Как сдавать квартиру и экономить на налогах от 10 000 ₽ в год

Живем по закону
сдача квартиры
Сдавать жилье — хороший способ ежемесячно получать пассивный доход. Аренда однокомнатной квартиры в центре Москвы может стоить больше 100 000 ₽ в месяц. Однушка в других регионах приносит от 100 000 ₽ в год и больше. Единственный минус — налог НДФЛ, который платить обязательно.

Почему нельзя совсем не платить налог, если сдаете квартиру в аренду, и как можно экономить на этом от 10 000 ₽ в год— об этом рассказываем в статье. 

Содержание:

  1. Какой налог нужно платить со сдачи квартиры
  2. Почему нельзя совсем не платить налог
  3. Как ФНС может узнать о нелегальной аренде
  4. Как сэкономить на налоге со сдачи квартиры


Какой налог нужно платить со сдачи квартиры


Деньги, полученные от квартирантов за проживание, считаются доходами. А по закону раз в год с доходов физлиц удерживается НДФЛ.

Формула расчета налога следующая: НДФЛ = Налоговая ставка × Налоговая база.


Налоговая ставка


Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, 15% или 30%, в зависимости от статуса налогоплательщика (резидент РФ или нерезидент) и суммы дохода в год от сдачи квартиры.

Ставка для налоговых резидентов РФ:

  • 13%, если сумма дохода в год не превышает 5 млн ₽;

  • 15%, если сумма дохода в год превышает 5 млн ₽.

НДФЛ по ставке 15% считается только с суммы, превышающей 5 млн ₽. Например, если вы получили со сдачи квартиры 5 700 000 ₽, налог составит:

5 000 000 * 0,13 + (5 700 000 – 5 000 000)*0,15 = 755 000 (₽)

Ставка для нерезидентов — 30% (ст. 224 НК РФ). 

Резидент — это человек, который проживает в России не менее 183 дней в течение года (ст. 207 НК РФ). 

Если время нахождения в России меньше 183 дней, гражданин считается нерезидентом. Количество дней пребывания в стране, как правило, подтверждается копией паспорта с отметками о пересечении границы. 


Налоговая база


Итак, НДФЛ считается с дохода от сдачи квартиры. Но что конкретно входит в эту сумму и включается в налогооблагаемую базу? 

Налогооблагаемым доходами считаются арендные платежи и плата за комуслуги, если ее вносит квартиросъемщик, кроме платы по счетчикам — за газ, свет и воду.

Из общего ежемесячного дохода от сдачи квартиры можете вычитать коммунальные расходы по счетчикам и с этой суммы не платить налог. Платежи по счетчикам считаются возмещением расходов, а не выгодой.

То же и с обеспечительным платежом: это не доход, а страховка на случай порчи имущества, неуплаты за аренду и иных убытков по вине квартиросъемщика. Если все хорошо, эти деньги возвращаются квартирантам при выселении.

Выгодно ли сдавать квартиру на длительный срок


Как платят НДФЛ


Как именно платить налог, зависит от того, кому сдается недвижимость, — физлицу или организации.

В первом случае нужно ежегодно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, если сдавали квартиру в 2022 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2023.

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за отчетным. За 2022 год — не позднее 15 июля 2023.

Можно не ходить в налоговую, а подать декларацию онлайн и оплатить налог через «Госуслуги», на сайте ФНС или в приложении «Налоги ФЛ» (можно скачать в AppStore, GooglePlay, с сайта ФНС).

Во втором случае юрлицо само подает декларацию 2-НДФЛ и само платит налог, а арендодатель получает плату за квартиру уже за вычетом налога.


Почему нельзя совсем не платить налог


Если ФНС узнает, что арендодатель не платит налог со сдачи квартиры, то инициирует проверку и обяжет выплатить:

  • всю задолженность по НДФЛ — 13%, 15% или 30% от дохода за последние три года;

  • штраф 20% от суммы начисленного НДФЛ, а если неуплата была умышленной, — 40% от НДФЛ (ст. 122 НК РФ). Умысел должны доказать в суде налоговики;

  • пеню за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки уплаты налога.

Граждан, нанесших крупный ущерб государству, — более 2,7 млн ₽ суммарно за три года, могут привлечь к уголовной ответственности (ст. 198 УК РФ). 

Иными словами, совсем не платить налог со сдачи квартиры невыгодно, потому что ФНС в любой момент может узнать о незаконной аренде (найме).

Законные способы не платить налог с продажи квартиры


Как ФНС может узнать о нелегальной аренде


ФНС может инициировать проверку самостоятельно или по обращению третьих лиц. Любой человек может сообщить о нелегальной аренде: бывшие квартиранты, соседи, риэлтор, участковый. Достаточно позвонить в полицию, налоговую или миграционную службу, либо написать жалобу онлайн.

Налоговики тоже работают и активно выявляют серых арендодателей с помощью разных источников информации. Например, просматривают в интернете объявления о сдаче жилья в аренду.


Как сэкономить на налоге со сдачи квартиры


Сумма 10 000 ₽ — минимум, который можно сэкономить. Это если сдавать квартиру примерно за 10 000 ₽ в месяц, но таких цен на рынке практически нет.

Вместо налога в 13%, 15% или 30% с дохода от сдачи квартиры можно платить 4% или 6%. Достаточно зарегистрировать самозанятость. 

То, что вы при этом работаете по трудовому договору или являетесь пенсионером, не мешает оформлению. А статус плательщика налога на профдоход (НПД) никак не повлияет на вашу основную деятельность, не лишит зарплаты или пенсии.

Как зарегистрироваться самозанятым

Те, кому недоступно оформление самозанятости, могут зарегистрировать ИП и платить налог 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН).


Зарегистрировать самозанятость


Можно не платить НДФЛ, если стать самозанятым, — зарегистрироваться в ФНС как плательщик налога на профессиональный доход. Вместо этого вы каждый месяц уплачивать НПД в размере:

  • 4% от дохода, если сдаете квартиру физлицу;

  • 6% от дохода, если сдаете квартиру юрлицу.

Сколько можно сэкономить, посчитаем на примере.

Пример

Сергей сдает частный дом семье из трех человек в Одинцово, а сам живет в Москве. Каждый месяц он получает 43 000 ₽ на карту от квартиросъемщиков, а в год — 516 000 ₽. Сумма ежегодного налога составляет 67 080 ₽.

Сергей не откладывает каждый месяц деньги на налог, и раз в год испытывает неудобства. Чтобы оплатить всю сумму разом, приходится брать в долг или просить аванс на работе.

Если Сергей станет самозанятым, будет платить НПД 4%. Это всего 20 640 ₽. Его ежегодная экономия составит 46 440 ₽. 

Платежи нужно вносить ежемесячно — по 1 720 ₽. А в приложении «Мой налог» или банка можно настроить автоплатежи, чтобы вообще не думать о налоге и не допускать просрочек.

Стать самозанятым можно в приложении «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, в личном кабинете или приложении банка.

САмозанятость можно зарегистрировать в Ак Барс Банке
Скачайте инструкцию «Как начать использовать приложение Ак Барс Онлайн для самозанятых» и следуйте подсказкам

За пять минут вы можете стать самозанятым и получить поддержку «Ак Барс Банка», чтобы платить минимум налогов со сдачи квартиры и получать дополнительные преференции. Например, до 10% годовых на остаток и кешбэк до 45,5% в месяц на все покупки по карте Ак Барс Evolution. Тогда и налоговую декларацию подавать не нужно.

Плюсы и минусы самозанятости

Оформить самозанятость могут граждане РФ и других стран ЕАЭС — Армении, Казахстана, Беларуси, Киргизии, а также граждане Украины, ДНР и ЛНР. Причем независимо от того, являются они налоговыми резидентами или нет.

Граждане других государств не смогут стать самозанятыми. Для них есть другой способ экономить на налогах со сдачи квартиры. О нем расскажу ниже.


Зарегистрировать ИП


Иностранный гражданин, резидент РФ он или нет, может зарегистрировать ИП и платить УСН 6% плюс ежегодные страховые взносы. В 2022 году ИП на УСН платят 43 211 ₽ фиксированных страховых взносов за себя. Но так все равно выйдет дешевле, чем платить НДФЛ 30%.

Сколько можно сэкономить, покажем на примере.

Пример

Ирина живет в Китае и сдает однушку в Казани за 25 000 ₽. В год она получает 300 000 ₽. Хорошая сумма, если бы не налог 30% — НДФЛ для нерезидентов. Чтобы не нарушать закон, девушка раз в год перечисляет ФНС 90 000 ₽. Это почти треть ежегодного дохода.

Если Ирина станет ИП, будет платить 18 000 ₽ в год по упрощенке и взносы 43 211 ₽ — итого 61 211 ₽. Ежегодная экономия составит 28 789 ₽.

В заявлении нужно указать основной ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», код 68.20. У вас должно быть разрешение на временное проживание или вид на жительство, а также полученный в России ИНН.

В Ак Барс Банке доступна бесплатная онлайн-регистрация ИП. Вы можете сэкономить деньги и время на подготовку документов, поездку в налоговую и оплату госпошлины. Кредиты с низкой ставкой и кешбэки тоже будут.

Мы много пишем о способах сэкономить. Вам также могут пригодиться эти статьи:



Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Что нового

отец в декрете
03.02
Истории
«Я ушел в декрет вместо жены и ни о чем не жалею»
хоумстейджинг
03.02
Экономим
Хоумстейджинг: как бюджетно подготовить квартиру к быстрой сделке
скидки, акции, промокоды
03.02
Экономим
Магазины, клиники, кафе: акции и скидки февраля
земельный участок
02.02
Живем по закону
Как получить землю бесплатно или на льготных условиях
мошенник ворует данные
02.02
Живем по закону
Как не стать жертвой мошенников: инструкция против краж с банковской карты
котлован на стройке
01.02
Экономим
Покупка жилья на стадии котлована: что важно знать
новые законы
01.02
Живем по закону
Рост пособий и налог на вклады: что изменится в феврале
налоги и недвижимость
31.01
Живем по закону
Недвижимость и налоги: что изменится для собственников в 2023 году
автомобиль и расходы
31.01
Экономим
Как проверить бонус-малус при покупке ОСАГО и сэкономить на полисе
зарплатная карта
30.01
Живем по закону
Как перевести зарплату в другой банк и что делать, если работодатель против
семейная ипотека
30.01
Экономим
«Семейную ипотеку» расширили: как теперь взять кредит на жилье
ветеран труда
27.01
Живем по закону
Как получить ветерана труда и право на соцподдержку
помощь семье от государства
27.01
Живем по закону
Льготы и выплаты родителям детей-инвалидов: как оформить и получить
Какие приложения сэкономят деньги в отпуске: от аудиогидов до Wi-Fi
27.01
Экономим
Какие приложения сэкономят деньги в отпуске: от аудиогидов до Wi-Fi
Как не лишиться квартиры при банкротстве продавца
26.01
Живем по закону
Как не лишиться квартиры при банкротстве продавца
«Помогу взять кредит»: как распознать «черного» брокера
26.01
Живем по закону
«Помогу взять кредит»: как распознать «черного» брокера
Как получить пенсионные накопления умершего родственника
26.01
Живем по закону
Как получить пенсионные накопления умершего родственника
кредитная карта
25.01
Экономим
Кредитная карта: как выбрать самую выгодную
частный детектив
24.01
Зарабатываем
Как работает частный детектив и сколько получает
ребенок с банковской картой
20.01
Живем по закону
Стоит ли оформлять банковскую карту ребенку и как это сделать