В чем опасность покупки наследственной квартиры и как снизить риски
Купили квартиру, но объявились наследники бывшего собственника и претендуют на жилье. Почему такое возможно и как не остаться без квартиры и денег?
Расскажем, как снизить и полностью исключить риски, куда обращаться за денежной компенсацией, если жилье все-таки забрали.
Содержание
Сделка была абсолютно законной, почему на квартиру претендуют наследники бывшего собственника
Если продавец владел квартирой, полученной по наследству, менее трех лет, то существуют риски появления наследников умершего собственника. Ведь они не всегда могут успеть принять наследство в установленный законом срок шесть месяцев — например, из-за тяжелой болезни или других уважительных причин. И тогда будут через суд требовать восстановления срока вступления в наследство и своих прав.
Такое может случиться и тогда, когда наследник умершего собственника успел продать квартиру, а другие наследники захотели оспорить завещание, дарственную и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной. Это возможно, если доказать суду, что умерший собственник был недееспособен, когда писал дарственную или завещание: страдал психическим расстройством или был под влиянием алкоголя, наркотиков, других веществ, на него оказывали давление и т. д.
Кто может претендовать на квартиру, которая уже стала вашей
На квартиру могут претендовать наследники бывшего собственника:
- по завещанию — те люди, кого собственник указал в завещании;
- по закону — кто имеет право на наследство, если завещание не было составлено.
Если есть завещание, указанные в нем наследники могут пропустить срок принятия наследства, а потом восстановить его через суд. А наследники по закону — признать наследодателя или продавца недееспособным, недостойным наследником.
Кроме претендующих на право собственности есть люди, которые имеют право проживать в унаследованной квартире постоянно или временно, даже если ее продали.
Последние не отнимут у вас квартиру, но могут вселиться и проживать вместе с вами какое-то время или до конца своей жизни.
Рассмотрим подробнее, кто может претендовать на купленную вами квартиру.
Люди с обязательной долей в наследстве
Завещание при наследовании является приоритетным — имущество получают те люди, которые в нем указаны. Но количество наследников может не ограничиваться только завещанием. Есть люди, которым полагается обязательная доля в наследстве независимо от того, фигурируют они в завещании или нет.
Это:
- нетрудоспособный супруг или супруга наследодателя;
- нетрудоспособные родители наследодателя;
- несовершеннолетние или взрослые нетрудоспособные дети;
- любые нетрудоспособные иждивенцы — например, инвалиды.
Нетрудоспособными наследниками считаются не только инвалиды и пенсионеры по старости, но также люди предпенсионного возраста — женщины от 55 лет и мужчины от 60 лет (п. 1 ст. 1149 ГК РФ, ст. 8.2 № 147-ФЗ).
Все эти люди могут получить не меньше половины той доли, которая полагалась бы им по закону — если бы их близкий не составил завещание.
Бывают случаи, когда добиваются права на квартиру даже сожители и сожительницы покойных собственников. Если им удается доказать в суде, что находились на иждивении партнера в течение года, все это время жили вместе, а также свою нетрудоспособность (п. 2 ст. 1148 ГК).
Кроме тех, кому полагается обязательная доля по закону, есть и другие претенденты на наследство.
Люди, которые имеют право проживать в квартире какое-то время или всю жизнь
- Те, кто отказался от приватизации
Некоторые семьи для удобства приватизируют квартиру на одного человека, чтобы не было проблем с оплатой коммуналки. К примеру, когда живут в квартире одни люди, а за просроченные платежи по коммуналке списывают с других и т. д.
2. Отказополучатели
Это люди, в пользу которых собственник, составляя завещание, написал завещательный отказ.
Говоря простыми словами, завещал квартиру одному человеку (или нескольким людям), но с условием, что другой человек (другие люди) будет в ней проживать пожизненно или определенное время — до конкретной даты или до наступления какого-то события.
Завещательный отказ дает право пользоваться жилым помещением, и никакие последующие сделки с квартирой не могут помешать человеку жить в квартире.
Если вы купите наследственную квартиру, может объявиться отказополучатель, и вам придется с ним жить.
Наследники банкрота
Если вы купили квартиру у человека с долгами, а он через какое-то время скончался, его могут признать банкротом после смерти и оспорить его сделки с имуществом, совершенные в течение трех лет до банкротства. В том числе продажу квартиры.
Подать заявление о банкротстве могут как кредиторы, так и наследники бывшего собственника квартиры.
В течение какого времени наследники бывшего собственника могут претендовать на квартиру
Наследник может принять наследство в течение шести месяцев после его открытия. То есть обратиться к нотариусу и получить свидетельство о праве на наследство. Когда этот срок заканчивается, вступить в наследство можно только через суд в течение срока исковой давности — трех лет.
Но это не значит, что если прошло три года со дня смерти бывшего собственника квартиры, риски потерять квартиру полностью исключаются.
Три года — это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с того момента, когда человек узнал о своем праве на наследство.
Общий срок давности можно восстановить при условии, что у истца были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более шести месяцев назад до обращения в суд за восстановлением прав. К уважительным причинам пропуска срока исковой давности могут относиться: тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью.
Максимальный срок исковой давности — десять лет со дня нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ). То есть если прошло десять лет с момента смерти наследодателя, суд не будет рассматривать дело.
Риски того, что на вашу квартиру могут претендовать наследники бывшего собственника полностью исчезают только через десять лет после его смерти.
Наследник подал в суд, есть ли у него шансы забрать квартиру
Если суд восстановит сроки наследования и подтвердит право человека на наследство, он сможет вернуть себе полагающееся имущество или его часть, предъявив иск о денежном возмещении человеку, который продал жилье, или оспорив сделку купли-продажи квартиры.
Во втором случае квартиру могут забрать, и суд обяжет человека, у которого вы приобрели квартиру, вернуть вам деньги. Но возврат средств может затянуться на годы, так как денег у него может просто не оказаться — потратил, потерял.
Всем известно, как тяжело и долго взыскиваются средства судебными приставами, если должник официально нигде не работает и не имеет в собственности ликвидного имущества. В этом случае можно потерять и квартиру, и деньги.
Что делать и кто возместит стоимость утраченного жилья
Добросовестному приобретателю суд либо оставит квартиру, либо тот получит денежное возмещение от продавца или от государства.
Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобрел квартиру у того, кто не имел права ее продавать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
При этом ваша добросовестность будет априори предполагаться в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ. Именно истец должен будет доказать, что вы должны были усомниться в праве продавца отчуждать имущество.
Если вы купили квартиру по явно заниженной цене, это в совокупности с другими обстоятельствами может повысить риск ее истребования.
Несмотря на то, что добросовестность покупателя предполагается, лучше всего подать встречный иск с требованием признать приобретателя квартиры добросовестным. Добросовестность должна быть официально признана судом, чтобы потом удалось получить возмещение от государства.
Чтобы доказать свою добросовестность как покупателя квартиры, нужно обосновать, что вы не знали и не должны были знать о продаже имущества неуправомоченным лицом. Будьте готовы предоставить суду подтверждение того, что вы получили выписку из ЕГРН, копию свидетельства о наследстве, нотариальное согласие супруга, информацию с сайта ГАС Правосудие о делах с участием продавца и с сайта ФССП о наличии задолженностей. Чем больше доказательств, тем лучше.
В том случае, когда наследнику удается через суд оспорить сделку купли-продажи квартиры и вернуть себе жилье, суд обязывает продавца вернуть добросовестному покупателю деньги за квартиру. Если тот не вернет деньги в течение шести месяцев по исполнительному документу, то их выплатит Российская федерация (ст. 68.1 № 218-ФЗ), а затем предъявит регрессный иск к продавцу.
Чтобы получить деньги от государства, нужно подать исковое заявление к Российской Федерации. Заявление составляется по общим правилам, в качестве истца указывается: «Российская Федерация» или «Министерство финансов РФ».
Иск подается в районный (городской) суд по месту нахождения наследственного имущества (квартиры) — в канцелярию суда, почтой России или онлайн через сайт
Переход права собственности на квартиру должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН. В противном случае покупатель не получит возмещение.
Кроме того, нужно знать, что Российская Федерация в лице Минфина будет использовать все пробелы в вашем деле, чтобы не выплачивать деньги. Поэтому учитывая сложность этой категории дел лучше воспользоваться юридической помощью.
Как обезопасить свое имущество
Проверить недвижимость на наличие других наследников сложно, но можно свести риски к минимуму, если тщательно изучить документы или обратиться за помощью к юристу или нотариусу для полной юридической проверки сделки.
Чтобы минимизировать риски, покупателю важно соблюсти несколько правил:
- Запросите у продавца архивную выписку из домовой книги.
- Запросите у продавца свидетельство о праве на наследство и проверьте наследственное дело в официальном нотариальном реестре.
- Тщательно изучите документы и историю перехода права собственности — попросите у продавца получить выписку из ЕГРН. С 1 марта 2023 года выписку с полными данными о собственниках и обременениях может получить только собственник недвижимости.
- Попросите продавца предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психическими заболеваниями и не является наркозависимым, не стоит на учете в этих учреждениях.
- Указывайте в договоре купли-продажи только реальную стоимость. Продавец может попросить указать заниженную цену, чтобы не платить или уменьшить налог. Но если сделку оспорят, покупатель получит только то, что указано в договоре, или вовсе не будет признан добросовестным приобретателем и потеряет жилье и деньги.
- Оформляйте лучше сделку купли-продажи с юристом или через нотариуса.
Безопаснее всего вовсе отказаться от покупки наследственной квартиры. В крайнем случае, покупать квартиру, если она получена в наследство минимум три года назад. Вероятность появления наследников будет ниже. Если же прошло десять лет, оспорить сделку купли-продажи уже никто не сможет.
Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!
Поделиться
0 комментариев