8 №442-ФЗ.

Правила приемки жилья. В ст. 8 №214-ФЗ сказано, что квартиру в новостройке застройщик обязан предоставить дольщику по передаточному акту. Он оформляется в трех экземплярах: для покупателя, застройщика и Росреестра.

Если владелец квартиры не найдет существенных недостатков, он должен подписать акт приема-передачи жилья и таким образом подтвердить, что не имеет претензий к застройщику.

Акт потребуется для регистрации права собственности в Росреестре и оформления налогового вычета за покупку недвижимости.

Образец акта приемки-передачи квартиры (Источник: domofond.ru)

Чтобы проверить, соответствует ли отделка жилья и качество строительства заявленным параметрам, понадобится договор купли-продажи недвижимости. Там указаны все параметры жилья.

Срок приемки квартиры

Сроки уведомления собственников. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщиком должен уведомить дольщиков, что готов передать им объект.

О приемке застройщик должен предупредить заказным письмом или письмом на электронную почту, указанной в ДДУ. В нем будет указано, когда можно записаться на приемку. Обычно в договоре ДДУ указан срок в 10-14 дней: за это время дольщик должен отреагировать на приглашение, например, записаться на просмотр.

Срок приемки квартиры. Приемку нужно провести в течение двух месяцев с момента получения уведомления от застройщика. Срок приемки квартиры отсчитывается со дня уведомления дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и открыта запись на просмотр квартир и выдачу ключей.

Если покупатель не принял квартиру в течение положенного срока, застройщик может подписать акт приема-передачи жилья в одностороннем порядке. Тогда устранять недостатки придется за свой счет.

Установленные сроки приемки квартиры не обязывают дольщика подписывать акт приема-передачи. Если обнаружились недочеты, на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев. После этого нужно провести повторную приемку и, если все в порядке, подписать акт.

Что делать при нарушении сроков. Некоторые застройщики делают так, чтобы покупатель не успел подписать акт в течение двух месяцев. Например, говорят, что свободных дат на приемку квартиры нет или назначают приемку через два с половиной месяца, но подписывают акт до прихода собственника через 60 дней.

В этом случае покупатель должен направить застройщику письменную претензию. В ней нужно написать, что собственник готов принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Нужно взять копию претензии с распиской о получении застройщиком или отправить ее письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если дело дойдет до суда, претензия будет доказательством, что покупатель был готов принять квартиру в срок. Но застройщик, вероятно, не захочет доводить дело до суда и назначит дату приемки квартиры в пределах установленного срока.

Как подготовиться к приемке жилья

Выбрать время. Лучше принимать квартиру, когда светло, чтобы заметить все недостатки строительства и ремонта.

Найти договор и проектную документацию. Оттуда можно узнать заявленную площадь, высоту потолков, планировку и особенности отделки, например, производителей сантехники или дверей. Эти документы нужно изучить до начала приемки.

Согласовать сроки с собственниками жилья, которые указаны в договоре долевого строительства. Акт должен подписать каждый собственник. Если кто-то не может прийти, ему надо оформить у нотариуса доверенность на другого дольщика.

Привлечь к осмотру сторонних специалистов. На рынке много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщиков. Специалисты проверят жилье на соответствие строительным нормам и договору, составят список нарушений и проконсультируют по выявленным дефектам.

Например, заказать приемку квартиры можно на «Домклик». На странице сервиса нужно нажать «Заказать приемку» и указать месторасположение дома. Цена приемки зависит от региона и сложности объекта: осмотр квартиры с отделкой дороже, чем черновой.

При обращении к посреднику покупателю нужно оформить доверенность на специалиста, который будет проводить приемку квартиры. Ее нужно нотариально заверить.

Цены на услугу приемки квартиры в Москве от специалистов «Домклик»

Взять с собой приборы, которые помогут проверить качество строительства и отделки:

бумагу и ручку, чтобы записывать замечания;
мел или бумажный скотч, чтобы маркировать недостатки;
пауэрбанк с индикатором зарядки или тестер, чтобы проверить розетки;
зажигалку или спички для проверки вентиляции и герметичности стеклопакетов;
рулетку и уровень, чтобы измерить площадь и перепады стен и потолков;
камеру для фиксации недостатков.

Как провести приемку квартиры

Приемка квартиры состоит из трех частей: проверка документов в офисе застройщика, первичный осмотр квартиры и поиск дефектов, подписание акта приема-передачи жилья.

Проверить документы. Застройщик обязан предоставить акты приема-передачи квартиры и ввода объекта в эксплуатацию. Также он должен принести паспорта и гарантии на инженерное и технологическое оборудование: счетчики воды и электричества, проводку и канализацию, двери и стеклопакеты. Срок гарантии на него составляет не менее трех лет.

Если квартира сдается с отделкой «под ключ», гарантия на ремонт и сантехнику составляет пять лет и считается с момента ввода дома в эксплуатацию.

Нельзя подписывать акт приема-передачи квартиры до ее осмотра. Недобросовестные застройщики иногда предлагают сделать это в офисе, якобы чтобы сэкономить время. Соглашаться не надо: в этом случае все последующие претензии к застройщику будут бессмысленны.

Осмотреть квартиру. Что нужно проверить в первую очередь:

целостность входной двери и коробки, ручек, замка и глазка;
наличие трещин, щелей, влажных пятен на стенах и потолке;
измерить высоту потолка и убедиться, что он соответствует документам застройщика;
качество покраски, поклейки обоев и укладки напольного покрытия;
работу розеток, выключателей и патронов;
целостность стекол, откосов, рам, подоконников и уплотнителей;
проверить, легко ли окна закрываются и открываются, как работают ручки;
с помощью зажигалки проверить отсутствие сквозняка при закрытом окне;
вентиляционные отверстия: проверить тягу с помощью зажигалки или листа бумаги;
электрощиток, наличие проводов под звонок;
канализацию и водоснабжение: трубы должны быть без повреждений и сухие, под трубами тоже не должно быть влаги;
целостность радиаторов: они должны быть установлены ровно и хорошо крепиться к стене;
температуру батарей, если покупатель принимает квартиру в отопительный сезон.

Этапы приемки не могут быть ограничены по времени. Клиент может искать и записывать дефекты хоть весь день, и застройщик не имеет права его торопить.

Подписать акт приема-передачи квартиры, если собственник не нашел недостатков в ремонте и отделке или они несущественные.

Если застройщик сдал квартиру с недостатками

С 2022 года поменялись правила приемки квартиры. Раньше можно было не подписывать акт осмотра, если выявлялись любые дефекты в строительстве или ремонте. Застройщик устранял их, снова приглашал собственника на осмотр и предлагал подписать акт.

По новым правилам, если покупатель обнаружил в квартире несущественные недостатки, он должен подписать акт приема-передачи и заполнить дефектный лист: в нем нужно перечислить все недостатки квартиры. Их застройщик обязан устранить в течение 60 дней, но передать ключи покупателю нужно сразу.

Покупатель имеет право отказаться подписывать акт приемки квартиры, если в ней есть существенные недостатки. Их застройщик также обязан устранить за 60 календарных дней. Ниже расскажем, что считают существенными и несущественными недостатками.

Существенные недостатки делают квартиру непригодной для проживания. К ним относятся:

длинные и глубокие трещины в полу, стенах или потолке;
неработающая вентиляция, например, без тяги;
неработающее газовое оборудование;
неисправная электропроводка;
неработающая канализация или водопровод;
сломанные окна или входная дверь;
наличие сырости и плесени в квартире.

Застройщик обязан устранить эти недостатки и пригласить клиента на повторную приемку. Если все в порядке, нужно подписать акт приема-передачи. Если нет, снова указать недостатки в дефектном акте и отказаться от подписания акта.

Если застройщик не может устранить существенные недостатки, покупатель вправе требовать назад деньги за жилье с уплатой процентов.

Если застройщик не согласен с требованиями покупателя, он вправе привлечь специалиста для осмотра жилья и строительной экспертизы, на это дается пять рабочих дней. Если приглашенный эксперт подтвердит наличие недостатков, которые нельзя исправить, застройщик обязан вернуть деньги за квартиру.

Несущественные недостатки — это дефекты, которые не делают квартиру непригодной для жилья. Например, царапины и сколы на дверях, окнах, стенах, плохо отрегулированные двери и окна или небольшая неровность полов. Такие недочеты нужно перечислить в дефектном акте: на бланке должны быть реквизиты застройщика, название и имя директора и дата приемки.

Акт должен предоставить застройщик вместе с остальными документами (Источник: zakonius.ru

Чтобы представитель застройщика мог подписать дефектный акт, у него должна быть доверенность с неистекшим сроком действия — это нужно проверить.

После подписания документов представитель застройщика объяснит, когда можно получить ключи от квартиры и в какой срок устранят недостатки.

Если застройщик не устранил дефекты в срок, собственник вправе требовать неустойку. Если недостаток существенный, неустойка составит 1% от стоимости жилья за каждый день просрочки. Если несущественный, неустойка составит 1% от стоимости расходов для устранения дефектов за каждый день просрочки.

Можно ли сделать ремонт самому. По новым правилам, покупатель должен дождаться, пока застройщик устранит недостатки. Если тот откажется или не сделает этого в установленный срок, собственник может устранить недочеты сам и потребовать соразмерно уменьшить стоимость квартиры.

По закону застройщик дает гарантию три года на технологическое и инженерное оборудование и пять лет — на все остальное.

Если покупатель при осмотре квартиры дефектов не обнаружил и подписал акт приемки, но в течение срока гарантии что-то сломалось, нужно написать претензию застройщику. Тот обязан устранить дефекты.

Чтобы избежать непредвиденных расходов, перед приемкой жилья нужно изучить документы на квартиру и подготовить список того, что именно нужно проверить.

Еще лучше привлечь платных специалистов или знакомых, которые разбираются в ремонте. Главное — не подписывать акт приемки до завершения осмотра, даже если застройщик торопит или предлагает сделать это в офисе без выезда на объект.

Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!