Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю отправляем самые свежие материалы на тему личных финансов и бизнеса
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Личные финансы
ключи от квартиры
Живем по закону

Что произойдет с рынком недвижимости в 2022 году

Я планировала покупку квартиры в ипотеку во второй половине 2022 года. Но после резкого повышения процентных ставок поставила свои планы на паузу. Сейчас я внимательно наблюдаю за тем, как ведет себя рынок недвижимости, и какие прогнозы дают эксперты. Расскажу подробнее, чего можно ожидать в ближайшее время. 


Почему все изменилось


Недвижимость стала одной из отраслей, которую экономические потрясения 2022 года затронули значительно. 1 марта Центробанк повысил ключевую ставку с 8,5% до 20%, следом ставки по ипотеке выросли в банках. Через несколько дней эксперты отметили снижение спроса на новостройки — на 15%, на вторичное жилье — на 12%. Цены на жилье, напротив — выросли.

Купить квартиру спешили люди с кредитом, одобренным еще до повышения ставок по ипотеке, и с наличными деньгами. Продавцы поднимали цены в надежде успеть купить жилье для себя, потому что его стоимость в свою очередь также росла. Но уже к началу апреля собственники готовы уступить покупателям от 10 до 15%. Эксперты полагают, что до конца года цены на некоторые сегменты жилья в России в могут упасть на 10–30%

Продавцы квартир начнут снимать их с продажи, понимая, что по назначенной цене их уже не продать. Эксперты уверены, что владельцы выставленных объектов недвижимости захотят «придержать» жилье до лучших времен. 

Для новостроек, напротив, ждать снижения цен не стоит. Аналитики считают, что новое жилье будет дорожать на уровне инфляции. И благодаря льготной программе кредитования, спрос на первичное жилье сохранится. 


Сколько стоит недвижимость в крупных городах в 1 квартале 2022 года


В каждом регионе за последний месяц цены на жилье изменились по-разному — от незначительного подорожания до резких скачков. 


Москва


За год (с марта 2021 по март 2022) квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 13%. Это один из самых низких показателей по стране. При этом спрос на вторичное жилье в столице вырос на 6%. А с 24 февраля по 23 марта 2022 года  вторичка подорожала всего на 1 % — средняя цена квадратного метра составив 293,3 тыс. ₽. Предложений о продаже недвижимости стало на 5% больше объектов, чем в предыдущем месяце. 

Спрос на новостройки после введения санкций увеличился на 18%, а после повышения ключевой ставки — на 56%. Но на цены это повлияло не критично – в рейтинге городов с максимальным ростом цен на новостройки у Москвы 18-е место. Средняя цена квадратного метра на первичное жилье в столице выросла с марта прошлого года на 34%, с 233,1 до 312,4 тыс. ₽. 

Москва оказалась на 18 месте по росту цен на новое жилье
Москва заняла 18 место по росту цен в новостройках

Казань


За год Казань опередила  Питер по росту цен на вторичное жилье
По годовому росту цены на вторичку Казань обогнала Санкт-Петербург и Новосибирск 

За год, с января 2021 по январь 2022, средняя цена за квадратный метр вторичного жилья в Казани выросла на 34,92% и составила 115,7 тыс. ₽. Но уже к 28 марта стоимость жилья выросла до 143,4  тыс. ₽ за квадрат. 

Новостройки в столице Татарстана за последний месяц подорожали почти на 8% — средняя цена за квадратный метр выросла со 149,6 до 161,7 тыс. ₽.

При этом количество предложений постепенно снижается в обоих сегментах. В начале марта татарстанские застройщики приостановили запуск новых проектов и продажу квартир в еще не построенных домах. Взять паузу компании решили, чтобы разработать новую структуру работы в сложившихся условиях.


Екатеринбург


Екатеринбуржцы тоже торопятся приобрести жилье из-за неопределенности на рынке и дорогой ипотеки. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в конце марта 2022 года — 98 166 ₽. При этом квартир становится меньше. На конец марта в базе данных Уральской палаты недвижимости предлагается 2 997 квартир, за месяц предложений стало меньше на 16,9%.

Стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга выросла за последний месяц на 11% — со 113,7 до 125,8 тыс. ₽.

Уже через три-четыре месяца, считают эксперты, рынок вторичного жилья ждет стагнация, а после, возможно снижение цен.


Какие возможности купить жилье остались?


По словам экспертов, в 2021 году 60–65% жилья в России покупалось с привлечением кредитных денег. На 11 апреля минимальная ставка по ипотеке на готовое жилье в «Сбере» составляет 16,9%, в ВТБ — 22,4%, в «Газпромбанке» — 23,6%. В татарстанском Ак Барс Банке она начинается от 21,2%. Ставки по программам семейной ипотеки на 11 апреля марта в «Сбере» начинаются от 5,7%, в ВТБ — от 5,3%, в «Газпромбанке» — 5,7%, в Ак Барс Банке — от 5,59%.

Одной из самых доступных для россиян была льготная ипотека с господдержкой. Ее можно было взять на покупку жилья в новостройках по сниженной ставке, разницу между рыночной и льготной ставкой застройщикам компенсировало государство. С 2020 года такая ипотека выдавалась под 6,5%, с июля 2021 года — под 7%. С 1 апреля 2022 года ставка составляет 12%.

Выросла и максимальная сумма кредита. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 млн ₽, в остальных регионах — до 6 млн. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Льготную ипотеку выдают несколько десятков банков по всей стране. На дату выхода публикации действие программы предусмотрено до 1 июля 2022 года. О дальнейших планах информации нет. Для застройщиков это лишь добавляет неопределенности — им уже сейчас нужно планировать новые проекты и выстраивать стратегии продажи.

Пока изменения не коснулись других льготных программ кредитования. «Семейная ипотека» по-прежнему выдается с процентной ставкой до 6% годовых, максимальная сумма кредита — 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в других регионах — 6 млн ₽. Программа действует по всей стране и позволяет купить квартиру в новостройке, дом или земельный участок. Участниками программы могут стать семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился ребенок, а также семьи, где воспитывается ребенок с инвалидностью.

Примеры ставок по семейной ипотеке
Семейную ипотеку банки предлагают в среднем от 4,5% годовых

«Дальневосточная ипотека» работает с процентной ставкой до 2% годовых, максимальная сумма кредита — 6 млн ₽. Кредит выдается на жилье в Дальневосточном федеральном округе. Оформить его могут молодые семьи не старше 35 лет с детьми до 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар» и те, кто переехал в субъекты ДФО по региональным программам.

«Сельская ипотека» стартует от 3% годовых. Максимальная сумма кредита — 5 млн ₽ в Ленинградской области, на Ямале и Дальневосточном федеральном округе, в остальных регионах — 3 млн ₽. Программа рассчитана на тех, кто хочет переехать за город или уже живет в сельской местности. Не действует на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. 


Как изменился рынок арендной недвижимости


Сделок по купле-продаже станет меньше — свою роль сыграют и высокие ставки по ипотеке, и снижение доходов населения. В результате аренда квартир станет доступнее, считают эксперты. В ближайшие месяцы объем предложений на рынке вырастет, а спрос останется на прежнем уровне. Арендаторы смогут спокойнее выбирать жилье под свои требования, а среди собственников придется предложить лучшее соотношение цены и качества.

В Москве с начала марта предложений по аренде жилья выросло на 47%. В среднем снять квартиру в столице в марте стоит 60 тыс. в месяц. Это на 14% меньше, чем в феврале 2022 года и на 23% дешевле, чем в ноябре 2021 года. Сильнее всего подешевела аренда в центре и на западе города. 

К середине марта в Казани объявлений о сдаче квартир в аренду стало на 11% больше, чем за аналогичный период февраля 2022 года. Половина всех предложений на рынке — это однокомнатные квартиры, треть — двухкомнатные.

По мнению экспертов, тем, кто хотел купить недвижимость на вторичке, сейчас выгоднее снимать квартиру — ежемесячный платеж в таком случае значительно меньше.

Повышенные ставки по ипотеке — это ежемесячные платежи от 40 тыс. ₽. Например, покупка квартиры за 6 млн ₽ на вторичном рынке с первоначальным взносом менее 50% практически гарантирует покупателю ежемесячный платеж более 40 тыс. ₽ в месяц. Цена на аренду квартиры же часто не превышает 27 тыс. ₽. Но несмотря на то, что объектов на рынке аренды Казани стало больше, спрос на них не растет.

В Екатеринбурге к концу марта 2022 года объявлений об аренде квартир всех типов уже стало больше на 28%. А цены на съемное жилье незначительно снизились. Средняя цена долгосрочной аренды скорректировалась. Для однушек цена упала на 1,4% — с 20,7 до 20,4 тыс. ₽ в месяц, а для двухкомнатных — с 38,4 до 35,9 тыс. ₽ (- 6,5%). Активность потенциальных арендаторов в марте стала в среднем на 10–15% ниже в сравнении с февралем. Это объясняет снижение цены, а также рост предложения.



Покупать или ждать? 


1. После роста ключевой ставки до 20% ипотека перестала быть доступной для большей части россиян. Возможность купить жилье в кредит осталась у тех, кто подпадает под действие льготных программ кредитования — это льготная ипотека с господдержкой, дальневосточная, сельская и семейная. Последняя оказалась серьезным подспорьем для рынка недвижимости весной 2022 года. Эксперты ожидают, что объем выдачи кредитов по льготной ипотеке на новостройки может достичь 75–80% от общего объема продаж, сейчас он составляет 50%.

2. После увеличения ставки до 12% годовых, программа ипотеки с господдержкой для покупателей уже не кажется столь привлекательной, еще месяц-полтора назад банки предлагали жилищные кредиты от 7%. Сейчас же переплата может вырасти на сотни тысяч ₽, а ежемесячный платеж — в разы. Поэтому даже при наличии ипотечных программ с господдержкой, если нет острой необходимости, с ипотекой лучше подождать, уверены аналитики. 

3. Если есть возможность купить квартиру на вторичном рынке без заемных средств, стоит подождать. Вторичка подешевеет в ближайшие месяцы, предполагают эксперты, и прежде всего это произойдет с переоцененными и низколиквидными объектами. До 70% сделок на вторичном рынке совершались с участием ипотеки. Бум покупок жилья в марте — это кредиты, одобренные по прежним ставкам. Уже через пару месяцев активность покупателей и цены начнут падать до 2530%

4. Первичный рынок не так предсказуем. Одни компании повысили цены на 5–10% за две недели, другие зафиксировали до конца марта, третьи объявили о скидках и распродажах. Изменились партнерские программы застройщиков и банков, последние приостановили ипотеку или увеличили ставки. В любом случае, на фоне экономической неопределенности лучше рассматривать квартиры в домах, которые уже сданы. 

5. Государство старается поддержать застройщиков — в середине марта принят соответствующий федеральный закон. В нем говорится о сокращении сроков разработки и согласования градостроительной документации, проведения общественных обсуждений, предусмотрена пролонгация договоров аренды участков в государственной или муниципальной собственности, упрощается порядок различных экспертиз. Также можно продлить действие эскроу-счета, если его срок истек до завершения строительства объекта, а сроки ввода в эксплуатацию отодвинулись. Но ожидать снижения цен в новостройках, скорее всего, не придется. На отрасль очень сильно повлияли ослабление ₽ и подорожание строительных материалов. Чтобы застройщики могли продолжить текущие проекты, правительство планирует субсидировать ставки по кредитам — с текущих 23–30% до 15%. 


Больше актуальных новостей — в нашем телеграм-канале


Подписывайтесь, чтобы быть в курсе событий: @life_profit