Как продать комнату в коммуналке

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем квартиру: многое нужно согласовывать с совладельцами жилья.

Мы с мужем недавно продали комнату. Расскажу, как устроен процесс и что учесть, чтобы остальные собственники квартиры не оспорили сделку.

Подготовьте комнату. В первую очередь нужно оплатить счета за коммуналку, выписать и выселить жильцов. Без них показывать квартиру удобнее — не нужно согласовывать время посещения.

Выписать людей можно и незадолго до продажи доли. Но перед сделкой требуется оформлять другие документы, и времени на все может не хватить.

Подготовьте комнату. В первую очередь нужно оплатить счета за коммуналку, выписать и выселить жильцов. Без них показывать квартиру удобнее — не нужно согласовывать время посещения.

Выписать людей можно и незадолго до продажи доли. Но перед сделкой требуется оформлять другие документы, и времени на все может не хватить.

Уведомите совладельцев о продаже. У остальных собственников квартиры есть приоритетное право на покупку вашей доли. Они вправе купить комнату в течение месяца с момента получения уведомления о продаже.

Отправьте им уведомление по почте, через нотариуса или вручите лично. Если кто-то заинтересуется, то вы выиграете: не придется тратить время на поиск покупателя.

Если вы лично незнакомы с совладельцами или у вас не сохранились их контакты, то закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней будут все данные.

У вас должно быть письменное подтверждение, что совладельцы получили уведомление. Если вы вручаете документ лично, то попросите получателя от руки написать свои ФИО и поставить подпись на копии, которая останется у вас. Отправляли почтой — доказательством станет уведомление о вручении письма.

Дождитесь решения совладельцев. Бывает, что собственники не желают давать ответ или не согласны на ваши условия. Тогда спустя месяц с доставки уведомления вы имеете право продавать долю кому угодно.

Если совладельцы окажутся более сговорчивыми, можно оформить отказ у нотариуса. В этом случае не нужно ждать, пока истечет срок преимущественного права.

Отказ каждого собственника оформляют у нотариуса, услугу оплачивает продавец. Нам два отказа обошлись в 7 000 ₽.

Мы с мужем первый раз продавали недвижимость, поэтому не стали рисковать и сразу обратились в агентство.

С агентством заключили эксклюзивный договор. Он предполагает, что мы не ищем покупателей сами и не обращаемся в другие агентства. Так риелтор мог быть уверен, что получит гонорар за свою работу. А мы получили гораздо больше преимуществ.

Не нужно самим разбираться в документах. С самого начала юристы агентства рассказали, какие документы понадобятся для сделки, где и как их оформить. Если вы оформите доверенность, то риелтор сможет получать и оформлять некоторые бумаги за вас, в том числе отправлять уведомления.

Например, риелтор сообщил нам, что один из совладельцев квартиры не до конца вступил в наследство. Из-за этого и уведомление о продаже, и отказ от покупки будут недействительны.

Так как собственник не собирался решать вопрос, мы оплатили вступление в наследство. Услуги нотариуса обошлись нам в 11 000 ₽.

Необязательно посещать объект лично. Риелтор сам показывал комнату потенциальным покупателям, получил акт о проверке приборов учета, общался с жильцами. С момента заключения договора в комнате мы были только один раз.

Риелтор решал все вопросы с совладельцами. В нашем случае это было бесценно: один собственник пил и мог устроить драку. Мы не представляли, как с ним можно договориться, но риелтор справился с этой задачей.

Вот список документов, которые понадобятся агентству для заключения договора:

• свидетельство о государственной регистрации права;
  
  
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  
  
• договор о порядке пользования общими помещениями, если он есть;
  
  
• паспорт.
  
  

Свидетельство о государственной регистрации права и договор о порядке пользования общими помещениями уже должны быть у вас на руках.

Получить выписку из ЕГРН можно через Госуслуги или сайт Росреестра, заказать в МФЦ. Документ делают в течение нескольких рабочих дней. Сами выписки бывают разные: с общими сведениями об объекте, с историей объекта с 1998 года или с полной информацией об объекте и его владельцах.

Сначала закажите выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. При необходимости можно будет заказать расширенную версию.

Мы продали комнату спустя пять месяцев после обращения в агентство. Это небольшой срок с учетом отдаленного района, плохого ремонта и пьющих совладельцев.

Получите задаток. Когда покупатель найден, в качестве гарантии сделки для обеих сторон он вносит задаток. Деньги можно забрать сразу или оставить на хранение в агентстве — в нашем случае это оказалось бесплатно. Если сделка сорвется по вине покупателя, то задаток ему не возвращают.

Сумма задатка входит в общую стоимость комнаты. Например, мы продавали долю за 450 000 ₽. Задаток составил 20 000 ₽, а на сделке покупатель передал еще 430 000 ₽.

Составьте договор купли-продажи. Предварительный договор составляют в агентстве, когда покупатель вносит залог. В договоре указывают сумму задатка, общую стоимость, время и способ передачи полной суммы продавцу.

Мы получили деньги сразу после заключения сделки, но покупатель может отказаться от передачи средств, пока не зарегистрирует покупку в Росреестре. В этом случае можно воспользоваться банковской ячейкой или депозитом нотариуса. Покупатель вносит на него деньги, а после передачи прав нотариус передает их продавцу.

Получите документы с коротким сроком действия. Сходите в ЖЭУ, чтобы оплатить последние счета и получить справку «задолженностей нет».

Справку по электричеству придется получать отдельно. Для этого в компании, которая поставляет электричество, закажите проверку счетчика и справку.

В удобное время придет инженер, проверит работоспособность счетчиков. Если долгов нет, то он выпишет справку на месте. Услуга платная, нам она обошлась в 850 ₽.

Сделку заключают у нотариуса. Внимательно изучите итоговый договор купли-продажи. О деталях лучше консультироваться с юристом на месте.

Затем стороны подписывают три экземпляра договора. Один остается у продавца, один — у покупателя, а третий — у нотариуса.

Оформление сделки обычно оплачивает продавец. Нам оно обошлось в 11 000 ₽. Гонорар риелтору мы выплатили сразу же, он составил 45 000 ₽.

НДФЛ нам платить не пришлось, потому что он распространяется только на продажу недвижимости стоимостью более 1 000 000 ₽. В итоге продажа комнаты обошлась нам в 74 850 ₽.

Совладельцы оспорят сделку в суде. Может случиться так, что вы решите продать комнату дешевле той цены, которую называли совладельцам квартиры. Вы можете даже совершить сделку, но это будет незаконно.

Совладельцы смогут обжаловать сделку в суде, так как нарушены их права. Есть три способа не попасть в такую ситуацию.

1. Когда уведомляете совладельцев о продаже комнаты, сразу называйте минимальную цену. Продавать третьим лицам дороже не запрещено.

2. Не идите на уступки и не снижайте цену для покупателей.

3. Если все-таки решили снизить цену, то заново уведомите совладельцев.

Истечет срок действия документов. Мы искали покупателя пять месяцев. Когда все уже было согласовано и настал момент сделки, обнаружились документы с истекшим сроком годности. Это оказалась справка об отсутствии долгов по комнате. Сделку пришлось перенести и получать справку заново.

Долги совладельцев могут помешать продаже. У совладельцев квартиры был долг за коммуналку в размере 400 000 ₽. На сделку это не повлияло, потому что в нашей комнате стояли отдельные счетчики, по которым мы платили вовремя. Если у вас отдельных счетчиков нет, то нужно решать вопрос заранее.