Будь в курсе
Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропускать новые выпуски журнала
Зарабатываем

Выгодно ли сдавать квартиру на длительный срок

Что написать в договоре, чтобы защитить имущество
20 октября 2020
автор статьи Вера Безлепко
Вера Безлепко
зарабатывает на сдаче квартиры
У меня есть однокомнатная квартира в Челябинске. В городе я бываю нечасто, поэтому жилье сдаю. Расскажу, сколько денег мне приносит эта квартира, и выгодно ли покупать жилье для сдачи в аренду.

Оценила квартиру и выбирала способ аренды

Сначала выбирала, как лучше сдавать — посуточно или на длительный срок. Посуточная, конечно, выгоднее: например, месяц аренды однокомнатной квартиры в Челябинске стоит в среднем 10 000–15 000 ₽, а минимальная стоимость жилья за сутки — 800 ₽. Если сдавать квартиру посуточно, за месяц можно заработать 24 000 ₽.
стоимость квартиры в месяц при посуточной аренде
Это объявление с сервиса посуточной аренды Airbnb. За месяц владелец квартиры может заработать на ней от 33 000 ₽. Если сдавать ее на длительный срок, сложно получить не больше 15 000 ₽ в месяц — в два раза меньше, чем при посуточной аренде
На практике все не настолько радужно. Знакомая из Челябинска сдает три квартиры посуточно, она рассказала о некоторых нюансах кратковременной аренды.

  • На создание стабильного потока арендаторов уйдет около трех месяцев. Челябинск не туристический город и спрос на посуточное жилье здесь небольшой. Первое время квартира может пустовать полмесяца и даже больше.

  • Придется тратить время на заселение и уборку или платить уборщице и консьержу. Знакомая все делает сама. Аренда — это ее основной источник дохода, и большая часть «рабочего» времени уходит на заселение гостей и уборку квартир.

  • Часть дохода тратится на расходные материалы. К ним относят средства для уборки, посуду, полотенца и постельное белье. Например, комплекта постельного белья хватает максимум на три месяца, потом надо покупать новый. Еще гости иногда разбивают посуду, на ней образуются сколы и трещины, поэтому посуду тоже приходится часто менять.

  • С посуточными арендаторами больше проблем. У моей знакомой скопилась коллекция паспортов: жильцы оставляли их в качестве залога за сломанную мебель и технику, обещали вернуть деньги и пропадали. Теперь хозяйка квартир берет залог деньгами — в среднем 2000–3000 ₽. Но этой суммы не хватит на серьезный ремонт или замену испорченной техники.

  • Квартира должна иметь «товарный вид». К посуточному жилью больше требований начиная от ремонта и заканчивая наполнением.
Важно: даже раскрученная квартира с хорошим ремонтом и в престижном районе может пустовать 10–30% времени.
Оценила, насколько моя квартира подходит для посуточной аренды. Она в хорошем районе, но это обычный «спальник», а не центр — до него около 20 минут на транспорте. Ремонт косметический, недостает мебели и техники: например, нет хорошего кухонного гарнитура, СВЧ-плиты и большого телевизора с плоским экраном, подключенного к кабельному ТВ. По словам знакомой, последний пункт — обязательный атрибут посуточного жилья, потому что людям в поездке часто нечем заняться, кроме как смотреть телевизор.

Я посчитала, что подготовка жилья к посуточной аренде обойдется мне минимум в 50 000 ₽, а то и больше. Не уверена, что быстро отобью эти деньги, плюс я не живу в городе постоянно, поэтому придется платить кому-то за уборку и передачу ключей. Засомневалась, что заработаю в первые месяцы больше 15 000 ₽, а возни с ремонтом, поиском и заселением людей предстоит много. От идеи сдавать жилье посуточно я отказалась.

Но если у вас квартира в популярном туристическом городе, например, в Санкт-Петербурге или Казани, есть время и желание заниматься арендой — в перспективе на этом можно заработать куда больше, чем на долгосрочной аренде.

Рассчитала стоимость аренды

Часто хозяева переоценивают свое жилье. Например, коллега пытается сдать квартиру дороже рыночной цены: она считает, что квартира находится в центре хотя до главных достопримечательностей идти минут 20, а то и 25. Желающих, конечно, немного.

Узнала рыночные цены. Чтобы выставить адекватную цену, посмотрела на Avito объявления об аренде однокомнатных квартир в моем районе. Их стоимость варьировалась в среднем от 9000 ₽ до 15 000 ₽. Среди всех объявлений выбрала жилье, максимально похожее на мое по расположению, возрасту дома и ремонту квартиры. Ценовой диапазон сузился до
10 000–12 000 ₽.

Сравнила свою квартиру с аналогичными. В конце сравнила плюсы и минусы своей квартиры с похожими из объявлений, чтобы назначить точную цену. Удобный район, развитую инфраструктуру и охраняемую придомовую территорию отнесла в плюсы. Однако в квартире был жирный минус — не было кухонного гарнитура, но он был почти во всех квартирах-конкурентах. Покупать гарнитур не хотелось, так что я решила просто немного снизить цену: поставила 11 500 ₽ в месяц вместо 12 000 ₽, как у конкурентов.

Добавила к стоимости аренды залог. К ежемесячной арендной плате добавила залог. Некоторые арендодатели просят залог, равный сумме за два и три месяца аренды, но в реальности сдать даже очень хорошую квартиру на таких условиях сложно. Поэтому мой залог равен месячной аренде.

Это деньги, которые пойдут на ремонт техники, если жильцы ее испортят. По-моему, залог стоит брать во всех случаях: от небрежного обращения арендаторов может пострадать ремонт, мебель, техника. Если квартира пустая, его можно уменьшить до половины стоимости аренды.

Подготовила квартиру к сдаче

Оценила перечень работ. Если бы готовила квартиру только под сдачу, починила бы свет, сантехнику и поменяла диван на кровать. Или сдала бы квартиру без мебели. Но до сдачи я год прожила в Челябинске, поэтому ремонт делала для себя.

Выделила четыре этапа подготовки квартиры:

  • выкинуть лишнее;
  • починить сломанное;
  • докупить нужное;
  • выполнить косметический ремонт.

Больше всего денег и времени занял ремонт. Квартиру я ни разу не ремонтировала — в 2012 году въехала в дом с чистовой отделкой. На стенах были самые дешевые обои и плитка, на полу — такой же дешевый линолеум. Пару лет, пока училась в университете, условия меня устраивали. Потом переехала в Петербург, а квартиру стала сдавать. В то время в квартире стояли холодильник, плита, стиральная машина, два стола — один на кухне, другой в комнате — и диван.

Несколько лет квартиру снимали студенты, платили за аренду 10 000 ₽ в месяц. За это время обои в комнате протерлись до дыр, а диван развалился. После студентов в квартире недолго жили родственники, аренду они не платили, но на свои деньги поменяли на кухне обои и линолеум. В остальном квартирой никто не занимался.

Навела лоск. Хуже всего выглядела комната, так что на нее потратила больше времени: постелила линолеум и покрасила стены. Линолеум купила за 9000 ₽. Постелить попросила папу, поэтому работа обошлась бесплатно. Мастеру пришлось бы заплатить минимум 1000 ₽.

На стены хотела поклеить обои, но это дорого и сложно, поэтому решила выкрасить стены белой краской. На краску ушло 1500 ₽. За работу не платила — помогли друзья, мастер взял бы от 3000 ₽.

Еще потратила деньги на электрика и сантехника: на кухне периодически выключался свет, а в ванной подтекала труба. За ее замену заплатила 5000 ₽, а свет обошелся в 400 ₽. Сантехник посоветовал заодно поменять и смесители: сказал, что они старые и могут сломаться в любой момент. Пришлось сделать и это: на смесители для двух раковин и ванны, а также их установку потратила около 8000 ₽.

За неделю до сдачи, когда уже нашла жильцов, убрала из квартиры все лишнее: освободила балкон и кладовку от хлама, перевезла свои вещи к родителям. Для финальной уборки наняла клининг: они отмыли квартиру, почистили плиту и балкон. Это стоило 3500 ₽.

Купила самое необходимое. Старый диван поменяла на кровать: купила на Avito каркас за 3000 ₽ и матрас в «Аскона» за 15 000 ₽. Оказалось, что продавец вместе с кроватью отдает матрас, поэтому асконовский — отдала родителям.

Еще купила шторы, поменяла во всей квартире люстры, купила полку для телевизора и шторку для ванной — на это ушло еще около 6000 ₽. На кухню поставила стеллаж для посуды и повесила полку для продуктов. Стеллаж мне отдали знакомые, а полка стоила всего 300 ₽.
квартира с ремонтом
Ремонт далек от идеального, но без ободранных стен и со шторами квартира стала выглядеть значительно лучше
Итого на подготовку жилья я потратила около 37 000 ₽. С новым ремонтом я смогла сдать квартиру на 1500 ₽ дороже, чем раньше. Чтобы отбить ремонт, мне потребуется больше двух лет.
Важно: вкладывать деньги есть смысл, если после ремонта стоимость аренды возрастет хотя бы на 3000–5000 ₽.

Нашла арендаторов

Составила объявление. Я хотела сдать квартиру как можно быстрее, поэтому предложила арендаторам лояльные условия. Например, разрешила разбить залог на три месяца. Эту информацию указала в объявлении. Мне было не принципиально получить все деньги сразу, а многим людям так удобнее.

У меня живет собака, поэтому знаю, что арендаторам-владельцам животных часто отказывают. Еще многие хозяева квартир оговаривают в объявлении, что не сдают жилье семьям с маленькими детьми. У меня обычный ремонт, портить в квартире особенно нечего, так что дети и животные не смущали. Чтобы расширить список потенциальных жильцов, согласилась сдать квартиру владельцам животных и родителям с маленькими детьми. В итоге большая часть клиентов с Avito, были владельцами кошек или собак и мамы с малышами.

Как мне кажется, большинство арендаторов не любит визитов хозяев. Поэтому в объявлении написала, что живу в другом городе и не буду приходить с проверками. Еще взяла на себя коммунальные платежи. Мои жильцы платят только за свет. По-моему, так удобнее всем: им не надо возиться с квитанциями, а я не буду волноваться о задолженности по коммуналке.

В объявлении подробно рассказала о квартире, доме и инфраструктуре района, но это не помогло: многие удивлялись, что нет кухни, задавали вопросы, ответы на которые были в тексте. Так я поняла, что многие пользователи не вчитываются в объявления.

Девушку, которая сняла у меня квартиру, тоже смущало отсутствие кухонного гарнитура. Но мы договорились, что она купит подержанный на Avito в счет залога. Она заплатила мне 11 500 ₽ за первый месяц аренды при заключении договора и внесла 8000 ₽ залога. Мы договорились, что если с квартирой все будет в порядке — внесенный залог пойдет в счет последнего месяца аренды.

Разместила объявление. В Питере я находила жилье через Avito и бесплатные группы по аренде недвижимости, поэтому искать арендаторов решила аналогичным способом.

Объявление о сдаче квартиры на Avito можно разместить только платно — это стоит 620 ₽.
стоимость размещения объявления о сдаче квартиры на Авито
Если у вас несколько квартир, или вы не только сдаете, но и параллельно продаете жилье — на объявлении можно немного сэкономить
Первые два дня звонков было много, но потом они внезапно закончились. Оказывается, за это время объявление съехало на третью страницу выдачи, и пользователи до него не доходили. Пришлось заплатить за платные показы — это стоило еще 1200 ₽.

Звонки снова участились: всего с Avito пришло около 20 потенциальных арендаторов, но до сделки мы не дошли. Часть людей смущало отсутствие кухонного гарнитура. Некоторые только начали искать жилье и готовы подписать договор через две–три недели — мне такой вариант не подходил. Параллельно я разместила объявление во «ВКонтакте», примерно в 10 бесплатных группах по аренде жилья в Челябинске. Откликнулось не больше пяти человек, а смотреть не пришел никто. Помимо этого, разместила объявление на своей странице и попросила сделать репост, а также рассказала знакомым, что сдаю жилье. В итоге арендатора помогла найти подруга, на поиск жильца ушло около 10 дней.

Подготовила договор аренды

Составить договор попросила подругу-юриста, по ее совету внесла в документ важные условия.

1. Арендатор не может передавать жилье в субаренду. Пункт нужен, чтобы квартиру не сдали посуточно или на длительный срок другим людям.

2. Сумма штрафов, залога и компенсаций за порчу или утрату имущества. Лучше писать конкретно, например, сколько стоит холодильник, и какую сумму арендатор вернет за его порчу. При оценке вещей нужно учесть их износ. Нельзя за подержанную технику требовать денег, как за новую.

3. Необходимо согласовать с собственником любые изменения и неотделимые улучшения квартиры. Также нужно определить судьбу улучшений: по закону несогласованные изменения собственник возмещать не обязан, и они остаются с ним. Например, арендаторы без согласования с вами отремонтировали кухню: переклеили обои, заменили светильники. Вы не обязаны возвращать им деньги за ремонт.

4. Необходимо незамедлительно сообщать обо всех повреждениях имущества и коммуникаций. Арендаторы не смогут без вашего ведома заменить дорогую вещь дешевой и сослаться на поломку.

5. Срок аренды до одного года. Если указать в договоре больший срок, придется регистрировать сделку в Росреестре и платить госпошлину — 2000 ₽. Обычно договор заключают на 11 месяцев или 11 месяцев и 28 дней.

6. Необходимо ежемесячно пересылать владельцу квартиры квитанции. А также фото счетчиков и чеки об оплате, если жильцы платят за коммуналку сами.

7. Срок и порядок уведомления о расторжении договора. Как правило, оговаривают месячный срок. Если арендатор за месяц предупредит о выезде, у вас будет время найти новых жильцов. Если предупредят за меньший срок — можете удержать залог за аренду.

8. Сумма пени при задержке оплаты, и возможность отказаться от договора в одностороннем порядке. В договоре можно указать любую сумму пени, но по закону, если неустойка будет несоразмерна последствиям нарушенных обязательств, суд может ее уменьшить.

9. Составить акт сдачи-приема перед заселением. К акту приложить фотографии ценного имущества и счетчиков — на снимках должны читаться серийные номера техники и показания на счетчиках. Принимать квартиру будете, сверяясь с актом.

Акт нужен на случай, если жильцы что-то сломают, а потом сделают вид, что пылесоса или утюга у вас не было. Без акта доказать обратное будет непросто.

Сколько денег приносит квартира
и выгодно ли заниматься арендой

Ежемесячно арендатор платит мне 11 500 ₽, плюс присылает деньги за свет по счетчикам — около 250 ₽ в месяц. Из этих денег от 1500 ₽ до 3500 ₽ уходит на оплату остальных коммунальных услуг — сумма зависит от времени года. Летом, до отопительного сезона, квартира приносит мне в среднем 10 000 ₽, а в отопительный сезон — около 8000 ₽. То есть за год я заработаю примерно 100 000 ₽. Из этой суммы нужно заплатить НДФЛ 13% или НПД 4%. В январе 2020 года я зарегистрировалась как самозанятая и плачу 4000 ₽ в год.

Выгодно ли сдавать квартиру за такие деньги — вопрос спорный. Если есть пустующее жилье, и вы не планируете там жить — лучше заработать 100 000 ₽, чем оплачивать коммуналку из своего кармана. В других регионах доход будет выше. Например, в соседнем Екатеринбурге однокомнатную квартиру, как у меня, можно сдать за 15 000 ₽, в Сочи и Петербурге — за 20 000 ₽ или дороже, в зависимости от района.

Но если у вас дорогой ремонт, или вы планируете в будущем жить в квартире — наверное, сдавать не так уж выгодно. Даже при аккуратных жильцах не избежать естественного износа квартиры, а если арендаторы что-то сломают или испортят — залога может не хватить на восстановление. К тому же ваш доход будет незначительно выше — хороший ремонт несильно повышает стоимость аренды. В моем районе однокомнатную квартиру сложно сдать дороже 20 000 ₽, даже если сделать там очень дорогой дизайнерский ремонт. В большинстве случаев получите за жилье 15 000–17 000 ₽, а то и меньше.
По моему опыту, людей больше всего привлекает хорошая отделка квартиры: утепленный благоустроенный балкон, качественные обои, свежий линолеум или ламинат. Большинство обращает внимание на окна и сантехнику, спрашивают, тепло ли в квартире зимой.

Мебель нужна далеко не всем: несколько человек спрашивали, смогу ли я вывезти кровать — у них была своя мебель. Но даже если своей нет, некоторым проще купить недорогую или подержанную мебель, чем ежемесячно переплачивать по 3000–5000 ₽ за обстановку. Исключение — кухонный гарнитур и крупная техника: плита, холодильник и стиральная машинка. Если этого нет — квартиру сдать сложно. Придется либо скинуть цену, либо предложить купить необходимое в счет аренды.

По-моему, идеальный вариант — квартира с чистой отделкой и минимумом необходимой техники и мебели. Такое жилье нравятся людям больше всего.

 автор 15 книг Данияр Сугралинов
Вера Безлепко
автор статьи

Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду

Покупать одну квартиру как источник пассивного дохода, чтобы зарабатывать на долгосрочной аренде, на мой взгляд, невыгодно. Например, моя квартира стоит около 1 700 000 ₽. Чтобы отбить эти деньги, понадобится больше 15 лет, это очень долго. В других городах цена за аренду выше, но и покупка жилья дороже, так что срок будет примерно такой же.

В Челябинске, чтобы зарабатывать на аренде хотя бы 30 000 ₽ в месяц, нужно сдавать две или три квартиры. Более выгодный вариант — заняться посуточной арендой. На трех квартирах моя знакомая в Челябинске зарабатывает 100 000–120 000 ₽ в месяц. Но она занимается только этим, от основной работы отказалась.
Одна квартира — это скорее способ вложить деньги и немного заработать или накопить на что-то, если деньги с аренды откладывать. В качестве дохода этот способ не слишком прибыльный.
Читайте другие материалы о личных финансах