Как переехать из коммунальной квартиры в Москве

Москвичи, которые живут в коммуналках, могут рассчитывать на помощь государства. Но на тех же основаниях, что и другие граждане, которых власти города признали нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основной документ, который регулирует обеспечение жильем, — закон города Москвы № 29. По нему получить отдельные квадратные метры смогут жители города, которые соответствуют определенным критериям. Подробнее о них расскажем дальше. 

Еще переехать в отдельное жилье из коммуналки можно в рамках программы реновации. Это программа, которая работает с 2017 года в Москве и рассчитана до 2032. По ней жителей хрущевок переселяют в новостройки, а старые дома сносят. Однако стать участником программы могут только пятиэтажки, которые находятся в плохом состоянии, а на переезд согласны две трети собственников. Тем, у кого была комната в коммуналке, дадут однокомнатную квартиру или денежную компенсацию. Таким образом, расселение будет возможно только, если большая часть жильцов согласится переехать.

Новые квадратные метры дают также жителям ветхого и аварийного жилфонда. Но таких квартир в Москве немного. Например, в 2024 году власти столицы планируют расселить 44 дома — как правило, это постройки конца XIX или первой половины XX веков. 

Чтобы получить помощь от государства, москвич должен сначала подтвердить, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Если горожанин соответствует требованиям, его поставят на жилищный учет. По закону №29, для этого человек обязан:

Дополнительно к основным условиям должно быть соблюдено одно из этих оснований:

Чтобы попасть в списки очередников, нужно написать заявление о постановке на учет и подготовить необходимые документы, которые подтвердят, что вы нуждаетесь в жилье. Весь пакет можно отправить онлайн на сайте mos.ru или принести в центр госуслуг «Мои документы».

Статус нуждающегося в жилых помещениях можно потерять, если у вас что-то изменилось в жизни: вступили в брак, повысились доходы, родились дети или умер кто-то из членов семьи. В этом случае придется заново подавать заявление и пакет документов. Если этого не сделать, муниципалитет снимет с учета и пришлет уведомление об этом не позднее, чем через три дня после такого решение — его принимают в той же организации, где ставили на учет.

Вид помощи, которую получит житель коммуналки, зависит от нескольких фактов. Больше всего вариантов у людей, которые встали на учет до марта 2005 года. Им полагается жилье по договору соцнайма, субсидия на покупку жилья, социальная ипотека, компенсация затрат на ремонт. Другая категория — все те, кто встал на учет после марта 2005-го, при этом у них может быть или не быть статус малоимущего гражданина. Им полагаются только квадратные метры по договору социального найма, когда человек арендует квартиру у государства, или в безвозмездное пользование. Последнее дают пожилым людям и инвалидам. В этом случае они должны оплачивать только ЖКУ. 

Сколько квадратных метров государство даст по договору соцнайма, зависит от состава семьи. Московская норма — 18 м² на человека. По закону №29, супруги получат однокомнатную квартиру площадью до 44 м², семья из трех человек, если в ней есть супруги, — двушку до 62 м². Но уже 74 м² положены семье, в которой нет мужа и жены — например, это мама и двое детей. Семье из четырех или пяти человек дадут жилье площадью по 18 м² на каждого члена семьи.

Новое жилье власти могут дать на двух условиях — с освобождением старой жилплощади или в дополнение к ней. В первом случае придется переехать, во втором — можно остаться, но улучшить условия. Это касается владельцев коммуналки — они могут остаться в ней, но занять другие комнаты. Например, когда соседи тоже стояли на жилищном учете и им дали жилье в другом месте. Тогда оставшиеся комнаты по договору соцнайма может занять семья, которая раньше ютилась в одной комнате. 

Аренда квартиры у государства намного дешевле, чем у других собственников. В Москве базовый тариф — 38,66 ₽ в месяц за квадратный метр. То есть жилье площадью 44 «квадрата» для супругов будет стоить в 1,7 тыс. ₽ в месяц. Дополнительно нужно оплачивать жилищно-коммунальные услуги. 

Ее получают только москвичи, вставшие на жилищный учет до марта 2005 года. 

Норматив средней рыночной стоимости «квадрата» — это показатель, который применяется для расчета размеров социальных выплат на покупку или строительство жилья.

Размер выплаты определяют так: 

Полученная цифра будет нормативной стоимостью. Чтобы определить размер субсидии, необходимо посчитать долю, которая зависит от срока жилищного учета. Например, если прошел год, то доля составит 5%, два года — 12%, а девять лет — 67%, от 10 лет — 70%. Итоговая сумма выплаты — это доля от нормативной стоимости.

Среднюю рыночную стоимость «квадрата» определяет два раза в год Министерство строительства и ЖКХ РФ. Этот показатель применяют для расчета социальных выплат на покупку или строительство жилья. В первой половине 2024 года в Москве нормативный квадратный метр стоит 170 578 ₽. 

Важно знать, для расчета размера субсидии учтут недвижимость, которая уже есть у заявителя. Например, по социальной норме семье из двух человек полагается 50 м². Но у нее в собственности есть комната в коммуналке площадью 18 м². В этом случае субсидию выделят на покупку недостающих до социальной нормы 32 м² (50 м²—18 м²).

К примеру, у супружеской пары есть комната в коммуналке 16 м² и они больше 10 лет стоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. По нормативу им полагается квартира 50 м². Субсидию они получат исходя из недостающей площади 34 м² (50 м² —16 м²). Чтобы узнать размер выплаты, нужно сначала посчитать размер стоимости квадратов, которых не хватает: 34 * 170 578 ₽ = 5 799 652 ₽. Но получат супруги не все сумму, а 70% — это 4 049 756 ₽.

Чтобы получить субсидию, нужно написать заявление на изменение учетного дела. Тогда вместо очереди на квадратные метры вас переместят в другую — на получение выплаты. Деньги можно будет потратить на: 

Жилье должно отвечать определенным требованиям:

Купить жилье будущие собственники могут в Москве или любом другом регионе страны. 

Встать на жилищный учет — не означает, что вы сможете быстро получить жилье по соцнайму и переехать из коммуналки. На начало 2024 года в Москве в очереди на получение жилья стоят 9,8 тысячи семей, ждать приходиться годами.

По отчету Департамента городского имущества, за 2023 год только 280 семей смогли присоединить свободные комнаты в коммуналках, переехать по программам реновации или расселению ветхого жилья. Еще 394 семьи получили субсидию на улучшение жилищных условий. При этом место в очереди может сдвигаться — впереди могут оказаться льготники: ветераны, люди с тяжелыми хроническими заболеваниями, инвалиды и сироты, которых по закону пропускают вперед. 

Если ждать десятилетиями не хочется, жители коммуналок вправе выбрать другой вариант. После трех лет жизни в комнате ее собственник вправе выкупить соседние квадратные метры по льготной стоимости или занять их по договору социального найма. Сделать это получится, если соседи переехали, а жилье стало государственной собственностью. Сделка возможна при условии, что покупатель признан нуждающимся в улучшении жилищных условий (ст. 38 закона № 29). Те, кто арендует комнату у государства, смогут выкупить ее по рыночной цене. Либо сначала приватизировать жилье, а потом приобрести его по льготной цене. Купить комнаты можно в ипотеку.

Если в квартире нет людей, состоящих на жилищном учете, купить освободившуюся комнату могут остальные соседи. В первую очередь такое право появляется у собственников соседней коммунальной квартиры, которые живут в Москве от 10 лет и не ухудшали жилищные условия последние пять лет. Во вторую — у любого жителя коммуналки. Чтобы сделку разрешили, нужно обратиться в Департамент городского имущества с заявлением и пакетом документов. При подаче заявления должна быть проведена процедура сверки сотрудником Департамента копий документов с их оригиналами.