Будь в курсе
Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропускать новые выпуски журнала
развиваем Бизнес

Как перевести жилое помещение в нежилое

И вести бизнес законно
27 декабря 2019
Юлия Гребенюк
изучила правила перевода
У вас в собственности есть жилое помещение, и вы хотите на нем зарабатывать, например, открыть мини-гостиницу или магазин. В этом случае обязательно нужно перевести помещение в нежилое.

Чтобы это сделать, потребуется проверить квартиру, провести собрание собственников, подать документы в департамент имущества и, наконец, зарегистрировать помещение в Росреестре. Как это сделать, я расскажу в статье.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, нужно убедиться, что оно соответствует всем критериям — иначе вам откажут в переводе.

Этажность. Все помещения под вашей квартирой нежилые. Если, например, ваша квартира на четвертом этаже, то все помещения с первого по третий этаж должны быть нежилыми. Хоть одна квартира жилая — перевести не получится. Поэтому проще всего оформлять помещения на первом этаже.

Право собственности. Квартира находится у вас в собственности, и на ней нет никаких обременений. Если, например, квартира в залоге у банка, то перевести ее не получится. Вначале нужно получить полные права, а затем браться за перевод.

Вход. У нежилого помещения есть отдельный вход. Он не пересекается с входом, которым пользуются жильцы других квартир.

Регистрация жильцов. В квартире никто не числиться. Если кто-то прописан, то сначала этого человека нужно выписать.

Пожарная безопасность. Перед переводом нужно оборудовать помещение всем необходимым. В помещении должна быть система автоматического пожаротушения и система пожарной сигнализации. Заключение о пожарной безопасности помещения выдает Госпожнадзор или независимая организация, аккредитованная в МЧС.

Звукоизоляция. Помещение хорошо звукоизолировано. Если вы собираетесь устанавливать оборудование, то обязательно нужно проверить, насколько шум от его работы соответствует нормам СанПиН. Для этого нужно предварительно положительное заключение от санэпидемстанции.

Вентиляция. У вас есть два варианта: сделать индивидуальную вентиляцию или присоединиться к общей вытяжной системе. Для подключения к общей системе получают заключение в Роспотребнадзоре о том, что выбросы не повлияют плохо на здоровье людей.

Но даже в этом случае вы не застрахованы от проблем. Если запах помешает жильцам, то они могут обратиться в суд и потребовать демонтировать вентиляцию. В такой ситуации оказался салон красоты из Москвы, и суд встал на сторону жильцов.

Как провести собрание собственников

Требования к собранию. Чтобы перевести помещение, требуется согласие всех жильцов из ближайших квартир: снизу, сверху и по бокам. Еще нужно определенное количество голосов от остальных жильцов дома. Для этого организуют собрание.

Если в доме один подъезд, то на собрание должны прийти две трети жильцов всего дома. Если подъездов несколько, то надо обеспечить явку более половины жильцов. Причем эта половина на две трети состоит из жильцов того подъезда, где будет проводиться перевод. Не впишетесь в лимит — придется проводить собрание заново.

Если вы переделываете помещение так, что уменьшается общая площадь имущества, то требуется согласие всех жильцов дома. Обращение одного человека в суд сведет на нет всю работу.

Например, в Челябинске жителю не разрешили сделать отдельный вход. Для этого вырезают кусок стены, и площадь всего дома уменьшается. Житель не стал получать согласие всех жильцов, и не смог сделать перепланировку.

На собрании процент голосов считается не от количества человек, а от того, какая площадь принадлежит каждому собственнику.
Пример
В подъезде 10 квартир, их общая площадь — 1000 кв метров. Значит, у жильца с квартирой в 300 кв метров 30% голосов, а у жильца с квартирой в 50 кв метров — 5%.

Если на собрание придет десять владельцев 50-метровых квартир, то оно будет недействительным. В сумме у них 50% голосов, а нужно более половины.

А вот если на собрание придет один собственник 300-метровой квартиры и пять владельцев 50-метровых квартир, то собрание состоится. В сумме у них 55% голосов.
Организация собрания. Вам нужно пригласить каждого из собственников. Если кого-то пропустите, то итоговое решение собрания можно обжаловать в суде. Так может произойти, если кому-то из отсутствующих не понравится, как вы сделали вход или куда повесили вывеску.

Список собственников можно запросить в управляющей компании. Чтобы узнать, кто управляет домом, воспользуйтесь сайтом «Реформа ЖКХ». Вы вводите на сайте город, улицу и номер дома. По ссылке есть контакты управляющей компании.

Бывает, что УК не отслеживает смену собственников или несвоевременно отражает у себя данные. Так что лучше подстраховаться и взять выписку по объекту капитального строительства в ЕГРН, а затем сверить каждый адрес на сайте Росреестра.
Photograph: lee Scott / Unsplash
Когда у вас на руках все адреса, нужно приглашать собственников. Для этого потребуются помощники: одному человеку нереально обеспечить высокую явку в многоквартирном доме.

Предварительно пообщайтесь с соседями, разузнайте, кто председатель совета дома. Обратитесь к нему и попросите помочь с организацией собрания. Если председателя нет, привлекайте неравнодушных соседей.

Чтобы пригласить собственников, сделайте поквартирный обход и уведомите о собрании под роспись. Это делают за десять дней до собрания. Еще можно расклеить объявления около подъездов, разложить приглашения в почтовые ящики, написать в группе соцсетях, если она есть.

В объявлении указывают причину собрания. Если вы планируете перепланировку, то так и пишите. Еще обязательно обозначьте, для чего будете использовать помещение.

Проведение собрания. Для собрания нужно выбрать председателя, секретаря и людей, ответственных за подсчет голосов. Их перечисляют во вводной части протокола собрания в произвольной форме. Главное, чтобы в документе были их ФИО, номера квартир и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Каждый присутствующий на собрании голосует письменно. Для этого под роспись он получает бюллетень. Не все могут заполнить бюллетень сразу, поскольку в нем указывают паспортные данные, площадь помещения, перечисляют документы, подтверждающие собственность. Иногда на заполнение дается несколько дней.

Когда срок заполнения бюллетеней подходит к концу, бюллетени собирают, подсчитывают голоса, и прикладывают к протоколу собрания — его оформляет секретарь в течение десяти рабочих дней. В документе обязательно указывают, что обсуждалось, и прикладывают список собравшихся. Затем документ нужно прошнуровать и пронумеровать страницы.

Приложите копии документов к протоколу общего собрания, что все присутствующие были приглашены на собрание. Если вы делали поквартирный обход и приглашали каждого лично под роспись, то приложите копию реестра.

Как подать документы на перевод помещения

После того как вы провели собрание и все зафиксировали, нужно собрать пакет документов для перевода помещения в нежилое.

  • Заявление на перевод. Узнайте, какая организация в вашем городе занимается перепланировкой, и возьмите там образец.

  • Документ, подтверждающий, что помещение принадлежит вам. Если нет подлинника, то подойдут заверенные у нотариуса копии.

  • Технический паспорт жилого помещения.

  • Поэтажный план дома, его вы можете получить в БТИ.

  • Проект перепланировки, его согласовывают с проектной организацией.

  • Протокол общего собрания с решением.

  • Согласие собственников квартир, примыкающих к помещению.

  • Копия паспорта.
Дальше пакет документов нужно направить в ведомство, которое отвечает за имущество. Например, в департамент городского имущества. Если такого ведомства нет, обращайтесь в МФЦ.

Уточните у принимающего сотрудника, когда ждать ответа от ведомства — в каждом регионе свой срок. Как только ведомство примет решение, у него по закону есть три рабочих дня, чтобы вас оповестить.

Как зарегистрировать нежилое помещение в Росреестре

Если помещению присвоили статус нежилого, то его нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы отправляет то ведомство, которое приняло решение о переводе.

Росреестр в течение 15 рабочих дней внесет все данные в свою базу и направит вам письмо по обычной или электронной почте.

Если письма нет, напишите заявление в Росреестр. Он сам запросит документы у ведомства, никаких дополнительных справок к заявлению прикладывать не нужно. Вас оповестят через пять рабочих дней после того, как данные о помещении появятся в системе.
Памятка
Как перевести жилое помещение в нежилое
1
Проверьте, подходит ли помещение для перевода
В квартире никто не зарегистрирован, она находится в вашей собственности. Обязательно нужен отдельный вход и хорошая шумоизоляция.
2
Организуйте собрание собственников жилья
Вам потребуется получить согласие всех жильцов смежных квартир, и определенное число голосов в доме.
3
Подготовьте пакет документов для перевода
Документы сдают в департамент городского имущества. Если его нет, то обращаются в МФЦ.
4
Проконтролируйте регистрацию нежилого имущества в Росреестре
Ведомство само направляет пакет документов на регистрацию. Если по какой-то не зарегистрировали, напишите заявление в Росреестр.
Читайте другие материалы об открытии и развитии бизнеса