Выгодно ли сдавать квартиру на длительный срок

У меня есть однокомнатная квартира в Челябинске. В городе я бываю нечасто, поэтому жилье сдаю. Расскажу, сколько денег мне приносит эта квартира, и выгодно ли покупать жилье для сдачи в аренду.

Сначала выбирала, как лучше сдавать — посуточно или на длительный срок. Посуточная, конечно, выгоднее: например, месяц аренды однокомнатной квартиры в Челябинске стоит в среднем 10 000–15 000 ₽, а минимальная стоимость жилья за сутки — 800 ₽. Если сдавать квартиру посуточно, за месяц можно заработать 24 000 ₽.

На практике все не настолько радужно. Знакомая из Челябинска сдает три квартиры посуточно, она рассказала о некоторых нюансах кратковременной аренды.

• На создание стабильного потока арендаторов уйдет около трех месяцев. Челябинск не туристический город и спрос на посуточное жилье здесь небольшой. Первое время квартира может пустовать полмесяца и даже больше.
  
  
• Придется тратить время на заселение и уборку или платить уборщице и консьержу. Знакомая все делает сама. Аренда — это ее основной источник дохода, и большая часть «рабочего» времени уходит на заселение гостей и уборку квартир.
  
  
• Часть дохода тратится на расходные материалы. К ним относят средства для уборки, посуду, полотенца и постельное белье. Например, комплекта постельного белья хватает максимум на три месяца, потом надо покупать новый. Еще гости иногда разбивают посуду, на ней образуются сколы и трещины, поэтому посуду тоже приходится часто менять.
  
  
• С посуточными арендаторами больше проблем. У моей знакомой скопилась коллекция паспортов: жильцы оставляли их в качестве залога за сломанную мебель и технику, обещали вернуть деньги и пропадали. Теперь хозяйка квартир берет залог деньгами — в среднем 2000–3000 ₽. Но этой суммы не хватит на серьезный ремонт или замену испорченной техники.
  
  
• Квартира должна иметь «товарный вид». К посуточному жилью больше требований начиная от ремонта и заканчивая наполнением.
  

Оценила, насколько моя квартира подходит для посуточной аренды. Она в хорошем районе, но это обычный «спальник», а не центр — до него около 20 минут на транспорте. Ремонт косметический, недостает мебели и техники: например, нет хорошего кухонного гарнитура, СВЧ-плиты и большого телевизора с плоским экраном, подключенного к кабельному ТВ. По словам знакомой, последний пункт — обязательный атрибут посуточного жилья, потому что людям в поездке часто нечем заняться, кроме как смотреть телевизор.

Я посчитала, что подготовка жилья к посуточной аренде обойдется мне минимум в 50 000 ₽, а то и больше. Не уверена, что быстро отобью эти деньги, плюс я не живу в городе постоянно, поэтому придется платить кому-то за уборку и передачу ключей. Засомневалась, что заработаю в первые месяцы больше 15 000 ₽, а возни с ремонтом, поиском и заселением людей предстоит много. От идеи сдавать жилье посуточно я отказалась.

Но если у вас квартира в популярном туристическом городе, например, в Санкт-Петербурге или Казани, есть время и желание заниматься арендой — в перспективе на этом можно заработать куда больше, чем на долгосрочной аренде.

Часто хозяева переоценивают свое жилье. Например, коллега пытается сдать квартиру дороже рыночной цены: она считает, что квартира находится в центре хотя до главных достопримечательностей идти минут 20, а то и 25. Желающих, конечно, немного.

Узнала рыночные цены. Чтобы выставить адекватную цену, посмотрела на Avito объявления об аренде однокомнатных квартир в моем районе. Их стоимость варьировалась в среднем от 9000 ₽ до 15 000 ₽. Среди всех объявлений выбрала жилье, максимально похожее на мое по расположению, возрасту дома и ремонту квартиры. Ценовой диапазон сузился до
10 000–12 000 ₽.

Сравнила свою квартиру с аналогичными. В конце сравнила плюсы и минусы своей квартиры с похожими из объявлений, чтобы назначить точную цену. Удобный район, развитую инфраструктуру и охраняемую придомовую территорию отнесла в плюсы. Однако в квартире был жирный минус — не было кухонного гарнитура, но он был почти во всех квартирах-конкурентах. Покупать гарнитур не хотелось, так что я решила просто немного снизить цену: поставила 11 500 ₽ в месяц вместо 12 000 ₽, как у конкурентов.

Добавила к стоимости аренды залог. К ежемесячной арендной плате добавила залог. Некоторые арендодатели просят залог, равный сумме за два и три месяца аренды, но в реальности сдать даже очень хорошую квартиру на таких условиях сложно. Поэтому мой залог равен месячной аренде.

Это деньги, которые пойдут на ремонт техники, если жильцы ее испортят. По-моему, залог стоит брать во всех случаях: от небрежного обращения арендаторов может пострадать ремонт, мебель, техника. Если квартира пустая, его можно уменьшить до половины стоимости аренды.

Оценила перечень работ. Если бы готовила квартиру только под сдачу, починила бы свет, сантехнику и поменяла диван на кровать. Или сдала бы квартиру без мебели. Но до сдачи я год прожила в Челябинске, поэтому ремонт делала для себя.

Выделила четыре этапа подготовки квартиры:

• выкинуть лишнее;
  
• починить сломанное;
  
• докупить нужное;
  
• выполнить косметический ремонт.
  
  

Больше всего денег и времени занял ремонт. Квартиру я ни разу не ремонтировала — в 2012 году въехала в дом с чистовой отделкой. На стенах были самые дешевые обои и плитка, на полу — такой же дешевый линолеум. Пару лет, пока училась в университете, условия меня устраивали. Потом переехала в Петербург, а квартиру стала сдавать. В то время в квартире стояли холодильник, плита, стиральная машина, два стола — один на кухне, другой в комнате — и диван.

Несколько лет квартиру снимали студенты, платили за аренду 10 000 ₽ в месяц. За это время обои в комнате протерлись до дыр, а диван развалился. После студентов в квартире недолго жили родственники, аренду они не платили, но на свои деньги поменяли на кухне обои и линолеум. В остальном квартирой никто не занимался.

Навела лоск. Хуже всего выглядела комната, так что на нее потратила больше времени: постелила линолеум и покрасила стены. Линолеум купила за 9000 ₽. Постелить попросила папу, поэтому работа обошлась бесплатно. Мастеру пришлось бы заплатить минимум 1000 ₽.

На стены хотела поклеить обои, но это дорого и сложно, поэтому решила выкрасить стены белой краской. На краску ушло 1500 ₽. За работу не платила — помогли друзья, мастер взял бы от 3000 ₽.

Еще потратила деньги на электрика и сантехника: на кухне периодически выключался свет, а в ванной подтекала труба. За ее замену заплатила 5000 ₽, а свет обошелся в 400 ₽. Сантехник посоветовал заодно поменять и смесители: сказал, что они старые и могут сломаться в любой момент. Пришлось сделать и это: на смесители для двух раковин и ванны, а также их установку потратила около 8000 ₽.

За неделю до сдачи, когда уже нашла жильцов, убрала из квартиры все лишнее: освободила балкон и кладовку от хлама, перевезла свои вещи к родителям. Для финальной уборки наняла клининг: они отмыли квартиру, почистили плиту и балкон. Это стоило 3500 ₽.

Купила самое необходимое. Старый диван поменяла на кровать: купила на Avito каркас за 3000 ₽ и матрас в «Аскона» за 15 000 ₽. Оказалось, что продавец вместе с кроватью отдает матрас, поэтому асконовский — отдала родителям.

Еще купила шторы, поменяла во всей квартире люстры, купила полку для телевизора и шторку для ванной — на это ушло еще около 6000 ₽. На кухню поставила стеллаж для посуды и повесила полку для продуктов. Стеллаж мне отдали знакомые, а полка стоила всего 300 ₽.

Итого на подготовку жилья я потратила около 37 000 ₽. С новым ремонтом я смогла сдать квартиру на 1500 ₽ дороже, чем раньше. Чтобы отбить ремонт, мне потребуется больше двух лет.

Составила объявление. Я хотела сдать квартиру как можно быстрее, поэтому предложила арендаторам лояльные условия. Например, разрешила разбить залог на три месяца. Эту информацию указала в объявлении. Мне было не принципиально получить все деньги сразу, а многим людям так удобнее.

У меня живет собака, поэтому знаю, что арендаторам-владельцам животных часто отказывают. Еще многие хозяева квартир оговаривают в объявлении, что не сдают жилье семьям с маленькими детьми. У меня обычный ремонт, портить в квартире особенно нечего, так что дети и животные не смущали. Чтобы расширить список потенциальных жильцов, согласилась сдать квартиру владельцам животных и родителям с маленькими детьми. В итоге большая часть клиентов с Avito, были владельцами кошек или собак и мамы с малышами.

Как мне кажется, большинство арендаторов не любит визитов хозяев. Поэтому в объявлении написала, что живу в другом городе и не буду приходить с проверками. Еще взяла на себя коммунальные платежи. Мои жильцы платят только за свет. По-моему, так удобнее всем: им не надо возиться с квитанциями, а я не буду волноваться о задолженности по коммуналке.

В объявлении подробно рассказала о квартире, доме и инфраструктуре района, но это не помогло: многие удивлялись, что нет кухни, задавали вопросы, ответы на которые были в тексте. Так я поняла, что многие пользователи не вчитываются в объявления.

Девушку, которая сняла у меня квартиру, тоже смущало отсутствие кухонного гарнитура. Но мы договорились, что она купит подержанный на Avito в счет залога. Она заплатила мне 11 500 ₽ за первый месяц аренды при заключении договора и внесла 8000 ₽ залога. Мы договорились, что если с квартирой все будет в порядке — внесенный залог пойдет в счет последнего месяца аренды.

Разместила объявление. В Питере я находила жилье через Avito и бесплатные группы по аренде недвижимости, поэтому искать арендаторов решила аналогичным способом.

Объявление о сдаче квартиры на Avito можно разместить только платно — это стоит 620 ₽.

Первые два дня звонков было много, но потом они внезапно закончились. Оказывается, за это время объявление съехало на третью страницу выдачи, и пользователи до него не доходили. Пришлось заплатить за платные показы — это стоило еще 1200 ₽.

Звонки снова участились: всего с Avito пришло около 20 потенциальных арендаторов, но до сделки мы не дошли. Часть людей смущало отсутствие кухонного гарнитура. Некоторые только начали искать жилье и готовы подписать договор через две–три недели — мне такой вариант не подходил. Параллельно я разместила объявление во «ВКонтакте», примерно в 10 бесплатных группах по аренде жилья в Челябинске. Откликнулось не больше пяти человек, а смотреть не пришел никто. Помимо этого, разместила объявление на своей странице и попросила сделать репост, а также рассказала знакомым, что сдаю жилье. В итоге арендатора помогла найти подруга, на поиск жильца ушло около 10 дней.

Составить договор попросила подругу-юриста, по ее совету внесла в документ важные условия.

1. Арендатор не может передавать жилье в субаренду. Пункт нужен, чтобы квартиру не сдали посуточно или на длительный срок другим людям.

2. Сумма штрафов, залога и компенсаций за порчу или утрату имущества. Лучше писать конкретно, например, сколько стоит холодильник, и какую сумму арендатор вернет за его порчу. При оценке вещей нужно учесть их износ. Нельзя за подержанную технику требовать денег, как за новую.

3. Необходимо согласовать с собственником любые изменения и неотделимые улучшения квартиры. Также нужно определить судьбу улучшений: по закону несогласованные изменения собственник возмещать не обязан, и они остаются с ним. Например, арендаторы без согласования с вами отремонтировали кухню: переклеили обои, заменили светильники. Вы не обязаны возвращать им деньги за ремонт.

4. Необходимо незамедлительно сообщать обо всех повреждениях имущества и коммуникаций. Арендаторы не смогут без вашего ведома заменить дорогую вещь дешевой и сослаться на поломку.

5. Срок аренды до одного года. Если указать в договоре больший срок, придется регистрировать сделку в Росреестре и платить госпошлину — 2000 ₽. Обычно договор заключают на 11 месяцев или 11 месяцев и 28 дней.

6. Необходимо ежемесячно пересылать владельцу квартиры квитанции. А также фото счетчиков и чеки об оплате, если жильцы платят за коммуналку сами.

7. Срок и порядок уведомления о расторжении договора. Как правило, оговаривают месячный срок. Если арендатор за месяц предупредит о выезде, у вас будет время найти новых жильцов. Если предупредят за меньший срок — можете удержать залог за аренду.

8. Сумма пени при задержке оплаты, и возможность отказаться от договора в одностороннем порядке. В договоре можно указать любую сумму пени, но по закону, если неустойка будет несоразмерна последствиям нарушенных обязательств, суд может ее уменьшить.

9. Составить акт сдачи-приема перед заселением. К акту приложить фотографии ценного имущества и счетчиков — на снимках должны читаться серийные номера техники и показания на счетчиках. Принимать квартиру будете, сверяясь с актом.

Акт нужен на случай, если жильцы что-то сломают, а потом сделают вид, что пылесоса или утюга у вас не было. Без акта доказать обратное будет непросто.

Ежемесячно арендатор платит мне 11 500 ₽, плюс присылает деньги за свет по счетчикам — около 250 ₽ в месяц. Из этих денег от 1500 ₽ до 3500 ₽ уходит на оплату остальных коммунальных услуг — сумма зависит от времени года. Летом, до отопительного сезона, квартира приносит мне в среднем 10 000 ₽, а в отопительный сезон — около 8000 ₽. То есть за год я заработаю примерно 100 000 ₽. Из этой суммы нужно заплатить НДФЛ 13% или НПД 4%. В январе 2020 года я зарегистрировалась как самозанятая и плачу 4000 ₽ в год.

Выгодно ли сдавать квартиру за такие деньги — вопрос спорный. Если есть пустующее жилье, и вы не планируете там жить — лучше заработать 100 000 ₽, чем оплачивать коммуналку из своего кармана. В других регионах доход будет выше. Например, в соседнем Екатеринбурге однокомнатную квартиру, как у меня, можно сдать за 15 000 ₽, в Сочи и Петербурге — за 20 000 ₽ или дороже, в зависимости от района.

Но если у вас дорогой ремонт, или вы планируете в будущем жить в квартире — наверное, сдавать не так уж выгодно. Даже при аккуратных жильцах не избежать естественного износа квартиры, а если арендаторы что-то сломают или испортят — залога может не хватить на восстановление. К тому же ваш доход будет незначительно выше — хороший ремонт несильно повышает стоимость аренды. В моем районе однокомнатную квартиру сложно сдать дороже 20 000 ₽, даже если сделать там очень дорогой дизайнерский ремонт. В большинстве случаев получите за жилье 15 000–17 000 ₽, а то и меньше.

Покупать одну квартиру как источник пассивного дохода, чтобы зарабатывать на долгосрочной аренде, на мой взгляд, невыгодно. Например, моя квартира стоит около 1 700 000 ₽. Чтобы отбить эти деньги, понадобится больше 15 лет, это очень долго. В других городах цена за аренду выше, но и покупка жилья дороже, так что срок будет примерно такой же.

В Челябинске, чтобы зарабатывать на аренде хотя бы 30 000 ₽ в месяц, нужно сдавать две или три квартиры. Более выгодный вариант — заняться посуточной арендой. На трех квартирах моя знакомая в Челябинске зарабатывает 100 000–120 000 ₽ в месяц. Но она занимается только этим, от основной работы отказалась.