Как продать долю в квартире: инструкция

Гражданский кодекс РФ различает два вида общей жилой собственности: совместную и долевую. Совместная возникает, например, если супруги купили квартиру в браке и не планируют ее делить. В этом случае собственники распоряжаются недвижимостью совместно. Долевая собственность предполагает, что у каждого владельца есть выделенная ему часть квартиры. Собственник имеет право продать, подарить или завещать долю по своему желанию.

Доля в квартире бывает идеальной и реальной. Идеальная доля означает, что собственник владеет дробью от целого. Например, в семье из пяти человек каждый обладает одной пятой частью квартиры. В квартире все общее: кухня, санузел, спальня. Реальная доля подразумевает, что собственник владеет отдельным жилым помещением внутри квартиры — спальней или гостиной. Кухня, санузел, коридор и балкон остаются в общем пользовании. Чтобы единолично пользоваться жилым помещением, нужно заключить соглашение с совладельцами. 

Чаще всего встречаются идеальные доли. Каждый совладелец обладает равной долей в квартире или доме, а пользуются имуществом все вместе. Чтобы узнать размер своей доли, закажите выписку из ЕГРН на Госуслугах или в МФЦ.

Встречаются также микродоли — незначительная часть собственности. Это значит, что во владении у собственника очень мало квадратных метров — например, 1/100 часть в квартире 45 м². Иногда собственники продавали по 1/20 части своей квартиры, чтобы покупатель мог получить постоянную регистрацию в городе. Сейчас так делать нельзя. 1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Согласно им, теперь нельзя проводить сделки с недвижимостью, если в результате новый собственник получит менее 6 м² общей площади. Поправки касаются только сделок после 1 сентября 2022 — если вы ранее владели 1/100 долей, ее не отберут.

По закону совладельцы долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. Продавец обязан в письменной форме известить их о намерении продать долю, указать цену, порядок расчета и срок передачи права собственности. Нельзя отправить одно извещение на всех, даже если собственники проживают по одному адресу. Лучше всего уведомить собственников почтой — с описью вложения и уведомлением о вручении для каждого совладельца. Если в течение 30 дней никто из совладельцев не захочет выкупить долю, ее можно продать третьему лицу.

Если не хотите пользоваться почтой, поручите нотариусу передать извещения другим собственникам. Стоимость услуги зависит от региона. В Казани цена составляет 2 220 ₽, в Москве — 2 600 ₽, в Новосибирске — 3 813 ₽. 

Когда другой долевой собственник согласится выкупить вашу долю, начинайте оформление сделки. Что нужно сделать:

Если другие собственники не захотели выкупить вашу долю, вы можете продать ее третьим лицам. Для этого нужно дождаться ответа от других собственников в течение 30 дней, либо попросить написать нотариально заверенный отказ от покупки, чтобы начать продажу быстрее. Отсутствие ответа означает отказ от приоритетного права покупки. 

Нельзя продавать долю другим покупателям по цене выше или ниже той, что вы указывали для совладельцев — об этом говорится в ст. 250 Гражданского кодекса. Когда найдете покупателя, действуйте по тем же пунктам, что и в предыдущем разделе. Сначала составьте договор, потом заверьте сделку у нотариуса и передайте сведения в Росреестр.

Если доля — часть ипотечной квартиры, то продавать ее можно только с согласия банка.

Налог с продажи доли равен обычному НДФЛ от продажи имущества — 13%. Однако продавец освобождается от уплаты, если:

Сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, регулируются ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Родитель, опекун или попечитель не может продавать имущество ребенка без согласия органов опеки по месту проживания. Чтобы получить согласие, нужно подать заявление в МФЦ. В нем следует указать, что родитель обязуется соблюдать права и интересы несовершеннолетнего

Если родители развелись, но сохранили родительские права, — оба должны подписать заявление. Это требование касается и детей в возрасте от 14 до 18 лет.

Опека рассматривает заявление в течение 15 календарных дней. Ответ приходит в письменной форме. Отказ должен сопровождаться мотивировочной частью. Решение можно оспорить в суде.

Если органы опеки согласовали продажу доли ребенка, можно оформлять сделку по прежним шагам. Детям до 14 лет не нужно участвовать в оформлении документов. После 14 лет дети подписывают договор купли-продажи в присутствии опекунов или родителей.

Если нужно продать квартиру с долями несовершеннолетних целиком, условия будут аналогичными. 

Получать согласие на продажу доли от других долевых собственников не обязательно. А вот действовать без уведомления запрещено законом. Если совладельцы — ваши родственники, попробуйте договориться с ними устно. Предложите выкупить вашу долю. Не получилось договориться на ваших условиях — обратитесь к нотариусу. Отправьте письменные извещения и ждите официальных ответов.

Если собственник продал долю третьему лицу, совладельцы могут попытаться оспорить эту сделку. В суде им нужно доказать, что не получали письменного уведомления и не могли воспользоваться правом преимущественной покупки. Только тогда сделку признают недействительной. Если продавец действовал в рамках закона и ничего не нарушил — суд отклонит иск.