Научим разбираться в исламских финансах
Научим разбираться в исламских финансах
Пройти курс

Риски перепланировки: что можно и нельзя делать в квартире

Риски перепланировки: что можно и нельзя делать в квартире

www.shutterstock.com

Планировки бывают неудобными. Так и хочется сломать стены и сделать по-своему: расширить маленькую кухню, объединить лоджию с комнатой или превратить старую хрущевку в лофт-студию без единой перегородки.

Казалось бы, моя квартира — делаю, что хочу. Но перепланировка дело рискованное. Расскажем, почему и как сделать ее грамотно и по закону.

Содержание

    Как я подписал соседу разрешение на перепланировку

    В моей квартире большой коридор и очень маленькая кухня. Но я приспособился. А сосед сверху захотел увеличить кухню за счет коридора и зала. Шум перфоратора раздавался два месяца, и о перепланировке узнали все соседи.
    Когда все стихло, сосед пришел ко мне и попросил расписаться в какой-то бумаге. Я насторожился, ведь разрешение на перепланировку выдает орган местного самоуправления (п.1 ст. 26 ЖК РФ).  Согласие соседей многоквартирного дома не требуется, если ремонт не затрагивает общее имущество.
    Сосед объяснил, что разрешение нужно только от меня — соседа снизу. Я торопился на работу и расписался. А вечером подумал: мало ли, вдруг дом обвалится, и пошел посмотреть, что именно он сделал. 
    Оказалось, Виктор не сносил несущих стен — их вообще нет в наших двухкомнатных квартирах. Он просто расширил «мокрую» зону, и кусочек его кухни оказался над одной из моих комнат. Еще он объединил санузел с ванной, но это не запрещено.
    стена, которую ломал сосед
    Вот такие стены толщиной в один кирпич ломал мой сосед. Они не несущие, поэтому опасности для соседей и здания нет 
    Виктор уже четыре месяца ждет, когда узаконят перепланировку. Несмотря на мое письменное согласие, ему могут отказать и заставить вернуть стену на место, потому что расположение мокрых зон над жилыми комнатами не допускается.
    Я претензий не имею. Но если продам квартиру, а новый собственник окажется дотошным, он может подать в суд на Виктора и даже выселить его из квартиры, если тот не переделает все назад.

    Риски перепланировки

    Перепланировкой считаются любые работы, которые меняют план квартиры и требуют внесения изменений в технический паспорт. Это снос, перенос или строительство новых стен, расширение дверных проемов и другое. 
    Изменение инженерных коммуникаций называется переустройством и тоже требует согласования.

    Риски для жителей многоквартирника

    Известны случаи, когда из-за сноса несущих стен рушились дома.

    Например, в Астрахани общежитие завода переоборудовали в жилой дом. Через несколько лет секция пятиэтажки из 25 квартир обрушилась. Бизнесмена, который организовал перепланировку, приговорили к пяти годам условно.

    В Перми
    обрушился угол пятиэтажки, потому что ослабли несущие конструкции из-за незаконного ремонта офиса на первом этаже. 
    Конечно, это редкие случаи. Чаще проблемы менее катастрофические. Могут образоваться трещины в стенах, подтеки на потолке, деформироваться полы или станут меньше греть радиаторы отопления. 
    Если у вас образовались трещины в стенах или случились другие неприятности, позвоните в управляющую компанию и пройдитесь по соседям. 
    Причины трещин в стенах могут быть разными: проблемы с фундаментом, некачественные штукатурные работы, усадка, температурные колебания. Но возможно, кто-то делал перепланировку давно, а дефекты проявились только сейчас.

    Риски для собственника

    Считается, пока о перепланировке никто не знает и не жалуется, ничего плохого не будет. Многие так и делают — ломают и строят стены без разрешений.
    Но в любой момент такая «необычная» квартира может привлечь внимание, даже если негативных последствий нет. Зайдет в гости сосед или знакомый, посетит коммунальщик, участковый, почтальон — кто угодно. 
    Даже по единичной жалобе в управляющую компанию, жилинспекцию, администрацию или прокуратуру обязательно проведут проверку. Чтобы пожаловаться, даже ходить никуда не надо — можно позвонить или написать обращение онлайн.И уже завтра может последовать наказание.

    Штрафы

    Суммы штрафов за самовольную перепланировку в многоквартирном доме (п. 2 ст. 7.21 КоАП) следующие:
    • 2–2,5 тыс. ₽ — для граждан; 
    • 4–5 тыс. ₽ — для должностных лиц;
    • 40–50 тыс. ₽ — для юридических лиц.
    Если человек занимается предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, он понесет ответственность как юрлицо.
    Пример
    Иван сделал перепланировку и оборудовал мини-хостел у себя в квартире, но не получал разрешение и не оформил предпринимательство. Сосед пожаловался в администрацию. Штраф Иван заплатит не как физик, а как юрлицо — 40–50 тыс. ₽.
    Кроме штрафа выдадут предписание узаконить проведенные работы в определенный срок: как правило, четыре-шесть месяцев.
    Любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться самовольной и за нее предусмотрен штраф. Даже если вы просто перенесли дверной проем в ненесущей стене.

    Переделка за свой счет

    Когда проверяющая комиссия выявляет серьезные нарушения, на собственника подают в суд. Тот может обязать вернуть квартиру в первоначальный вид — своими силами и за свой счет.

    Выселение

    Если собственник добровольно не вернет все как было, то может лишиться квартиры — даже единственной. С нанимателем же расторгнут договор соцнайма. С иском о выселении в суд обращается местная администрация. По решению суда квартиру продадут с торгов тому, кто согласен восстановить жилье. 
    Вырученные от продажи деньги собственнику вернут, но сумма будет намного меньше рыночной цены квартиры.

    Возмещение ущерба

    Любая перепланировка может нанести соседям материальный ущерб, а незаконный ремонт — создать угрозу жизни и здоровью. Если ущерб нанесен, его придется возместить (ст. 1064 ГК РФ). Сколько придется заплатить, определит эксперт. Экспертизу имеет право заказать сосед, вы сами или назначить суд. 
    Можно возместить ущерб и без суда, если согласна пострадавшая сторона. Например, после соседской перепланировки на потолке в моей ванной образовались следы протечки. Виктор предложил заплатить 3 тыс. ₽ на натяжной потолок, и я согласился.
    Следы протечки на потолке
    Следы протечки на потолке в ванной после перепланировки моего соседа
    Если сосед согласен решить вопрос без суда и получить компенсацию ущерба, лучше переводить деньги безналом. И обязательно возьмите расписку о получении средств и отсутствии претензий — с датой и подписью.
    Чтобы не было негативных последствий перепланировки, расскажем, что можно и нельзя делать в квартире.

    Что можно делать в квартире

    Без каких-либо разрешений можно делать текущий и косметический ремонт: демонтировать старое покрытие стен, выравнивать их и красить, менять электропроводку без штробления, монтировать и менять двери, стеклопакеты, напольное покрытие, устанавливать кондиционер.
    По предварительному согласованию можно:
    • Переносить дверные проемы в ненесущих стенах.
    • Полностью сносить ненесущие стены и объединять жилые комнаты.
    • Переносить и увеличивать кухню за счет нежилой площади: коридора, кладовки, гардеробной.
    • Строить дополнительные перегородки.
    • Объединять смежные квартиры по горизонтали и вертикали, если у них один собственник.
    • Проводить другие работы, которые разрешены постановлением местной администрации.
    Главная проблема, которая возникает у собственников: как отличить несущие стены от ненесущих? Сейчас разберемся.
    Несущая стена — это та, на которую опираются верхние конструкции многоквартирного дома. А ненесущая стена — это перегородка, ее функция — разделение пространства. 
    Перегородки тоньше несущих стен и могут быть из гипсокартона, кирпича, пенобетона и другого стройматериала. Несущие стены чаще всего сделаны из армированного бетона толщиной от 18 до 25 см.
    планировка квартиры
    В одно- и двухкомнатных квартирах, как правило, нет несущих стен, только перегородки. Несущие — только межквартирные стены (Фото: mskdemontazh.ru)
    Самый простой способ узнать несущую стену — померить рулеткой и просверлить дрелью. Обычное сверло бетон не берет и будет входить в стену с большим трудом.
    Но в старых домах перегородку можно спутать с ребром жесткости или с несущей стеной. Раньше ребра жесткости часто делали из дерева. 
    Точно определить категорию стены поможет кадастровый инженер. После осмотра он выдаст заключение с характеристиками. 

    Что нельзя делать никогда, а что — с условиями

    Перепланировка квартир и комнат, ухудшающая условия эксплуатации и проживания владельцев или соседей, не допускается (п. 1.7.3 постановления Госстроя РФ № 170, постановление правительства РФ № 47).
    Нельзя никогда:
    • Полностью сносить несущие стены.
    • Объединять лоджию с комнатой — обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов.
    • Устанавливать или переносить радиаторы отопления на лоджию, балкон.
    • Располагать «мокрые» зоны — ванную, санузел, кухню над жилыми комнатами соседей.
    • Увеличивать площадь кухни или санузла за счет жилых комнат.
    • Объединять с жилыми комнатами кухню, в которой проведен газ.
    • Делать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированной кухней.
    • Нарушать работу вентиляционных систем.
    • Обустраивать теплый пол отдельно от общедомовых систем ГВС или отопления.
    • Делать перепланировку в аварийном жилье.
    Полный перечень запрещенных работ в конкретном населенном пункте указан в постановлениях местных администраций. Например, для москвичей это постановление № 508-ПП, для жителей Екатеринбурга — постановление администрации № 2505, Казани — постановление № 2180 исполкомитета города.
    Можно с условиями:
    • Переносить, сносить несущие стены частично, делать проемы в несущих стенах при условии усиления конструкций. 
    • Переносить и расширять «мокрые» зоны, если под квартирой не располагается чужое жилое помещение. 
    Пример
    Андрей живет в квартире, которая занимает два этажа, — второй и третий. На первом этаже находится гипермаркет. Мужчина хочет перенести и расширить ванную на третьем этаже — сделать большое джакузи, а на втором расширить кухню. Так как внизу тоже его квартира, а на первом этаже нет жилых помещений, разрешение выдадут без проблем.
    Некоторые изменения допускаются только с разрешения соседей. Если перепланировка квартиры затрагивает общее имущество в многоквартирнике, нужно оформить протокол общего собрания, в котором должны расписаться все собственники (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

    Как согласовать перепланировку

    Шаг 1. Подготовить проект перепланировки. 
    Закажите проект перепланировки в проектной организации, которая является членом саморегулируемой организации (СРО).
    Обязательно запросите документ о допуске к работам. В свидетельстве должна быть информация, в какой СРО состоит компания и ее номер в реестре. Еще проще проверить компанию по ИНН или ОГРН на сайте НОПРИЗ.
    Шаг 2. Подать заявление на перепланировку. 
    Согласовывают процедуру органы местного самоуправления — администрации, а в Москве и Санкт-Петербурге — органы госвласти субъекта РФ. 
    Получите выписку из ЕГРН, закажите документы в БТИ: план, техпаспорт квартиры, экспликацию и соберите другие документы. Пакет для каждого заявителя будет отличаться. 
    Например, если квартира в долевой собственности, потребуется письменное согласие всех собственников на перепланировку квартиры. Если затрагивается часть общего имущества — согласие всех соседей в виде протокола общего собрания.
    Шаг 3. Получить разрешение на перепланировку.
    Решение о согласовании проекта перепланировки занимает не больше 45 дней со дня представления документов. Документ о согласовании или отказе выдают на руки или направляют по адресу, указанному в заявлении, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения (п.3, п. 4 ст. 26 ЖК РФ).
    Срок согласования в вашем городе может быть меньше 45 дней, узнавайте на сайте администрации, в местном постановлении о перепланировке или на региональном портале «Госуслуг».
    Шаг 4. Провести перепланировку.
    Делайте все точно по плану, чтобы не пришлось ничего переделывать и тратить лишние деньги.
    Шаг 5. Подать заявление на оформление акта приемочной комиссии. 
    Заявление подается в тот же орган, куда вы обращались с заявлением о перепланировке. Услуга бесплатная. К вам придет комиссия, чтобы сверить выполненные работы с планом и выдать акт приемки.
    Шаг 6. Заказать новый технический план квартиры. 
    Обратитесь к кадастровому инженеру за новым планом квартиры с учетом перепланировки или переустройства. Это платная услуга, которая стоит от 3 тыс. ₽.
    Кадастровый инженер должен быть членом СРО. Проверить это можно на сайте Росреестра. Информация обо всех кадастровых инженерах систематизирована в разделе «Услуги и сервисы — Сервисы — Реестр кадастровых инженеров».
    Шаг 7. Внести изменения в ЕГРН.Новый план квартиры должен быть отображен в реестре недвижимости ЕГРН. Можно самостоятельно подать заявление в Росреестр, но обычно это не требуется. Акт приемочной комиссии направляет согласующий орган.
    Любые изменения в ипотечной квартире нужно согласовывать с банком, иначе можно лишиться квартиры. В договоре может быть прямой запрет на перепланировку или условие, что ее можно проводить только с письменного разрешения, поэтому изучите свой договор.
    Подробно о процедуре узаконивания перепланировки в вашем населенном пункте можно узнать на сайте местной администрации, на «Госуслугах» или в МФЦ.

    Согласование перепланировки онлайн

    Согласовать перепланировку онлайн можно через «Госуслуги», но такая опция доступна не во всех населенных пунктах. Чтобы узнать, есть ли такая возможность, нужно зайти именно на региональный или городской портал, а не на общий gosuslugi.ru.
    подача согласования на перепланировку
    Жители Казани могут подать документы на согласование перепланировки через сайт «Госуслуг»
    Для получения услуги в Казани нужно зайти в личный кабинет на «Госуслугах» Республики Татарстан, заполнить заявления и прикрепить документы
    Услугу предоставляет Исполнительный комитет Казани. Непосредственный исполнитель муниципальной услуги — администрации районов города. 
    Заявление рассматривается 30 рабочих дней.
    Чтобы получить результат, нужно лично обратиться в администрацию района. Вам выдадут распоряжение главы администрации о согласовании перепланировки или уведомление об отказе. 
    Если в вашем населенном пункте нельзя подать документы онлайн, придется лично посетить МФЦ или администрацию.

    Если отказали в перепланировке

    В согласовании откажут, если проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства или если у комиссии возникли сомнения в безопасности ремонта для дома и соседей.
    Но даже если вам отказали, есть шанс узаконить перепланировку.
    Чиновники не имеют права отказывать устно. Вам должны выдать письменный документ с указанием причины отказа. Если документ не выдают, требуют оплату дополнительных услуг, экспертиз или просто игнорируют, подайте жалобу.

    Это можно сделать
    через досудебное обжалование на «Госуслугах». Ваше обращение рассмотрят в течение 15 рабочих дней.
    Жалоба через «Госуслуги»
    Жалоба через «Госуслуги» удобна тем, что не нужно искать, в какой орган обращаться. Система все сделает сама 
    Ответ придет в личный кабинет на «Госуслугах» и на электронку. Если результат вас не устроит, обратитесь в суд.
    Через суд можно решить даже ситуации, когда отказ в перепланировке обоснован. Судья в первую очередь ориентируется на безопасность и наличие претензий третьих лиц. Если в администрации выдали отказ, но в суде никто не заявил возражений, перепланировку могут узаконить.
    Например, в одном деле суд отказал в сохранении перепланировки: собственник переделал ванную так, что в квартире этажом ниже под «мокрой» зоной оказалась жилая комната.
    Другое похожее дело разрешилось в пользу собственников, которые объединили кухню с жилой комнатой. Представители администрации и соседи в суд не пришли и возражений не заявили.

    Сколько стоит узаконить перепланировку

    Принято считать, что лучше не согласовывать и не узаконивать перепланировку.
    Ведь согласование выйдет дороже, чем оплата штрафа, а порой дороже возврата к первоначальному виду. 
    Действительно, согласование через «своих людей» или заказ услуги под ключ в коммерческой фирме стоит дорого. Мой сосед поделился, что его бумагами занимается знакомая из администрации, и он отдал за такую помощь 250 тыс. ₽.
    Но если делать все самому, это недорого. Услуга согласования перепланировки бесплатная. Платить нужно только за то, чтобы вам подготовили проект. Этим занимаются коммерческие компании, цены которых разнятся. 
    Вилка цен по Москве и области — от 15 до 100 тыс. ₽, в регионах стоимость проекта начинается от 3-5 тыс. ₽. Изготовление плана квартиры после перепланировки стоит от 5 тыс. ₽.
    Главное правило: не платить за то, что можно сделать самостоятельно.
    К примеру, откажитесь от помощи «своих людей» и услуг под ключ от коммерческих компаний. А если вам отказывают, не выясняйте причины и не спорьте. Ваша цель — получить на руки письменное заключение с мотивированным отказом. Как только получили его, идите в суд. Так вы сэкономите и деньги, и время.

    Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

    Квартира с самовольной перепланировкой всегда стоит дешевле, и покупка может быть выгодной. Но прежде чем принимать решение, осмотрите квартиру и сравните с планом — что именно изменилось.
    Если снесли несущие стены, провели отопление на балкон или сделали другие запрещенные работы, лучше отказаться от сделки. Если в будущем возникнут проблемы у соседей или с конструкцией дома, отвечать придется вам. Причем еще и перед соседями. 
    Если изменения затрагивают лишь перегородки, ванную комнату и санузел, можно купить такую квартиру. Только посчитайте, чтобы выгода была больше, чем ваши затраты на узаконивание перепланировки.

    Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!
    0 комментариев
    Вам будет интересно
    13.02
    Экономим
    7 способов сэкономить на ремонте ванной комнаты
    04.02
    Экономим
    На чем можно сэкономить при ремонте
    27.10
    Живем по закону
    Как получить компенсацию за затопленную квартиру
    29.08
    Экономим
    Как выбрать бригаду для ремонта и не прогадать
    01.04
    Живем по закону
    Какие правила обязаны соблюдать соседи

    Читайте также