Выгодно ли покупать жилье в Сочи

Недвижимость для отдыха и инвестиций
11 сентября 2020
Вера Безлепко
хочет купить квартиру в Сочи


В летний сезон цены на посуточную аренду квартир в Сочи начинаются от 2500 ₽. Поэтому недвижимость в городе — довольно привлекательный вариант для инвестиций. Кроме того, если приобрести квартиру у моря, можно проводить здесь отпуск и выходные. За месяц вы сэкономите на аренде от 75 000 ₽.

Рассказываем, сколько стоит недвижимость в Сочи и посчитаем, выгодно ли вкладывать в нее деньги.

Какая недвижимость есть в Сочи

В отличие от большинства городов, где цена недвижимости зависит в основном от уровня комфорта, в Сочи все обстоит немного по-другому. На цены здесь влияет удаленность от моря, тип постройки, уровень и качество жилья. Рассказываем, что здесь можно приобрести.

Квартиры. Можно купить новостройку или вторичку. Самые востребованные — однокомнатные и студии, в основном их покупают под сдачу туристам. Средняя площадь жилья — 25 кв. м.

Апартаменты. Выглядят как квартиры, но не имеют жилого статуса. Прописаться в помещение нельзя, его покупают в основном под аренду. Это скорее гостиница квартирного типа, где у каждого номера свой собственник. Площадь небольшая — около 25 кв. м, на ней умещается небольшой санузел
и спальня. Отдельной кухни чаще всего нет — под нее выделяют кусок прихожей или жилой зоны.

Квартиры в самострое. На вид это обычные многоэтажные дома, но они возведены незаконно, и в любой момент их могут снести. В купленной квартире нельзя прописаться: по документам покупатель становится владельцем участка, а не квартиры. Цена квадратного метра в самострое обычно дешевле, чем
в законно возведенных домах. Администрация города ведет список незаконных построек, но в реальности их намного больше, чем на сайте.

Жилые гаражи. По сути, это гараж с надстроенным жилым этажом. Внизу обычно располагается кухня, наверху — жилые комнаты. Это довольно популярный в Сочи тип жилья: некоторые гаражные кооперативы уже давно превратились в мини-поселки. Люди живут здесь постоянно, некоторые летом сдают жилье туристам. В жилом гараже тоже нельзя прописаться, но в отличие от самостроя, гараж нельзя снести: в законе нет норм, регулирующих внешний вид этих строений.
zhiloy-kvartal-iz-garazhey-v-Sochi><meta itemprop=
Это гаражный кооператив «Мзымта», все гаражи здесь жилые
Земля под постройку. Земля в Сочи дешевле квартиры — участок у моря можно купить по цене студии в отдаленном районе. На участке можно построить гостевой дом или продать землю через несколько лет дороже первоначальной стоимости в 1,5—2 раза. За это же время стоимость квартиры поднимется процентов на пятнадцать — двадцать.

Частные дома и дачи. Дачами в Сочи обычно называют дом в отдаленном селе под Адлером. На такое жилье сложно найти арендатора, поэтому его чаще покупают для себя. Можно купить готовый гостевой дом, но цены на них начинаются от шестнадцати миллионов. В центре города или в новом коттеджном поселке стоимость еще выше.
ВЫВОД: Некоторые варианты жилья довольно проблематичны. Например, квартиру в самострое можно потерять в любой момент, а в жилом гараже сложности с водой и другими коммуникациями. На мой взгляд, разумнее вложить деньги в студию, однокомнатную квартиру, апартаменты или недорогой, но перспективный участок.

Сколько нужно денег на покупку недвижимости в Сочи

Квартиры-студии и однокомнатные квартиры — доступный, востребованный и популярный тип недвижимости. Цена зависит от расположения. Дешевле всего в отдаленных районах: Лазаревском, Туапсе, Лоо, селах Адлерского
и других районов. Там можно купить квартиру за 2 200 000—2 500 000 ₽. Чем ближе к морю и инфраструктуре, тем дороже жилье. В Сочи, Адлере и
на Красной Поляне средняя стоимость небольшой студии 4 000 000—5 000 000 ₽. Если планируете покупать квартиру в новостройке, минимум семьсот тысяч заложите на ремонт. До 90% квартир в новостройках сдается без отделки.
ПРИМЕР:

На Avito продают однокомнатную студию в селе Орел-Изумруд Адлерского района, ее стоимость 2 200 000 ₽. В объявлении написано, что рядом есть супермаркет, отделение банков и продуктовый рынок.
До моря 3 км, это минимум полчаса пешком.
До центра Адлера ехать около 7 км, с учетом пробок не менее получаса.
В сезон такое жилье стоит около 1800 ₽ в сутки. В самые жаркие месяцы арендаторов найти несложно, но в мае и сентябре, когда отдыхающих поменьше, люди сюда вряд ли поедут. Владелец рискует остаться без дохода за два сезонных месяца.
obiavlenie_Avito_1><meta itemprop=
Квартира-студия в селе Орел-Изумруд. В объявлении написано, что рядом есть супермаркет, отделение банков и продуктовый рынок, но до моря и центра Адлера добираться не менее получаса
Самые дорогие квартиры в центральной части Адлера. До моря — 450 метров, рядом пляжи европейского уровня, в паре остановок Олимпийский парк, Имеретинская набережная и Сочи Парк. Если купить квартиру здесь, в сезон ее можно сдавать от 3 500 ₽ в сутки.
obiavlenie_Avito_2><meta itemprop=
Площадь этой студии в центре Адлера немного больше — 33 кв. м, а цена выше почти в два раза, чем студия в селе Орел-Изумруд
Вторичное жилье дороже примерно на полмиллиона, но ремонт делать не нужно или недорогой — косметический. Например, квартира в центре Сочи с отделкой, мебелью и техникой: можно сдавать сразу после покупки. До моря 10—15 минут пешком, столько же до Морского вокзала и парка Ривьера. Рядом много кафе, баров и ресторанов.
obiavlenie_Avito_3><meta itemprop=
Студия в центре Сочи площадью 22 кв. м. Ее можно сдать за 3500 ₽ в сутки и дороже
Апартаменты. Если прописка в Сочи для вас не первостепенна, можете купить апартаменты и жить сколько угодно или сдавать в аренду. Чаще всего апартаменты строятся в развитых и дорогих туристических районах. Некоторые апартаменты находятся в управлении отелей — вам не придется встречать и провожать гостей, следить за чистотой и порядком. Но управляющая компания будет забирать часть дохода — в среднем 20—30%. Покупая апартаменты, вы приобретаете готовый бизнес.
Для описанных условий цена выглядит подозрительно низкой, даже с учетом срочной продажи. Если цена на жилье ниже среднерыночной в том же районе, стоит узнать у продавца, в чем причина. Чтобы привлечь клиентов, недобросовестные риелторы размещают фейковые объявления с низкой ценой и фотографиями с других объектов
obiavlenie_Avito_4
Земельные участки. Их обычно покупают для перепродажи. Как правило, земельные участки дешевле квартиры в полтора — два раза. Если купить участок в хорошем месте, через несколько лет можно перепродать его значительно дороже. Или построить на участке гостевой дом и сдавать комнаты. В сезон стоимость размещения доходит до 1500 ₽, в зависимости от количества проживающих.
obiavlenie_Avito_5><meta itemprop=
Такой участок в 6 соток можно купить на самом берегу моря в Лазаревском районе. Квартира за эту же цену, скорее всего, будет находиться в нескольких километрах от моря

Сколько можно заработать на недвижимости в Сочи

Три самых распространенных варианта заработка на недвижимости в Сочи: посуточная аренда, длительная аренда и перепродажа. В последнем случае
вы вкладываете деньги в жилье, а затем перепродаете его через несколько лет подороже: в некоторых районах за пять лет стоимость жилья выросла в 2,5—3 раза. Например, квартиру на этапе котлована можно купить за 3 000 000 ₽,
а продать — за 4 000 000 ₽ и выше.
Но этот вариант рискованный — даже застройщик не может гарантировать,
что дом сдадут в срок. Прежде чем инвестировать в долевое строительство, посмотрите, не включен ли ЖК в список долгостроя.

Посуточная аренда. Туристический сезон в Сочи начинается в мае и длиться до октября, в Красной Поляне — еще и с декабря по март. В это время аренда жилья колеблется в районе 2500—3500 ₽. В этом году из-за пандемии сезон начался позже, а цены на 500—1000 ₽ ниже.

В центре Сочи и в Красной Поляне квартиры можно сдавать посуточно целый год: помимо туристов, жилье арендуют местные жители из отдаленных районов, они приезжают сюда провести выходные. В холодное время года аренда ниже — от 2000 ₽ в сутки. Например, до лета я арендовала студию рядом с Имеретинской набережной за 21 000 ₽ в месяц. В сезон хозяева сдают ее посуточно за 4500 ₽, и мне пришлось съехать. Апартаменты на набережной стоят еще дороже — 5000—7000 ₽ в сутки.

Моя соседка сдает две квартиры: одну — в Адлере, вторую — в Красной Поляне. По ее словам, в хороший сезон на одной квартире можно заработать 600 000—700 000 ₽, при плохом раскладе — не менее 300 000 ₽. Но обе ее квартиры находятся в популярных туристических местах. Если жилье далеко от моря, заработок будет ниже.
В Нижнеимеретинской бухте дома находятся на закрытой территории: часто там есть свой бассейн, детская и спортивная площадки, а до благоустроенного пляжа идти всего 50 метров. Но и цены на жилье здесь заметно выше, чем в других районах города
obiavlenie_Avito_6
Долгосрочная аренда. В межсезонье аренда не слишком дорогая: цена студии и однокомнатной квартиры колеблется от 20 000 до 30 000 ₽ в месяц. Летом
на квартиру в туристическом месте владельцы поднимают цену в полтора — два раза, и квартира в долгосрочную аренду будет стоить уже 40 000—50 000 ₽ в месяц.

Сейчас я снимаю квартиру с кухней-гостиной и спальней за 30 000 ₽. В сезон цену повышают примерно на 10 000 ₽, либо сдают жилье посуточно. Но хозяйка моей квартиры живет за границей, искать арендаторов ей неудобно, поэтому цена аренды для меня одинаковая весь год.

Квартира расположена на Мамайке. Это не самый лучший район центрального Сочи, а мой дом вообще находится на горе с крутым подъемом. До центра мне ехать около получаса, дорога до магазина занимает не меньше 10 минут,
до моря идти в два раза дольше. Пляжи на порядок хуже, чем в Адлере и других благоустроенных местах. Плюс рядом расселенные деревянные дома, что
не добавляет микрорайону престижа. Если бы я поселилась в доме чуть ниже — минутах в семи от моря, за квартиру пришлось платить уже 40 000—50 000 ₽ или больше.
Важно: Если купить квартиру в туристическом районе, в межсезонье ее можно сдавать за 25 000—40 000 ₽, а летом удвоить цену. За год такое жилье принесет около 400 000—600 000 ₽.
Если жилье далеко от моря, цены на него обычно не поднимают. Сдать среднюю студию или однокомнатную квартиру в спальном районе на долгий срок можно за 22 000—25 000 ₽, за год она принесет около 300 000 ₽.
yandex_karty><meta itemprop=
Эта квартира находится в десяти минутах ходьбы от моего дома. По ремонту и площади она не отличается от моей, но расположена ближе к морю, поэтому ее аренда даже не в сезон стоит на десять тысяч дороже
Перепродажа. Жилье в Сочи дорожает, независимо от района, но дорожает неравномерно: в перспективных туристических районах цена недвижимости растет быстрее, чем в удаленных селах. Например, в 2013 году моя соседка купила квартиру в Адлере рядом с Нижнеимеретинской набережной.
За двухкомнатную квартиру она заплатила около 3 000 000 ₽. К Олимпиаде набережную благоустроили, рядом появились лучшие в городе пляжи
и Олимпийский парк. Цены на жилье в окрестностях моментально подскочили. Сейчас соседка планирует продавать жилье. Квартира как у нее
с косметическим ремонтом стоит 6 500 000—7 000 000 ₽, с ремонтом получше — еще дороже.

На деньги от квартиры соседка планирует купить землю в селе Адлерского района. Пока небольшой участок продают за полтора — два миллиона, но местность активно застраивают. Соседка рассчитывает, что скоро земля там станет популярна у туристов и цены на участки за пару лет вырастут вдвое.
Важно: Быстро и активно цены растут не во всех районах. Чтобы выгодно вложить деньги с целью перепродажи, нужно более или менее разбираться в устройстве города и различать востребованные и перспективные места. К таким относятся районы по соседству с туристическими объектами, которые начинают активно застраивать.

Насколько выгодно покупать недвижимость в Сочи

Для отдыха и аренды. На покупку квартиры в 15 минутах от моря и ее ремонт вы потратите около 4 000 000 ₽. В межсезонье квартиру можно сдавать
и зарабатывать по 200 000—300 000 ₽ в год. Летом — отдыхать с семьей
и экономить на аренде 75 000 ₽ в месяц. За год окупается около 500 000 ₽
из вложенных денег. Это расклад, если инвестировать в недвижимость собственные деньги. Если оформлять ипотеку, конечная стоимость квартиры вырастет — переплата зависит от первоначального взноса.

Если взять 4 000 000 ₽ в ипотеку на 15 лет с первоначальным взносом 500 000 ₽ под 6.5% годовых, то ежемесячный платеж составит около 30 000 ₽, а переплата — почти 2 000 000 ₽. В межсезонье сложно сдать квартиру дороже за 20 000—30 000 ₽, так что часть ипотечного взноса, возможно, придется гасить самостоятельно. По-моему, с учетом переплаты это невыгодно.


С первоначальным взносом побольше, ситуация чуть лучше. Например, у меня есть однокомнатная квартира в Челябинске, сейчас ее стоимость около 1 800 000 ₽. Если продать ее и использовать деньги на первоначальный взнос, ежемесячный платеж будет около 20 000 ₽. При таком раскладе я могу деньгами от арендаторов оплачивать ипотеку. Но без дополнительных вложений за 15 лет я все равно переплачу за квартиру «для отдыха» больше миллиона.
online_kalculator_Abb><meta itemprop=
Рассчитала сумму платежей
и переплату на ипотечном онлайн-калькуляторе.
Чем выше первоначальный взнос — тем ниже ставка. При взносе
1 800 000 ₽ она автоматически снизилась с 6.5%
до 6.1%
Если отдыхать в Сочи по два месяца ближайшие 15 лет, вы сэкономите около двух миллионов и окупите всего половину стоимости жилья. По-моему, покупать квартиру только для отдыха не очень выгодно, лучше совмещать отдых с арендой.

Только для аренды. Для себя рассматриваю именно этот вариант покупки. В этом случае я вижу смысл вложить деньги в более дорогую недвижимость, которую можно сдавать круглый год.
ПРИМЕР:

Студию возле Имеретинской набережной сейчас можно купить за четыре миллиона, с учетом ремонта — пять. Если в межсезонье сдавать ее за 22 000 ₽ в месяц, за семь месяцев на аренде можно заработать 154 000 ₽. В сезон выгоднее сдавать посуточно и заработать еще около 500 000 ₽. Этими деньгами досрочно гасить ипотеку и закрыть ее за 5 лет. Переплата составит всего 350 000 ₽. Через 5 лет квартира начнет приносить доход от 500 000 ₽ в год.
obiavlenie_Avito_7><meta itemprop=
За 4 500 000—5 000 000 ₽ можно найти апартаменты
в престижном районе, например, на Имеретинской набережной. Аренда апартаментов в межсезонье стоит около 30 000 ₽ в месяц, а в сезон — 5000—7000 ₽
в сутки
Для перепродажи. На свободные деньги можно купить квартиру в развивающимся районе. За пару лет район застроится, и квартира подорожает в 2—2,5 раза. Чтобы жилье не простаивало до продажи, его можно сдавать и получать по 200 000—300 000 ₽ в год.

Если хотите инвестировать в жилье, лучше не полагаться целиком на риелторов: есть риск купить квартиру в отдаленном селе далеко от моря и с плохой инфраструктурой. Лучше приехать в Сочи и на месте выбирать недвижимость. Вы сможете оценить благоустроенность района, расстояние до моря и популярных туристических мест, познакомиться с соседями.
Шпаргалка
Что нужно знать, чтобы купить квартиру в Сочи
1
Цены на жилье в Сочи начинаются от 1 500 000 ₽
За эту цену можно купить только студию в самострое и жилой гараж. Покупать такие объекты опасно, а сдавать — невыгодно.
2
Цены на ликвидную недвижимость в Сочи начинаются
от 4 000 000 ₽
Если покупать жилье в ипотеку и сдавать посуточно, можно отбить покупку
за 5 лет, на собственные деньги — еще быстрее.
3
Посуточная аренда в сезон приносит собственникам жилья
300 000—700 000 ₽ в год
Самые дешевая аренда в Лазаревском, Лоо, Дагомысе и других отдаленных районах и окрестных селах. Дороже — в Сочи, Адлере и на Красной Поляне.
4
На долгосрочной аренде можно заработать
от 200 000 до 500 000 ₽ в год
Средняя цена за аренду студии — 25 000 ₽ в месяц. Квартира в привлекательном туристическом районе приносит доход в полтора — два раза больше чем жилье на периферии.
5
В сезон туристы тратят на аренду примерно 75 000 ₽ в месяц
Каждый месяц выделяйте долю дохода, которую инвестируете. Так ваш капитал будет постоянно расти.
6
Земля на побережье стоит примерно как квартира в отдаленном районе
На ней можно построить гостевой дом и зарабатывать на аренде или перепродать через несколько лет.
7
За три — пять лет стоимость участка и квартиры в некоторых районах увеличивается в два раза и больше
Чтобы выгодно вложить деньги, нужно разбираться в городской инфраструктуре или найти хорошего риелтора.