8 сделок, которые недействительны без нотариального заверения

Договоры, которые будут недействительны без нотариального заверения:

Брачный договор: в нем прописаны права и обязанности супругов в браке и после его расторжения. Например, в договоре можно зафиксировать:

Брачный договор можно заключить в любое время, даже до свадьбы, но в этом случае он начнет действовать только с момента регистрации брака в ЗАГСе.

Соглашение об алиментах: в нем  родители прописывают размер выплат, дату и способ платежа на содержание ребенка. Например, можно зафиксировать, что отец обязан 10 числа каждого месяца переводить на карту жены 25 тыс. ₽. 

Договор ренты: по нему имущество переходит к человеку при выполнении определенных условий, например, ежемесячных выплат другому участнику договора. Самый распространенный – договор пожизненной ренты: по нему пожилой человек получает уход и материальную помощь, а после его смерти квартира переходит в собственность опекуна.

Письменная форма любой сделки нужна, если участник не может сам расписаться в договоре из-за увечья, болезни или неграмотности. В этом случае за него ставит подпись другой человек, и нотариус фиксирует, что участник в здравом уме и согласен с условиями сделки.

Наследственный договор: его можно составить в свободной форме, но нотариус обязан его проверить и подтвердить, что наследодатель в здравом уме и действует без принуждения.

Договор депонирования (эскроу): позволяет безопасно купить квартиру в строящемся доме. По нему покупатель перечисляет деньги на специальный эскроу-счет, и застройщик получит к ним доступ только после сдачи объекта.

Сделки с имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан, например, страдающих психическими расстройствами. В таких случаях нотариус должен удостовериться, что опекун действует в интересах подопечного. 

Сделки с долевой недвижимостью: купля-продажа, обмен, дарение, рента и ипотека.

Сделки с долями в уставном капитале ООО: покупка, продажа, мена, дарение, за исключением случаев, если долю покупают или продают участники ООО или сама компания. 

Также обязательно заверять сделки, если в договоре прописано, что сделка считается заключенной только с момента заверения у нотариуса. Заверять нужно и договоры, которые привязаны к основному, нотариально заверенному договору: например, уступка права требования, договор залога.

Выбрать нотариуса. Можно обратиться к любому, независимо от прописки. Перед обращением полезно поискать отзывы на сайтах или в «2ГИС»: так можно узнать, например, что нотариус навязывает ненужные услуги или долго оформляет документы.

Подготовить документы по сделке: доверенности, документы на недвижимость, свидетельства о браке и разводе, документы детей, решения суда, если сделка происходит с имуществом ограниченно дееспособного, или разрешение опеки, если это купля-продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Список нужных документов можно уточнить у нотариуса по телефону или на личной консультации.

Составить проект договора. Это можно сделать самостоятельно, но при наличии в нем ошибок нотариус вправе отказаться удостоверять документ. Можно заказать проект у нотариуса: он проверит документы и запросит в реестрах нужные сведения. Срок подготовки зависит от вида сделки: например, при продаже недвижимости нотариус запрашивает данные из ЕГРН и ждет 1-2 дня. Если запросы не нужны, проект договора будет готов в день обращения.

Подтвердить личность участников сделки по паспорту РФ, заграничному паспорту или разрешению на временное проживание. 

Прочитать и подписать договор. Перед этим нотариус разъяснит все правовые последствия сделки и убедится, что у сторон нет возражений. После подписания документов, нотариус удостоверит их и отдаст участникам сделки.

Стоимость складывается из двух составляющих. 

Пошлина за совершение нотариального действия, она прописана в Налоговом кодексе:

Услуги правового и технического характера: включают в себя юридический анализ документов, консультации, составление проектов договоров, соглашений, доверенностей, завещаний, брачных контрактов, сканирование и ксерокопии документов. 

Закон не регулирует стоимость этих услуг, но Федеральная нотариальная палата ежегодно устанавливает предельные цены для каждого региона. Например, в Москве они такие:

Участники сделки сами решают, кто и в каком объеме будет платить за услуги нотариуса, порядок оплаты можно включить в договор.

Удостоверить у нотариуса можно любой договор, если стороны хотят быть уверены, что документ соответствует законам и не нарушает их права. Желательно заверять сделки на крупные суммы, например, купли-продажи недвижимости, автомобиля или драгоценностей. 

Перед заверением нотариус проверит правильность составления договора и убедится, что человек имеет право совершать сделку: например, проверит действительность доверенности для продажи жилья за собственника.

При сделках с недвижимостью он также может проверить наличие на ней арестов и обременений и подать документы на регистрацию в Росреестр – это сократит сроки регистрации до трех дней вместо недели.

Кроме того, нотариус может предложить депозит как безопасную форму расчета: покупатель внесет на него деньги, а нотариус переведет их продавцу после перехода права собственности покупателю.

Необязательные для заверения документы оплачивают по нотариальным тарифам, их стоимость зависит от степени родства участников и суммы сделки, например продажа квартиры стоимостью до 10 млн ₽ родственникам обойдется в 3 тыс. ₽ + 0,2% от суммы сделки, другим лицам – 7 тыс. ₽ + 0,2% от суммы сделки. 

Даже если закон не требует нотариального заверения сделки, лучше обратиться к специалисту, он грамотно составит договор и проверит контрагента, это снизит риск отмены сделки и потери денег.