Как добиться ремонта подъезда от коммунальщиков

Управляющая компания (УК) должна проводить осмотры общедомового имущества два раза в год. Сезонные осмотры проводят между окончанием и началом отопительного сезона, внеочередные осмотры — после аварий, например, если подъезд затопило. При осмотре представители УК составляют акт и пишут, что именно нужно ремонтировать, и сроки проведения ремонта.

В текущий ремонт подъезда входят уборка и плановые работы, например:

Полный перечень работ прописан в договоре. Текущий ремонт УК обязаны проводить каждые три-пять лет, в зависимости от класса дома и состояния подъезда. Иногда коммунальщики не соблюдают эти нормы, ссылаясь на задолженность собственников по коммунальным услугам или то, что ремонт пока не нужен.

Капитальный ремонт проводится в рамках плана региональных фондов капитального ремонта и подразумевает восстановление крыши, фундамента, лифта, инженерных систем внутри дома и другие масштабные работы. Полный их перечень закреплен в жилищном кодексе РФ. Найти дом и сроки ремонта можно в поисковой строке на сайте «Фонд развития территорий» и ГИС ЖКХ.

Срочный ремонт проводят по мере необходимости, если, например, сломался лифт, двери или подъезд затопило. Протечки и повреждения стен УК обязаны устранить за один день, на восстановление дверей летом дается три дня, зимой — один. Лифт должны отремонтировать в течение дня.

Если УК не соблюдает сроки ремонта, нужно обратиться в совет дома и рассказать, что конкретно случилось. Совет состоит из собственников жилья, избирается на общем собрании собственников. Узнать, есть ли у дома совет, можно на сайтах «Реформа ЖКХ», «Собдома-рф», для Москвы — сайт «Дома Москвы».

После обращения, совет с председателем должны потребовать УК провести ремонт или найти подрядчиков, если они не могут сделать его сами. 

Если совета дома нет, можно рассказать о проблеме в общедомовом чате. Информация о них обычно есть на досках объявления в подъезде. Из активных жильцов, которые тоже хотят добиться ремонта, нужно собрать инициативную группу и направить в УК коллективное обращение с требованием провести ремонт и перечнем предполагаемых работ. 

Можно обратиться в УК и самостоятельно, но лучше, если под заявлением поставят подписи как можно больше жильцов дома. Заявление нужно оформить в двух экземплярах, одно останется в УК, другое — с входящим номером, датой, подписью и расшифровкой — у инициатора обращения.

УК обязана письменно ответить на обращение в сроки, указанные в договоре между ней и жильцами дома. Если ремонт уже стоит в плане коммунальщиков, останется только его дождаться. Если УК ответила отказом, ремонта придется добиваться на общем собрании собственников. Как это сделать расскажем дальше. 

Пригласить представителя УК на осмотр подъезда. В идеальном варианте специалист сверит то, что увидел в подъезде, с перечнем требований жильцов и составит акт об осмотре. Но, если он не придет, осмотреть подъезд и составить акт могут и сами жильцы. 

Сформировать предварительную смету на закупку стройматериалов и оплату работы. Ее могут составить УК, подрядчик, которого найдут жильцы, или кто-то из собственников квартиры.

Сформировать повестку для собрания собственников. В нее нужно включить следующие пункты: 

Вопросы в повестке нужно сформулировать так, чтобы можно было однозначно ответить «за», «против» или «воздерживаюсь». Шаблоны повесток есть на сайтах «Электронный дом» и «Сквер». 

С повесткой жильцов нужно ознакомить не менее чем за 10 дней до собрания. Также нужно передать ее в орган управления государственным или муниципальным имуществом города, в Москве — ГКУ ИС. Госслужащие проверят формулировки и могут попросить их скорректировать. В управляющую компанию повестку можно не отдавать.

Оповестить жильцов о собрании через объявление в подъезде или сообщение в домовом чате. В объявлении нужно указать дату собрания, форму его проведения и вопросы, которые будут обсуждаться.

Провести собрание собственников жилья можно очно, например, в управляющей компании, дворе дома или одном из подъездов. Если собрание заочное, его инициаторы должны распечатать бюллетени, отдать жильцам и собрать их через несколько дней. Именные бюллетени можно создать в сервисе «Собиратьлегко.рф»: загрузить в него реестр жильцов в формате эксель и заполнить вопросы собрания. Реестр собственников с данными о долях и собственности в УК должны выдать по требованию инициатора собрания собственников дома. 

Заочное голосование можно провести и онлайн, например, в Москве в приложении «Электронный дом», в других городах — в ГИС ЖКХ. В электронных сервисах голоса подсчитываются автоматически. Также можно провести очно-заочное голосование: собственники сами выберут, как им удобнее голосовать.

После сбора и подсчета голосов, инициаторы собрания сформируют протокол собрания в четырех экземплярах. В течение десяти дней один экземпляр нужно отдать в УК, другой — в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), два экземпляра останутся у председателя или секретаря. 

После этого УК должна приступить к ремонту в соответствии с планом и сроками из протокола собрания собственников. Принимать ремонт и подписывать акт выполненных работ будет комиссия из УК и ответственных жильцов, ее выбирают на собрании. При наличии недочетов нужно составить акт о выявленных недостатках и указать сроки их устранения. 

Если управляющая компания не реагирует на требования о ремонте или прислала письменный отказ, нужно подать заявление на сайте ЖГИ, копию направить в Роспотребнадзор.

К заявлению нужно приложить:

В течение 30 дней после получения заявления представитель ГЖИ должен проверить работу УК.

Если управляющая компания не соблюдает сроки между ремонтами и не реагирует на требования отремонтировать подъезд, жильцы имеют право на перерасчет платежа за содержание и ремонт дома. Но совсем не платить за эту услугу нельзя, иначе управляющая компания начислит пени.