Купили квартиру у мошенника и остались без жилья

20.07.2021 Живем по закону

В 2017 году москвичка купила квартиру у частного владельца, а через 3 года права на квартиру предъявил муниципалитет. Оказалось, до 2017 года спорная квартира принадлежала одинокой пенсионерке. Когда пожилая женщина скончалась, мошенники незаконно оформили квартиру на себя и сразу же ее продали. Муниципалитет через суд потребовал вернуть квартиру в городской фонд, и суд встал на сторону городских властей — ответчице пришлось освободить спорную жилплощадь. Добросовестная покупательница осталась без недвижимости и без денег.

В действительности все не так плохо — пострадавшая может получить компенсацию из федерального бюджета. Рассказываем, как это сделать.

Кто может получить компенсацию

Закон защищает покупателей недвижимости, которые пострадали от действий мошенников — они могут получить от государства однократную единовременную денежную компенсацию. Размер компенсации равен размеру понесенных убытков. Но чтобы претендовать на деньги, необходимо соответствовать определенным требованиям.

Жилье отобрали по суду. Неважно, по какой причине законный владелец обратился в суд — продавец незаконно завладел квартирой или не знал о существовании законного владельца — главное, чтобы суд признал договор купли-продажи недействительным и обязал вернуть жилье законному владельцу.

Судебное решение вступило в силу после принятия нормативного акта. Изменения в статье о компенсации действуют с 1 января 2020 года. Поэтому получить компенсацию можно, если судебное решение — вернуть квартиру частному владельцу — вступило в законную силу после 1 января 2020 года.

Если помещение истребовали в пользу муниципалитета, регионального или федерального жилищного фонда — компенсацию можно получить по решению суда, которое вступило в силу до 1 января 2020 года. Но иск о выплате компенсации нужно подать до 31 декабря 2022 года.

Как получить компенсацию

Просто получить деньги из казны не получится — для этого нужно предпринять определенные шаги.

Заручитесь доказательствами, что вы ― добросовестный покупатель. Судья должен убедиться, что покупатель не участвовал в мошеннической схеме. Например, покупатель знал, что квартиру продает не владелец, но согласился на сделку, потому что стоимость недвижимости в два раза дешевле рыночной цены. Такой покупатель не может считаться добросовестным приобретателем и претендовать на компенсацию, если лишится квартиры.

Чтобы подтвердить добросовестность ваших действий, передайте суду выписку из ЕГРН, которую вы брали перед покупкой квартиры. Документ доказывает, что вы проверили продавца и жилье; убедились, что квартира не обременена и не арестована. Вы не знали и не могли знать, что покупаете квартиру у мошенника или у незаконного владельца.

Что смотреть в выписке из ЕГРН перед покупкой недвижимости

Можно пригласить на суд свидетеля, например, риелтора, в присутствии которого вы осматривали квартиру. Если свидетель подтвердит, что вы не только осмотрели жилье, но и попросили продавца показать документы, на основании которых он получил право собственности, — этот факт также подтвердит, что вы проверили «чистоту» сделки.

Попытайтесь вернуть деньги с мошенников. Сначала попытайтесь взыскать убытки с продавца — подайте исковое заявление в суд. Когда решение о возмещении убытков вступит в силу, передайте исполнительный лист в службу судебных приставов.

Через полгода подайте иск о взыскании компенсации. Если в течение 6 месяцев вы не получили ничего или получили только часть денег — вы можете подать иск о выплате компенсации.

Важно: если недвижимость забрали из-за ошибок Росреестра — вы не сможете получить компенсацию как добросовестный приобретатель за утрату помещения. Например, вы купили квартиру, а сотрудники Росреестра не обновили сведения в ЕГРН — по документам квартира остается собственностью бывшего владельца. Если кредиторы бывшего владельца изымут квартиру за долги — взыскивать убытки придется с регистрирующего органа.

Что указать в исковом заявлении на выплату компенсации

У вас есть 3 года, чтобы подать иск на выплату компенсации. Срок исковой давности отсчитывают со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права. Расскажем, что нужно указать в исковом заявлении.

Наименование суда, в которое подаете иск. Выбор суда зависит от того, в чью пользу изъяли жилье. Если квартиру вернули частному владельцу — ответчиком по иску будет Министерство финансов РФ. В каждом регионе интересы Минфина представляет управление Федерального казначейства по субъектам РФ — иск подают в суд того района, где находится региональное казначейство.

Чтобы узнать адрес регионального казначейства, скачайте адресно-телефонный справочник с официального сайта и посмотрите адрес управления Федерального казначейства вашего региона.

Пример

Управление Федерального казначейства по Республике Татарстан расположено по адресу: г. Казань, ул. Вишневского, д. 31 — это Вахитовский район. Значит, исковое заявление нужно подавать в Вахитовский районный суд города Казани.

Если жилье истребовали до 1 января 2020 года в пользу жилищного фонда — иск на выплату компенсации нужно предъявлять в зависимости от статуса ответчика:

жилье вернули в городской фонд — иск предъявляют городским властям по месту нахождения городской администрации;
жилье вернули субъекту РФ (республика, край, область) — иск предъявляют Министерству финансов республики, края или области;
жилье вернули в федеральный жилищный фонд — иск предъявляют государству в лице Минфина.

Если жилье истребовали в жилищный фонд города или региона после 1 января 2020 года, — ответчиком будет Минфин, и иск также подают в региональное казначейство.

Сведения об истце ― укажите в заявлении свое ФИО и паспортные данные, место жительства, телефон, адрес электронной почты. Если иск подает представитель, например, адвокат по доверенности — укажите сведения о представителе, а также номер и дату выдачи доверенности, и приложите копию документа к иску.

Суть иска. Опишите, как происходила сделка и укажите все существенные обстоятельства:

купленное жилье у вас истребовали по суду;
вы предъявили иск к продавцу о взыскании убытков и выиграли дело;
инициировали исполнительное производство, но взыскать убытки не смогли или взыскали только часть.

Если хотите, чтобы суд заслушал свидетелей или истребовал доказательства, которые вы не можете получить сами, ходатайствуйте об этом в исковом заявлении.

Взыскиваемая сумма. Сколько взыскать ― решайте сами: можно взыскивать сумму, которую вы передали мошеннику по договору купли-продажи или сумму в размере кадастровой стоимости утраченного жилья. Если вы получили с продавца часть суммы — вы можете претендовать только на оставшуюся часть ущерба.

Важно: после того как получите компенсацию, взыскивать убытки с мошенников уже не сможете.

Приложите документы, на основании которых предъявляете требования:

копию решения суда об истребовании жилого помещения;
копию решения суда о взыскании убытков с мошенников;
документ о невозможности взыскать убытки с мошенников, например, постановление пристава о прекращении исполнительного производства или постановление о возвращении исполнительного документа.

Важно: копию искового заявления отправьте на имя ответчика заказным письмом с описью вложения. Почтовую квитанцию также приложите к исковому заявлению.

Заплатите госпошлину и приложите к иску оригинал квитанции об уплате. Размер госпошлины зависит от цены иска. Например, если взыскиваете больше 1 000 000 ₽, то нужно заплатить 13 200 ₽ плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 ₽, но не более 60 000 ₽. Размер госпошлины можно не рассчитывать самостоятельно, а воспользоваться онлайн-калькулятором.

Как действовать после суда

Если выиграете суд — вам нужно получить исполнительный лист и написать заявление на выплату компенсации. В заявлении укажите банковские реквизиты, на которые нужно перечислить деньги. Исполнительный лист и заявление отправьте заказным письмом в Министерство финансов по адресу: 109 097, г. Москва, ул. Ильинка, д. 9.

Компенсация из Минфина поступит в течение 3 месяцев после получения исполнительного листа.

Ольга Свистунова, юрист