Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю отправляем самые свежие материалы на тему личных финансов и бизнеса
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Личные финансы

На участок установили сервитут

Живем по закону
Если через ваш земельный участок соседи протоптали тропинку в лес или на пляж, вы можете взимать с них плату за проход. А если через участок собираются провести коммуникации — деньги вам заплатит государство. Рассказываем, как начать зарабатывать на сервитуте.

Что такое сервитут


Сервитут ― это право ограниченного пользования чужим участком в личных или общественных целях. Например, односельчане ходят через ваш участок к реке, или коммунальщики прокладывают канализационные трубы. Вы не можете им закрыть проход через участок, если на него установили сервитут. Сервитут также можно установить на здание или сооружение, но это тема для отдельной статьи.

Если владелец участка или помещения запрещает проходить по его владениям, сервитут могут установить через суд. Например, владелица дома обратилась в суд для установления сервитута на участок соседа. В суде истица объяснила, что одна из стен дома проходит по меже с участком соседа-ответчика. Чтобы отремонтировать и покрасить эту стену, ей необходимо попасть на соседский участок, но ответчик не пускает. Суд посчитал доводы истицы обоснованными и установил сервитут сроком на месяц. В течение месяца ответчик должен беспрепятственно пропускать истицу на участок, а истица должна закончить ремонт в срок.

Виды сервитута


Частный сервитутиспользуется только в интересах конкретных частных лиц. Например, от трассы до участка сосед доезжает по грунтовой дороге, но во время дождей ее размывает. Поэтому в непогоду сосед может доехать до дома только через ваш участок. Вы с соседом заключаете соглашение, в которым прописываете: в течение какого времени и на каких условиях он сможет проезжать по вашему участку. При частном сервитуте вы можете открыть проход только для людей, перечисленных в соглашении, других пускать вы не обязаны.

Если договориться не получается, придется решать вопрос в суде. Чтобы принять решение, суд учтет множество нюансов: сможет ли вы использовать участок по назначению, если установят сервитут; есть ли у соседа другая возможность выехать на трассу. Если суд выяснит, что сосед может использовать другой путь, а через ваш участок ему ездить проще и короче — соседу откажут. Если же у него нет другой возможности выехать на дорогу — суд установит частный сервитут и обяжет вас пропускать соседа через участок.

Публичный сервитут устанавливают органы власти, чтобы решить общественные задачи или обеспечить нужды населения. Например, публичный сервитут могут установить на участок, на котором жители традиционно охотились, ловили рыбу, косили траву или пасли коров.

Пример публичного сервитута
Распоряжение местного органа власти об установлении публичного сервитута (полный текст документа можно посмотреть на сайте mos.ru)

Иногда публичный сервитут могут установить в интересах компании. Например, здание депо РЖД примыкает к чужому земельному участку. Чтобы отремонтировать обветшавшее депо, железнодорожникам нужно складировать стройматериалы, поставить бытовку для рабочих. Единственное свободное место для этих целей — чужой участок. Железнодорожники могут обратиться в органы местного самоуправления с ходатайством об установлении публичного сервитута. Так как РЖД относится к субъекту естественных монополий, власти удовлетворят ходатайство. Аналогичными преимуществами обладают организации общественной связи, владельцы объектов транспортной инфраструктуры, а также частные компании, которые действуют по договору, заключенному с органами власти или местного самоуправления.



Важно: частный сервитут можно установить на участки и другие объекты недвижимости: здания, сооружения, публичный — только на землю.



Платный сервитут. Если установленный сервитут мешает использовать участок, собственник может потребовать плату (п. 12, ст. 23, Земельного кодекса РФ):

  • при частном сервитуте — с конкретного человека, который пользуется участком;
  • при публичном — с органов государственной власти.

Плату можно установить единовременную или периодическую, например, раз в месяц. Время от времени сумму можно менять — индексировать. Для этого необходимо заключить с пользователем дополнительное соглашение или обратиться в суд, если вторая сторона не соглашается с изменением цены.

Безвозмездный сервитут — есть случаи, когда нельзя взимать плату за публичный сервитут. Например, безвозмездный публичный сервитут устанавливают для инженерных изысканий, если планируется строительство федерального, регионального или местного значения. Детский садик, школа, торговый центр, если он закрывает потребности жителей, — это строительные объекты местного значения.

Срочный сервитут. Частный сервитут можно установить на любой срок, а срок публичного — зависит от целей:

  • от 10 до 49 лет, если на участке размещают телекоммуникационные сети, водо-, газо- и нефтепроводы;
  • не более года, если проводят инженерные изыскания для планирования территории;
  • любой срок, который необходим для строительства, реконструкции или ремонта объекта транспортной инфраструктуры.

Постоянный или постоянно-временный сервитут. На земельный участок могут установить постоянный сервитут. Например, через участок проходят трассы газопровода. Перенести их нельзя, а обслуживать нужно. Потребность в газе никогда не пропадет, поэтому устанавливают бессрочный сервитут.

Иногда постоянный сервитут могут ограничить временными промежутками. Например, весной — в марте и апреле — дорогу размывает, и сосед может попасть домой только через ваш участок. По сроку действия сервитут — постоянный, но действует только два месяца в году — март и апрель.

Как заработать на сервитуте


Собственник может требовать плату за сервитут.

Плата за частный сервитут. Если не знаете, какую цену назначить за сервитут — за основу можно взять стоимость аренды. Попробуйте выяснить, за какую сумму вы могли бы сдавать часть участка, которая обременена сервитутом. Однако необходимо учесть, что у арендатора значительно больше прав на землю, чем у пользователя сервитутом. Поэтому размер вознаграждения за сервитут может составлять, например, 20% или больше от арендной платы.



Важно:нормативные документы не регламентируют стоимость сервитута, поэтому вы можете установить любую плату, с которой согласятся частные пользователи сервитута или органы местного самоуправления.



Плата может быть выше, если вам необходимо компенсировать расходы на организацию проезда или прохода по вашей земле. Например, после установления сервитута вам пришлось сносить сарай, переносить забор или монтировать дополнительные ворота. И наоборот плата может быть ниже, если посторонние редко пользуются вашим участком. Например, во время весеннего бездорожья сосед живет у родственников и через ваш участок проходит не чаще одного раза в неделю, например, чтобы проверить дом.

За срочный сервитут плату устанавливают с учетом срока пользования.

Если сторонам не удается договориться о цене — плату за сервитут может установить эксперт-оценщик. Но учтите, что услуга дорогая, например, в Москве это стоит от 12 000 ₽.

Разрешить спор о цене можно в суде. Суд устанавливает плату за сервитут исходя из принципов соразмерности и разумности. Соразмерной платой считают ту, в которую включены расходы, связанные с ограничением права собственности или затраты, понесенные на создание доступа. Суд также учитывает характер деятельности сторон, площадь ограниченного участка и срок установления сервитута: то есть принимает во внимание многие факторы и учитывает баланс интересов сторон.



Важно: сервитут не должен быть способом заработка ― плата лишь покрывает неудобства, связанные с ограниченным пользованием.



Плата за публичный сервитут. Если сервитут устанавливают органы местного самоуправления, плату можно рассчитать от кадастровой стоимости участка за каждый год действия сервитута. Например, от 0,01 до 3% кадастровой стоимости.

Как оформить плату за сервитут


Необходимо заключить соглашение о сервитуте. Закон не устанавливает, что именно писать в документе, поэтому напишите соглашение в свободной форме и укажите основные договорные условия.

  1. Включите в соглашение сведения, которые идентифицируют объект: адрес и кадастровый номер участка.
  2. Пропишите сведения о сторонах соглашения и цели сервитута.
  3. Укажите срок действия сервитута, размер платы, права и обязанности сторон.
  4. Распишитесь в документе.

Пример частного сервитута
Пример соглашения о сервитуте

Подписанное соглашение о частном сервитуте необходимо зарегистрировать в Росреестре. Публичный сервитут регистрировать не надо — органы власти самостоятельно передают сведения в Росреестр в течение пяти рабочих дней после установления публичного сервитута. Росреестр вносит сведения об установлении публичного сервитута в реестр границ ЕГРН. С этого момента публичный сервитут считается установленным.

Как избавиться от сервитута


  1. Сервитут прекращается, если срок его действия истек, или стороны заключили соглашение о прекращении сервитута.
  2. Отпали основания, по которым установили сервитут. Например, проложили дорогу в обход вашего участка.
  3. Сервитут мешает использовать участок по целевому назначению. Вы можете отменить ограничения в суде. Подайте иск и обоснуйте свои исковые требования.

Прекращение сервитута нужно также зарегистрировать в Росреестре. Для этого подайте в Росреестр заявление и приложите к нему соглашение или решение суда об отмене сервитута.