Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю отправляем самые свежие материалы на тему личных финансов и бизнеса
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Личные финансы
страховка ипотеки
Экономим

Как я сэкономила на страховании ипотеки

В 2019 году мы с мужем купили в ипотеку квартиру на торгах от Правительства Москвы. Процедура аукциона была настолько новой, что о страховке мы не думали и согласились на вариант, предложенный банком. За полис заплатили 59 814 ₽. Позже я узнала, что страховку можно купить дешевле. 

Рассказываю, как сэкономить на страховании ипотеки, и от каких видов страхования можно отказаться.


Зачем страховать ипотеку


Банк хочет защитить себя от невозврата денег, поэтому рекомендует заемщику оформить страхование ипотеки. Если заемщик заболеет или умрет, а квартира пострадает, например, от пожара, — страховая компания погасит кредит за заемщика. Полис действует в течение года. Через год заемщик покупает новый, и так ежегодно, пока не погасит ипотеку. 

Страхование делят на обязательное и дополнительное. Без обязательного ипотеку не дадут. Дополнительное можно не оформлять, но тогда процентная ставка будет выше. 

Клиент, который оформляет ипотеку в нашем банке, должен застраховать покупаемую недвижимость (кроме земельных участков) от повреждения или уничтожения. Если при пролонгации кредитного договора клиент откажется от обязательного страхования, банк повысит процентную ставку согласно условиям договора. 

Эксперт



Обязательное страхование


Страхование имущества. Заемщику необходимо застраховать имущество — квартиру или дом. В полисе страховщики прописывают, что считают страховым случаем. Например, квартира пострадала от взрыва бытового газа, при этом обрушились стены, пострадали двери, окна, потолок. Страховая компания полностью возместит банку остаток ипотеки.

Индивидуальные условия страхования
Банк прописывает индивидуальные условия страхования в ипотечном договоре


Дополнительное страхование


Остальные случаи относят к дополнительному страхованию. Его оформляют по желанию заемщика, но банк стимулирует покупателя оформить полис — снижает процентную ставку. 

Пример

Банк предложил нам базовую процентную ставку — 10,5% и дисконт в 1%, если мы застрахуем три риска: утраты и повреждения квартиры, жизнь и здоровье заемщика, титул.

Страхование жизни и здоровья. В зависимости от условий страхового договора, страховщики возмещают долг по ипотеке, если заемщик умрет или потеряет трудоспособность, например, его признают инвалидом 1 или 2 группы. 

Нюанс страхования жизни

Иногда ипотеку оформляют с привлечением поручителя или созаемщика. Если основной заемщик умрет, страховая компания возместит только 50% задолженности. Остальную сумму обязан выплатить созаемщик или поручитель. 

Страхование титула. Бывает, что суд признает договор купли-продажи недействительным, и заемщик теряет право собственности на квартиру. Так бывает, если купили жилье у мошенника или оформили сделку, нарушив права третьих лиц. Чтобы избежать подобных рисков, банк рекомендует страхование титула — риск потерять право собственности на квартиру. Страхование титула оформляют, когда покупают вторичную недвижимость.

Купили квартиру у мошенника и остались без жилья

В суде спорные случаи с недвижимостью разбирают в течение трех лет после регистрации права собственности — это срок исковой давности. Поэтому титул страхуют три года.

Почему нам пришлось страховать титул

Мы покупали новую квартиру у муниципалитета и могли не оформлять титул. Но после окончания строительства дом оформили на Управление Гражданского Строительства, и фактически мы стали вторыми собственниками жилья. Банк приравнял эту сделку к покупке вторички и включил страхование титула в ипотечный договор.

Заемщик по собственной инициативе может выбрать другие виды страхования, например, застраховать внутреннюю отделку.

В Ак Барс Банке существуют два типа страхования:

агентская схема — ее применяют при семейной ипотеке и программе «Комфорт»;

коллективный договор страхования (КДС) — его применяют во всех остальных действующих программах банка.

У коллективного договора страхования есть неоспоримое преимущество: при расчете стоимости не используют повышающий коэффициент по возрасту — для всех клиентов действует единый тариф. К тому же страховой договор заключают вместе с ипотечным.


Сотрудник банка сам распечатает заявление на присоединение к коллективному страхованию — приглашать страхового агента не нужно.


Как рассчитать страхование ипотеки


Базовую стоимость ипотечного страхового полиса рассчитывают по сумме кредитного остатка. Кроме этого, учитывают год постройки и особенности конструкции здания. Например, страхование квартиры-сталинки будет дороже, чем страхование ленинградки или новостройки. Дому больше 70 лет, коммуникации сильно изношены, перекрытия деревянные — большой риск, что дом может пострадать во время чрезвычайной ситуации.  

Еще на стоимость страховки влияют личные параметры заемщика — пол, возраст, состояние здоровья, профессиональные риски. Например, страховщики применяют повышающий коэффициент, если условия труда заемщика относятся ко 2 или 3 группе классификатора, заемщик страдает хроническими заболеваниями или занимается экстремальным спортом. 

Менеджер страховой компании выспрашивает у заемщика о факторах, влияющих на стоимость полиса, и называет предварительную сумму.

Предварительная стоимость страхования
Сначала менеджер страховой компании рассчитывает предварительную стоимость полиса

Для клиентов Ак Барс Банка действуют такие тарифы:

По программе КДС для вторичного рынка: 0,6% суммы кредита ― для недвижимости на территории РТ и 0,8% — для недвижимости на территории РФ.

По программам для ДДУ: 0,5% суммы кредита — для недвижимости на территории Татарстана и 0,75% — для недвижимости на территории РФ. После регистрации права собственности клиент страхует недвижимость по минимальному тарифу — 0,15%.

Тарифы по агентской схеме рассчитывают индивидуально в зависимости от пола, возраста, профессии и других параметров заемщика.

Если предварительная цена устраивает, заемщик заполняет подробную анкету — указывает пол, возраст, паспортные данные, профессию, состояние здоровья, контакты. Страховщики анализируют ответы и озвучивают окончательную стоимость полиса. 

Документально подкреплять информацию не нужно — даже справку от врача у нас не спрашивали. Но обманывать не стоит. Думаю, если наступит страховой случай, а заемщик указал в анкете ложную информацию, — страховщики могут отказать в выплате или выплатят не всю сумму. 

медецинская анкета
Такую анкету мы заполнили, когда оформляли страхование ипотеки


Во сколько обошелся полис за три первых года ипотеки


Первый год страхования. Банк рассчитал для нас базовую ипотечную ставку 10,5% годовых и оговорил условия дисконта. Если мы застрахуем имущество, титул, жизнь и здоровье заемщика — ставку снизят до 9,5%.

Мы посчитали, что уплатить страховой платеж выгоднее, чем оформлять ипотеку по базовой ставке. Сумма ипотеки 7 489 750 ₽, поэтому переплата в 1% составляет 74 897,5 ₽ плюс стоимость обязательного страхования. Если мы соглашаемся на три вида страховки, то оплачиваем полис в сумме 59 814 ₽ за первый год. Естественно, мы согласились на три вида страхования. 

Страховую компанию нам предложил банк, а мы не знали, что можем самостоятельно выбрать страховщиков. Об этом нам позже сказали знакомые, которые тоже оформляли ипотеку. 

Второй год страхования. В течение года мы продали старую квартиру и часть долга погасили досрочно. К тому же у нас родился ребенок, поэтому мы воспользовались программой господдержки семей с детьми и рефинансировали ипотеку. 

По госпрограмме рефинансирования базовая процентная ставка составляет 6%. Если мы продолжим страховать риски, то сохраним дисконт в 1% и переплата составит 5% годовых. К тому же правила господдержки распространяются только на ипотеку, которую невозможно опротестовать. Поэтому банк исключил из договора страхование риска.

К сожалению, сразу после рефинансирования мы невнимательно прочли обновленные условия индивидуального страхования. Но зато я хорошо помнила, что титул нужно страховать три года, и мы снова оплатили три риска. 

условия страхования
После рефинансирования банк исключил страхование титула из ипотечного договора

В банке нам снова предложили оформить полис у компании-партнера. Я позвонила страховщикам, назвала сумму долга по ипотеке и попросила рассчитать цену полиса по трем рискам. При остатке долга в 2 329 997 ₽ стоимость страхования составила около 26 000 ₽. Я решила узнать цену в других компаниях и обзвонила почти всех партнеров банка. В итоге нашла лучшее предложение — заплатила за полис 15 844 ₽. 

Третий год страхования. После двух лет долг по ипотеке составлял 1 755 974 ₽. К тому же в соглашении к ипотечному договору я увидела, что банк исключил страхование титула. 

Условия и тарифы нашей страховой компании снова оказались самыми выгодными, поэтому страховщиков решили не менять. По дополнительному соглашению к ипотечному договору мы обязаны застраховать имущество, жизнь и здоровье заемщика. Поэтому я попросила менеджера страховой компании рассчитать полис по двум видам страхования. Сумма составила 9394 ₽.


Как выбрать страховую компанию


Обычно банк указывает на сайте страховые компании, с которыми он сотрудничает. Заемщик может выбрать любую компанию из списка, чтобы оформить страхование. Такой полис банк принимает безоговорочно.

Если заемщик хочет застраховать ипотеку в сторонней компании, ему необходимо предварительно получить одобрение банка. Нужно отправить в банк заявку и указать компанию, в которой вы планируете страховать ипотеку. Банк может одобрить заявку или отклонить. 


Как я искала страховую компанию


Мне показалось сложным искать страховую на стороне и потом согласовывать ее с банком, поэтому я сравнивала цену страховки среди партнеров. Процесс выматывающий — до многих компаний сложно дозвониться. Часто на звонок отвечает автоответчик или сотрудник колл-центра, который собирает контакты и передает их менеджеру. Ждать звонка менеджера можно по три дня, перезванивают не все. Еще оказалось, что некоторые компании перестали страховать ипотеку или не страхуют нужные риски. 

Если менеджер перезванивал, я просила его рассчитать стоимость полиса по трем видам страхования. Разброс цен оказался ощутимым: от 15 000 до 26 000 ₽. 

В первый день я потратила на звонки и переговоры 8 часов. Поэтому стала искать способы, как ускорить процесс. Некоторые страховые встраивают на сайт онлайн-калькулятор, чтобы пользователи могли рассчитать предварительную стоимость полиса самостоятельно. Но такие калькуляторы сильно занижают сумму. Например, по калькулятору полис стоит 18 170 ₽, а после заполнения анкеты менеджер называет цену на 30% больше — 23 620 ₽.

Некоторые заемщики пользуются сервисом Сравни.ру — это база информации по кредитам, займам и страховым программам. На платформе нужно заполнить форму и запустить поиск. 

страхование ипотеки
Нужно выбрать банк, указать остаток по кредиту, пол и дату рождения заемщика

Агрегатор рассчитывает стоимость по принципу онлайн-калькулятора, погрешность составляет 20–30% и показывает не все компании. Например, нашего страховщика в списке не было. Мне сервис показался бесполезным. 


Когда выгодно оформлять ипотеку без страховки


От обязательной страховки отказаться нельзя, но можно не оформлять полис на дополнительные риски. В зависимости от условий банка базовая ставка на 0,5–4% выше условий с дисконтом. Чтобы определить выгоду, надо сравнить стоимость полиса с переплатой.

Пример

В 2013 году друзья оформили ипотеку на 2 900 000 ₽. Дисконт за страхование составлял 0,5% или 14 500 ₽.

Страховщики насчитали стоимость полиса примерно в 200 000 ₽. Конечно, друзьям было выгоднее выплачивать ипотеку по базовому тарифу, чем покупать страховку. Они отказались от страхования и только за первый год сэкономили больше 180 000 ₽.


Как сэкономить на страховании ипотеки


  • Сэкономить можно только на дополнительном страховании, обязательное — придется оформлять.

  • Вы можете купить полис у страховщика, предложенного банком, в компании — партнере или найти страховую компанию самостоятельно. В последнем случае, страховщика нужно предварительно согласовать с банком.

  • В ипотечном договоре посмотрите условия дисконта — на сколько пунктов ниже процент при страховании.

  • Узнайте стоимость полиса в компаниях — партнерах банка. Придется обзвонить несколько компаний, но зато сможете найти самую выгодную стоимость полиса.

  • Выберите компанию с выгодным предложением и купите полис. Страховщика можете поменять. Если выберете компанию из партнеров банка, не нужно согласовывать его кандидатуру с банком.