Кого могут выселить из квартиры

Выселение — это освобождение жилого помещения от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрет на его дальнейшее использование. Если человек не желает освободить квартиру добровольно, это делается принудительно.

Принудительное выселение производится судебными приставами с участием понятых, а если это необходимо, при содействии сотрудников органов внутренних дел с составлением акта о выселении и описи имущества.

При невозможности свободного доступа с согласия проживающего в жилое помещение, допускается вскрытие — взлом двери (п. 6 ч. 1 ст. 64 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Поэтому бывший собственник может месяцами или даже годами занимать квартиру, пока ее не купит другой человек или организация и не потребует освободить помещение.

Если дом аварийный и принято решение о его сносе, освободить квартиру необходимо к определенной дате, о чем прописано в уведомлениях, которые направляют всем жильцам.

Если собственника принудительно выселяют из квартиры или собственного дома, ему обязаны предоставить другое жилое помещение или компенсировать его стоимость.

Муниципальное жилье могут вовсе не предоставить или предоставить не равной, а меньшей площади, например, из-за долгов по ЖКХ. Разница стоимости идет в счет погашения долга.

Оставить совсем без жилья не имеют права, если только это не залоговая квартира, а заемщик подписал договор залога по доброй воле. Подробно о частных случаях читайте далее.

Прописанных людей, которые не являются собственниками, выселяют без предоставления жилья и места проживания.

За долги собственника могут выселить даже из единственного «неприкосновенного» жилья.

По закону взыскание по исполнительным листам не может быть обращено на жилое помещение, единственно пригодное для постоянного проживания должника и его семьи (ст. 446 ГПК РФ).

Однако это правило не относится к ипотечному жилью и недвижимости, которая служит залогом по потребительскому кредиту. Также выселить могут из муниципального и неприватизированного жилья.

В случае ипотеки квартира находится в залоге у банка. А некоторые люди будучи собственниками единственного жилья, берут кредит под залог этой квартиры. Договор залога означает, что кредитор в случае просрочки платежей имеет право получить возмещение из стоимости имущества. То есть подать в суд с требованием изъять у должника и продать квартиру с торгов.

Выселить из муниципального жилья могут за долги по ЖКХ, если проживающий не платит больше шести месяцев. Например, у меня есть знакомая семейная пара, которую выселили за неуплату коммуналки из трехкомнатной квартиры сначала в двухкомнатную, а через несколько лет они вновь накопили большие долги и перебрались в однокомнатную малосемейку. 

Предоставляемое выселяемым за долги по ЖКХ жилое помещение должно быть указано в решении суда о выселении (п. 3 ст. 89 Жилищного кодекса РФ).

Не брать кредит под залог недвижимости, своевременно погашать долговые обязательства, договариваться с кредиторами.

Можно ли выселить человека из квартиры за плохое поведение? Оказывается, можно.

Если владелец квартиры или члены его семьи периодически нарушают права соседей, это может стать причиной выселения. Чтобы доказать это, нужно неоднократно вызывать полицейских, которые будут фиксировать факты хулиганства и нарушения тишины в ночное время.

В этом случае исковое заявление о выселении и продаже жилья с торгов подают исключительно местные органы власти. Если просто соседи или управляющая компания подадут иск о выселении, судья откажет в удовлетворении требования. 

Однако соседи вправе пожаловаться на собственника или нанимателя муниципальной квартиры в местную администрацию, прокуратуру или в полицию. Госорганы проверят обращение и примут меры: призовут к порядку, привлекут к ответственности при наличии оснований, выдадут предписание об устранении нарушений в разумный срок, и только потом, если нарушения продолжатся, через суд будут требовать выселения.

Собственнику будет выплачена компенсация стоимости жилья. А вот нанимателю по соцнайму другая жилплощадь предоставлена не будет. 

Если у нарушителя есть несовершеннолетние дети и он не будет лишен родительских прав, выселить его будет сложнее. Для выселения ребенка потребуется разрешение органа опеки и попечительства, который может отказать в проведении этой процедуры.

Соблюдать законы, общественные нормы и правила поведения. Суды считают выселение и продажу жилья крайней мерой и удовлетворяют требования администрации примерно в одном случае из десяти.

Поэтому собственнику достаточно приложить минимальные усилия, чтобы обозначить факт исправления нарушений, и суд откажет в удовлетворении иска.

За незаконную перепланировку для граждан предусмотрены не только штрафы на сумму 2–2,5 тыс. ₽, но и выселение из квартиры.

За незаконную перепланировку могут выселить даже из приватизированной квартиры.

Без разрешения можно проводить только косметический ремонт: выравнивать и красить стены, менять электропроводку без штробления, ставить новые двери, стеклопакеты, стелить линолеум, укладывать ламинат или проводить другие работы, которые не меняют план помещения.

Чтобы перенести дверные проемы, снести ненесущие стены и объединить жилые комнаты, построить дополнительные перегородки, объединить смежные квартиры по горизонтали и вертикали, требуется согласование с органом местного самоуправления.

Не допускается ни при каких условиях перепланировка, ухудшающая условия эксплуатации здания и проживания людей (п. 1.7.3 постановления № 170 Госстроя РФ, постановление правительства РФ № 47). Категорически запрещается сносить несущие стены, объединять лоджию с комнатой, устанавливать радиаторы отопления на лоджию, располагать «мокрые» зоны — ванную, санузел, кухню над жилыми комнатами соседей, увеличивать площадь кухни или санузла за счет жилых комнат.

Если собственник сделал незаконную перепланировку, ему выдадут предписание добровольно переделать все обратно в определенный срок. Если он этого не сделает, то по решению суда может лишиться квартиры — даже единственной. В суд может подать администрация, прокуратура по собственной инициативе или по жалобе соседа, который узнал о незаконной перепланировке. 

По решению суда собственника выселят, а квартиру продадут с торгов тому, кто согласен восстановить жилье. Вырученные от продажи деньги собственнику вернут, но сумма будет меньше рыночной цены квартиры — с учетом расходов, необходимых на восстановление жилья согласно техническому плану.

Если квартира не приватизирована, с нанимателем муниципального жилья могут расторгнуть договор соцнайма, предоставив другое жилое помещение меньшей рыночной стоимости.

Подготовить проект перепланировки самостоятельно или заказать в проектной организации, подать заявление на перепланировку в уполномоченный орган — как правило, это местная администрация, получить разрешение в течение 45 дней со дня представления документов, провести перепланировку и подать заявление на оформление акта приемочной комиссии в тот же орган, куда вы обращались с заявлением о перепланировке. К вам придет комиссия, чтобы сверить выполненные работы с планом и выдаст акт приемки.

Согласовать перепланировку онлайн можно через «Госуслуги», но такая опция доступна не во всех населенных пунктах. Чтобы узнать, есть ли такая возможность, нужно зайти именно на региональный или городской портал, а не на общий gosuslugi.ru.

Подробно о том, какие изменения требуют разрешения, читайте в статье: «Риски перепланировки: что можно и нельзя делать в квартире».

Основания для выселения и изъятия из частной собственности недвижимого имущества для нужд государства строго определены законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ):

1) выполнение международных договоров Российской Федерации;

2) строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения;

3) другие основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 Земельного кодекса).

Когда государство изымает у собственников земельный участок, на котором расположен дом, то оно должно возместить убытки: выплатить рыночную стоимость жилья, расходы на переезд и оформление прав на новую квартиру. Размер предоставленных компенсаций можно оспорить в суде.

Выселение происходит в течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии жилья уполномоченным органом, который размещает информацию на своем сайте, публикует решение в местном СМИ и направляет его копию правообладателям недвижимости. Собственники и правообладатели недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН, в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии могут подать заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Это нужно для того, чтобы их права были учтены должным образом.

Если в вашей земле заинтересовано государство, избежать выселения невозможно за редкими исключениями. Решение властей можно оспорить только в судебном порядке.

Несогласные с изъятием могут проводить санкционированные митинги, но как правило, они заканчиваются не в пользу митингующих или находится какое-то компромиссное решение.

Договор дарения, купли-продажи, завещание и другие сделки, по которым права на жилье передаются от одного лица другому, могут быть оспорены и признаны недействительными. Например, если при продаже не учли права наследников, продавец на момент подписания договора не отдавал отчет своим действиям, на него оказывалось моральное давление и т. д. (ГК РФ § 2 Недействительность сделок).

Если суд признает сделку с квартирой недействительной, нового собственника выселят из квартиры. Компенсация стоимости жилья выплачивается в случае, если собственник является добросовестным приобретателем по сделке. Деньги возвращает вторая сторона сделки по решению суда или государство по иску человека, лишенного жилья.

О том, в каких случаях собственника квартиры могут выселить наследники бывшего владельца, читайте в статье: «В чем опасность покупки наследственной квартиры и как снизить риски».

Если многоквартирный дом уже слишком старый или пострадал от стихийных бедствий, его могут признать аварийным. В таком случае власти принимают решение снести дом, а жильцам предлагают на выбор денежную компенсацию или квартиру такой же площади, что и прежняя. 

За нежилые помещения в аварийном доме тоже положено возмещение. Например, если у предпринимателя в аварийном доме был магазин, ему должны возместить убытки. Размер компенсации определяет орган власти или суд по иску жильца.

Если дом признан аварийным и принято решение о сносе, избежать выселения не получится. Лучше выехать из дома добровольно, не дожидаясь иска о выселении, и потратить силы на получение достойной компенсации через суд.

Иногда собственники жилья прописывают в квартире арендаторов, дальних родственников или друзей, чтобы помочь им найти работу и устроиться в новом городе. В этот момент не все помнят о том, что у прописки нет срока, а выписать человека потом бывает сложно. В будущем «лишние» жильцы могут влиять на размер оплаты за коммунальные услуги, мешать продать квартиру и приносить другие неудобства.

Собственник может выписать прописанных без их согласия, но только через суд.

О том, в каких случаях собственник может выписать прописанных и как это сделать, читайте в статье «Как собственнику выписать из квартиры бывших супругов, дальних родственников или арендаторов».

Важно помнить, что без судебного решения из собственной квартиры никто вас выселить не может. А решение суда всегда можно оспорить в вышестоящие инстанции. В каждом случае суды рассматривают такие споры индивидуально, учитывают при этом обстоятельства жизни ответчика, права и интересы детей и других иждивенцев, поэтому результаты могут быть совершенно разные. 

Выселение без судебного решения невозможно. Это значит, что любая процедура лишения недвижимости всегда сопровождается долгими процессуальными тяжбами, в которых основное правило — соблюдать гарантированное право человека на жилище, предписанное Конституцией РФ. Поэтому в таких делах, чтобы защитить свои права и сохранить недвижимость, рекомендуем обращаться за квалифицированной юридической помощью.