Научим разбираться в исламских финансах
Научим разбираться в исламских финансах
Пройти курс

Как купить квартиру в 2023 году: инструкция

Как купить квартиру в 2023 году: инструкция

www.shutterstock.com

Покупка квартиры кажется долгим и сложным процессом. Многие думают, что обязательно понадобятся услуги риелтора и много времени на заключение сделки.

Но можно купить квартиру без агента, а часть документов оформить онлайн. В статье расскажем, как это сделать.

Содержание

    Что нужно знать перед покупкой квартиры

    При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. 
    Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.
    Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. 
    Новый дом будет радовать тем, что квартиру можно полностью обустроить под себя. Но вы не сможете сразу заселиться и прописаться, а в первые месяцы будете слышать шум ремонта у соседей.

    В квартире с историей вас ждет быстрая регистрация, готовая инфраструктура и возможность торга с продавцом. Но изношенные коммуникации и старый ремонт могут перевесить все плюсы.
    Здраво оценивайте финансовые ресурсы перед покупкой квартиры. Подумайте, сможете ли внести первый взнос самостоятельно или придется искать деньги.

    Если решили взять ипотеку, то придерживайтесь правила: выплаты по кредиту не должны превышать 30% от общего ежемесячного дохода. Обращайтесь в разные банки, чтобы выбрать наилучшие условия. 
    Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:
    • заявление-анкету;
    • паспорт гражданина РФ;
    • подтверждение доходов за последние 12 месяцев.
    Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика.
    В Ак Барс Банке можно оформить заявку на ипотеку онлайн. Минимальная ставка составляет от 4,3%, срок кредита — до 30 лет. 
    Если стандартные ставки и сроки кажутся слишком большими, проверьте, подходите ли вы под условия льготных программ. С их помощью можно сэкономить на ставке и даже обойтись без первоначального взноса.

    Выбор зависит от региона покупки и состава вашей семьи. Программы отличаются ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита, списком банков.
    Ася Левнева
    директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
    «Сегодня сложилась ситуация, когда активность на вторичном рынке больше не стимулирует первичный. Многие продают квартиры не для того, чтобы купить качественную новостройку, а ради отъезда из страны.

    На первичном рынке предложение почти вдвое превышает спрос. Для равновесия девелоперам придется снизить цены на менее ликвидные объекты.

    Перед покупкой нужно сравнить цены на сопоставимые лоты, изучать документы и внимательно читать кредитные договоры, если берете ипотеку».
    Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:
    1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. 

    Документ содержит информацию о гендиректоре и учредителях фирмы, уставном капитале. Если в компании часто менялось руководство, это повод задуматься.
    выписка из ЕГРЮЛ
    Для запроса сведений из ЕГРЮЛ нужно знать ИНН или ОГРН компании-застройщика
    2. Проверить, входит ли застройщик в единый реестр, и есть ли у него долги. 

    Если компания находится в перечне, она не нарушает обязательств: сдает многоквартирные дома в указанный срок, вносит достоверную информацию о себе и объектах. Ложные сведения наказываются штрафом. А узнать о долгах фирмы-застройщика можно на сайте судебных приставов.
    3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.
    Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.
    4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.
    Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. 
    Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.

    На что обратить внимание при выборе объекта

    Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.
    Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей
    Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.
    Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.
    Ольга Антонова
    специалист агентства недвижимости «Этажи»
    «В первую очередь покупатели обращают внимание на ремонт. Актуален запрос сразу заехать и жить. Многие торгуются за кухню и встроенную технику.

    Набирают популярность закрытые дворы. Подземный паркинг многим кажется дорогим, поэтому стоянки для авто очень актуальны. Люди смотрят дворы в вечернее время, чтобы понять вместительность.

    Бо́льшим спросом пользуется вторичное жилье. Но лучше взять квартиру в новостройке и сделать ремонт. Поясню на примере.

    Например, в Кемеровской области квартира 2019-2021 годов с ремонтом стоит в среднем 125 тыс. ₽ за «квадрат». В новостройке средняя цена — 95 тыс. ₽.

    Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 11,4% , на новостройку — 7,7% с господдержкой или 5,3% — по семейной программе. Если вычесть эту разницу, выгоднее взять жилье в новостройке и сделать ремонт самостоятельно.

    К тому же собственники свежей вторички часто используют серые схемы. Например, просят указать в договоре цену ниже фактической, чтобы уменьшить налог с продажи. Тогда покупатель получит меньшую сумму имущественного вычета. А если сделку признают недействительной, новый владелец потеряет не только квартиру, но и разницу в цене. Своим клиентам не рекомендую заключать такие сделки»
    Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.
    Светлана Перминова
    директор ООО «Юникорн»
    «Некоторые застройщики начиняют смарт-инфраструктурой не только жилой комплекс, но и квартиры. Иногда это предустановленные устройства в квартирах с отделкой или white box, иногда комплекты «умного дома» преподносят собственникам как подарок.

    Также застройщики предлагают приобрести устройства как дополнительную опцию и включают стоимость в состав ипотеки».
    Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.
    Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.
    пример плана перепланировки квартиры
    В каталоге типовых решений есть рекомендации, какие зоны можно расширить и за счет чего (Источник: сайт мэра Москвы)
    Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения.
    Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:
    • внутренние перегородки;
    • расположение дверных и оконных проемов;
    • конструкцию пола;
    • расположение сантехники, труб, газопровода.
    Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. 
    Руслан Сырцов
    коммерческий директор ГК «Европея»
    «Главный тренд 2023 года — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это обусловлено невысокими реальными доходами населения и растущей инфляцией. ИЖС эконом- и комфорт-класса будет активно развиваться. Мы прогнозируем повышение цен на такие дома на 5-15%.

    Проседание цен тоже возможно, в сегменте эконом и комфорт оно составит не более 5-10% в связи с низкой ценой квадратного метра, в сегменте бизнес-класса может достигать 30-40%.

    Еще одно активное направление — трейд-ин. Покупатель выбирает жилье в новостройке, а в зачет стоимости предлагает уже имеющуюся в собственности квартиру. Две сделки заключают параллельно. Разницу клиент доплачивает сам.

    Поскольку наличных у людей немного, в будущем станут популярны альтернативные схемы: торги, переуступка прав в долевом строительстве. 

    Продолжится развитие финансовых инструментов: схемы кредитования от застройщика, субсидирование ставки ипотеки банком или застройщиком. Господдержка будет и дальше, особенно для семей с детьми».

    Как заключить сделку 

    Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. 
    Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.
    Вот перечень нужных документов:
    • паспорта продавца и покупателя;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • выписка из ЕГРН;
    • договор купли-продажи — по одному экземпляру для каждой стороны и для Росреестра.
    В договоре обязательно нужно указать:
    • дату и место подписания;
    • полные сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН;
    • параметры квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, кадастровый номер, состояние;
    • данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение;
    • номер и дату свидетельства о праве собственности;
    • гарантию продавца, что квартира без обременений;
    • точную цену;
    • обязанность продавца передать объект, а покупателя — принять и внести за него плату;
    • порядок расчетов: наличные, аренда банковской ячейки, кредит;
    • ответственность сторон за нарушение договора;
    • обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.
    образец договора купли-продажи
    При составлении договора можно менять типовой шаблон по потребностям (Источник: «Циан»)
    Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. 
    Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:
    • заявление;
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • копии паспортов физлиц или учредительных документов юрлиц;
    • договор купли-продажи.
    Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.
    Ольга Антонова
    специалист агентства недвижимости «Этажи»
    «От показа квартиры до регистрации права собственности в среднем проходит два-три месяца — зависит от наличия ипотеки или несовершеннолетнего собственника.

    Также играет роль цена: если продавец сильно ее завысил, объект может висеть полгода и дольше. И в итоге продаться ощутимо дешевле.

    Была ситуация, когда квартира на вторичке продавалась за 5,5 млн ₽. Мой клиент предложил купить за 5,3 млн ₽. Сделка не состоялась. Через полгода квартиру продали всего за 5,1 млн ₽».

    Что нужно сделать после покупки

    Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.
    пример акта приема-передачи квартиры
    Акт подтверждает, что стороны не имеют претензий (Источник: «Циан»)
    Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей
    Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».

    Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!
    0 комментариев
    Вам будет интересно
    24.03
    Живем по закону
    Как снять обременение с квартиры: пошаговая инструкция
    16.03
    Живем по закону
    Риски перепланировки: что можно и нельзя делать в квартире
    13.03
    Живем по закону
    Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2023 году
    30.01
    Экономим
    «Семейную ипотеку» расширили: как теперь взять кредит на жилье
    23.01
    Живем по закону
    Что изменится в законах о недвижимости в 2023 году

    Читайте также