Пять оснований обременения квартиры

С проблемой обременения сталкиваются все те, кто продает-покупает ипотечную квартиру. Но ипотека лишь одна из причин обременения, кроме нее, есть еще четыре основания. Расскажем о них.

Купля-продажа ничем не обремененной квартиры происходит быстро, обычно в 4 этапа:

• поиск покупателя,
  
  
• заключение с ним договора,
  
  
• переоформление жилья на нового собственника,
  
  
• расчет.
  
  

Иногда к этому добавляются этапы получения разрешения от органов опеки и/или согласия супруги на проведение сделки.

Но если недвижимость обременена, купля-продажа происходит с нюансами, усложняется либо становится невозможной.

Обременение означает, что собственник ограничен в праве распоряжения недвижимостью, совершать с ней какие-либо сделки, например, ту же куплю-продажу, он может с трудом.

Обременение на квартире появляется по разным причинам, например, в силу закона или по договору залога, по воле собственника или по решению суда.

В любом случае наличие обременения настораживает потенциального покупателя, а сроки проведения купли-продажи увеличиваются.

Основания обременения квартиры бывают разные, каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Залог недвижимости — самый частый вариант обременения. Он означает, что собственник квартиры взял на себя какое-то обязательство и в качестве гарантии исполнения заложил жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира будет находиться в залоге.

Рента означает, что у собственника жилья есть обязанности перед прежними собственниками: предоставлять квартиру для проживания, выплачивать им определенную сумму (ренту) и/или содержать за свой счет. Обязанности остаются до срока, указанного в договоре ренты, или до смерти бывших собственников.

Аренда означает, что в этой квартире живут люди по договору аренды — арендаторы. Это тоже считается обременением, так как у арендаторов есть определенные права.

Доверительное управление означает, что временно квартирой распоряжается не собственник, а доверительный управляющий.

Арест — обременение в чистом виде, которое накладывает суд или судебный пристав-исполнитель. Собственник ничего не может сделать со своей квартирой.

Все, что касается недвижимости: адрес, метраж, планировка, права собственников, ограничения этих прав, сроки ограничения прав, регистрируется в государственном органе, — Росреестре.

Есть 2 способа узнать, не находится ли квартира в обременении.

Бесплатный онлайн сервис Росреестра, который доступен на его официальном сайте.

Информацию о квартире можно получить, введя адрес ее местонахождения, кадастровый номер, условный номер или номер права.

В результате система покажет, есть ли обременение на квартире и какое оно.

Выписка из ЕГРН. Если проверка через сервис результата не дала, об обременении на квартиру можно узнать из выписки из ЕГРН.

Для этого обращаются в офис Росреестра или МФЦ.

Выписка из ЕГРН небесплатная, перед ее получением (в бумажной форме) придется заплатить госпошлину 460 ₽.

Для заказа выписки в электронной форме понадобится электронная подпись, госпошлина в этом случае составит 290 ₽.

Каждый вид обременения несет разные правовые последствия.

Если квартира арестована, собственник не сможет ничего сделать, ни продать, ни подарить, ни разменять. Соответственно, получить ее в собственность не получится, пока не пройдет суд и/или собственник не исполнит судебное решение.

Если квартира заложена, для проведения сделки купли-продажи понадобится согласие кредитора. Например, если квартира в ипотеке, сделку придется согласовать с банком, выдавшим ипотечный кредит.

Если квартира в обременении по договору аренды или ренты, к новому собственнику перейдут обязанности прежнего владельца: предоставить жилье, платить ренту и т. д. Поэтому стоит внимательно изучить условия договоров аренды и ренты, рассчитать будущие расходы.

Снятие обременения регистрируют в Росреестре. Возьмем частый случай — погашение ипотечного кредита.

После внесения погасительного платежа в банке нужно взять справку о закрытии кредита и закладную со штампом о погашении долга.

К этим документам нужно приложить кредитный договор, договор ипотеки, копию паспорта, и отвезти их в МФЦ.

МФЦ передаст все документы Росреестру, который и зарегистрирует факт снятия обременения.