Заключаем договор аренды квартиры

Лешу выгнали из квартиры за то, что он курит. Надя потеряла покой из-за частых визитов хозяйки жилья. Катя делает ремонт за свой счет из-за безответственных соседей.

Все они заключили договор с собственником квартиры, но не учли важные нюансы.

Мы собрали истории квартиросъемщиков, и вместе с юристом Сергеем Плетенским выяснили, на что обратить внимание в договоре найма.

Не будьте Машей. Убедитесь, что перед вами действительно собственник жилья с помощью документов:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) — последнюю, вы можете заказать сами в Росреестре.
   
2. Паспорт собственника квартиры.
   
   

Сверьте данные паспорта с данными, которые указаны в документе, подтверждающем право собственности. Если все сходится — перед вами собственник.

В разделе «Субъект права» посмотрите число собственников:

1. Несколько собственников и они не супруги — долевая собственность, регулируется ст. 256 ГК РФ. Должно быть письменное согласие всех собственников жилья.
   
2. Собственники-супруги — их права регулирует ч. 2 ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В договоре нужна подпись второго супруга либо его согласие, заверенное нотариусом.
   
   

Если согласия всех собственников нет, то договор считается недействительным.

Паше надо было до заключения договора описать состояние квартиры и вещей в ней. Всю информацию прописать в договоре найма или акте приема-передачи жилья:

• Состояние стен, полов, потолка.
  
• Техническое оснащение и состояние сантехники.
  
• Наличие мебели, посуды, других вещей.
  
• Наличие поломок, неисправностей в технике и передаваемом имуществе.
  
  

Чем подробнее описание, тем сложнее собственнику придраться к вам в будущем.

В разделе «Права и обязанности сторон» указаны дополнительные условия проживания. Собственник может выгнать съемщика в двух случаях:

1. Собственник запретил курить в квартире и указал это в договоре.
   
2. Хозяин квартиры прописал возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.
   
   

Если предмета спора в договоре нет, все равно есть риски. Хозяин квартиры может попробовать доказать в суде, что ваша привычка нарушает другие пункты договора. Например, сохранность имущества — закоптили потолок или прожгли линолеум.

Спорные нюансы вроде вредных привычек, наличия домашних животных, шума, например игры на музыкальных инструментах, стоит заранее внести в договор.

Обсудите с хозяином квартиры все, что может стать предметом разногласий, и зафиксируйте договоренности.


Укажите дни, когда наймодатель может посещать квартиру

Запретить собственнику посещать квартиру нельзя. Зато ограничить посещения можно.

В разделе «Права и обязанности сторон» укажите день, когда наймодатель может прийти и проверить состояние жилья. О датах и периодичности нужно договориться совместно, выбрав вариант, удобный для всех сторон.

Если собственник захочет прийти в другой день, нарушая договоренность, вы имеете право его не пускать.


Проследите, чтобы нельзя было изменить стоимость жилья

В разделе «Расчеты по договору» посмотрите сроки, стоимость и условия оплаты.

Стоимость аренды может измениться в двух случаях:

1. По договору вы оплачиваете услуги ЖКХ. Изменения коммунальных тарифов и показания приборов могут влиять на величину ежемесячного платежа.
   
2. Собственник может повысить платеж раз в год, если указал такую возможность в договоре.
   
   

Если в договоре таких пунктов нет, действия наймодателя незаконны.


Пропишите условия досрочного расторжения договора

При заключении договора в разделе «Права и обязанности сторон» пропишите последствия досрочного расторжения договора собственником:

1. Порядок возврата уплаченных денег.
   
2. Возмещение расходов на поиск нового жилья и переезд.
   
3. Срок выезда из квартиры.
   
   

Хозяин квартиры также пропишет свои условия на тот случай, если инициатором досрочного расторжения окажетесь вы.

Если обе стороны согласны расторгнуть договор досрочно, но условия не прописаны в договоре — нужно составить отдельное соглашение с учетом требований сторон.

Если вы категорически против расторжения, договор может быть расторгнут собственником в двух случаях:

1. В разделе «Права и обязанности сторон» есть возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
   
2. Вы нарушили другие пункты договора.

Укажите, когда вы не несете ответственность за имущество наймодателя

В разделе «Права и обязанности сторон» или «Форс-мажорные ситуации» пропишите, что вы не несете ответственность за действия соседей. Тогда хозяин сам взыщет ущерб с виновных и восстановит имущество. То же самое касается других чрезвычайных ситуаций: пожар, наводнение, ураган.

Если в договоре предмет спора не прописан, разбираться с соседями придется вам. В этом помогут статьи 304 и 305 ГК РФ. Потребуйте восстановить утраченное имущество или возместить убытки за ремонт.