Как продать комнату в коммуналке

Мы с мужем недавно продали комнату. Расскажу, как устроен процесс и что учесть, чтобы остальные собственники квартиры не оспорили сделку.
Подготовьтесь к продаже
Выписать людей можно и незадолго до продажи доли. Но перед сделкой требуется оформлять другие документы, и времени на все может не хватить.

Выписать людей можно и незадолго до продажи доли. Но перед сделкой требуется оформлять другие документы, и времени на все может не хватить.
Уведомите совладельцев о продаже. У остальных собственников квартиры есть приоритетное право на покупку вашей доли. Они вправе купить комнату в течение месяца с момента получения уведомления о продаже.
Отправьте им уведомление по почте, через нотариуса или вручите лично. Если кто-то заинтересуется, то вы выиграете: не придется тратить время на поиск покупателя.
Если вы лично незнакомы с совладельцами или у вас не сохранились их контакты, то закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней будут все данные.
У вас должно быть письменное подтверждение, что совладельцы получили уведомление. Если вы вручаете документ лично, то попросите получателя от руки написать свои ФИО и поставить подпись на копии, которая останется у вас. Отправляли почтой — доказательством станет уведомление о вручении письма.
Дождитесь решения совладельцев. Бывает, что собственники не желают давать ответ или не согласны на ваши условия. Тогда спустя месяц с доставки уведомления вы имеете право продавать долю кому угодно.
Если совладельцы окажутся более сговорчивыми, можно оформить отказ у нотариуса. В этом случае не нужно ждать, пока истечет срок преимущественного права.
Отказ каждого собственника оформляют у нотариуса, услугу оплачивает продавец. Нам два отказа обошлись в 7 000 ₽.
Обратитесь в агентство недвижимости
Мы с мужем первый раз продавали недвижимость, поэтому не стали рисковать и сразу обратились в агентство.
С агентством заключили эксклюзивный договор. Он предполагает, что мы не ищем покупателей сами и не обращаемся в другие агентства. Так риелтор мог быть уверен, что получит гонорар за свою работу. А мы получили гораздо больше преимуществ.
Не нужно самим разбираться в документах. С самого начала юристы агентства рассказали, какие документы понадобятся для сделки, где и как их оформить. Если вы оформите доверенность, то риелтор сможет получать и оформлять некоторые бумаги за вас, в том числе отправлять уведомления.
Например, риелтор сообщил нам, что один из совладельцев квартиры не до конца вступил в наследство. Из-за этого и уведомление о продаже, и отказ от покупки будут недействительны.
Так как собственник не собирался решать вопрос, мы оплатили вступление в наследство. Услуги нотариуса обошлись нам в 11 000 ₽.
Необязательно посещать объект лично. Риелтор сам показывал комнату потенциальным покупателям, получил акт о проверке приборов учета, общался с жильцами. С момента заключения договора в комнате мы были только один раз.
Риелтор решал все вопросы с совладельцами. В нашем случае это было бесценно: один собственник пил и мог устроить драку. Мы не представляли, как с ним можно договориться, но риелтор справился с этой задачей.
Вот список документов, которые понадобятся агентству для заключения договора:
- свидетельство о государственной регистрации права;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- договор о порядке пользования общими помещениями, если он есть;
- паспорт.
Получить выписку из ЕГРН можно через Госуслуги или сайт Росреестра, заказать в МФЦ. Документ делают в течение нескольких рабочих дней. Сами выписки бывают разные: с общими сведениями об объекте, с историей объекта с 1998 года или с полной информацией об объекте и его владельцах.
Сначала закажите выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. При необходимости можно будет заказать расширенную версию.
Мы продали комнату спустя пять месяцев после обращения в агентство. Это небольшой срок с учетом отдаленного района, плохого ремонта и пьющих совладельцев.
Подготовьтесь к сделке
Сумма задатка входит в общую стоимость комнаты. Например, мы продавали долю за 450 000 ₽. Задаток составил 20 000 ₽, а на сделке покупатель передал еще 430 000 ₽.
Составьте договор купли-продажи. Предварительный договор составляют в агентстве, когда покупатель вносит залог. В договоре указывают сумму задатка, общую стоимость, время и способ передачи полной суммы продавцу.
Мы получили деньги сразу после заключения сделки, но покупатель может отказаться от передачи средств, пока не зарегистрирует покупку в Росреестре. В этом случае можно воспользоваться банковской ячейкой или депозитом нотариуса. Покупатель вносит на него деньги, а после передачи прав нотариус передает их продавцу.
Получите документы с коротким сроком действия. Сходите в ЖЭУ, чтобы оплатить последние счета и получить справку «задолженностей нет».
Справку по электричеству придется получать отдельно. Для этого в компании, которая поставляет электричество, закажите проверку счетчика и справку.
В удобное время придет инженер, проверит работоспособность счетчиков. Если долгов нет, то он выпишет справку на месте. Услуга платная, нам она обошлась в 850 ₽.
Заключите сделку
Затем стороны подписывают три экземпляра договора. Один остается у продавца, один — у покупателя, а третий — у нотариуса.
Оформление сделки обычно оплачивает продавец. Нам оно обошлось в 11 000 ₽. Гонорар риелтору мы выплатили сразу же, он составил 45 000 ₽.
НДФЛ нам платить не пришлось, потому что он распространяется только на продажу недвижимости стоимостью более 1 000 000 ₽. В итоге продажа комнаты обошлась нам в 74 850 ₽.
Расходы | Сумма |
---|---|
Гонорар риелтора | 45 000 ₽ |
Оформление сделки | 11 000 ₽ |
Оформление наследства совладельцем | 11 000 ₽ |
Оформление отказов о покупке доли | 7 000 ₽ |
Справка об отсутствии задолженности по электроэнергии | 850 ₽ |
Итого | 74 850 ₽ |
Что может пойти не так
Совладельцы смогут обжаловать сделку в суде, так как нарушены их права. Есть три способа не попасть в такую ситуацию.
1. Когда уведомляете совладельцев о продаже комнаты, сразу называйте минимальную цену. Продавать третьим лицам дороже не запрещено.
2. Не идите на уступки и не снижайте цену для покупателей.
3. Если все-таки решили снизить цену, то заново уведомите совладельцев.
Истечет срок действия документов. Мы искали покупателя пять месяцев. Когда все уже было согласовано и настал момент сделки, обнаружились документы с истекшим сроком годности. Это оказалась справка об отсутствии долгов по комнате. Сделку пришлось перенести и получать справку заново.
Долги совладельцев могут помешать продаже. У совладельцев квартиры был долг за коммуналку в размере 400 000 ₽. На сделку это не повлияло, потому что в нашей комнате стояли отдельные счетчики, по которым мы платили вовремя. Если у вас отдельных счетчиков нет, то нужно решать вопрос заранее.
-
1Подготовьте комнату к продажеОплатите долги за коммунальные услуги, выселите и выпишите жильцов.
-
2Сообщите совладельцам о продажеПо закону у них приоритетное право покупки. Они могут купить комнату в течение месяца после получения уведомления.
-
3Обратитесь в агентство недвижимостиПонадобится свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРН и паспорт.
-
4Ждите, пока найдется покупательОформите предварительный договор купли-продажи, получите задаток от покупателя, затем документы с коротким сроком действия.
-
5Заключите сделку у нотариусаПодпишите договор, акт приема-передачи, получите оплату и передать ключи.
0 комментариев