Как передать жилье по наследству или договору ренты

27.10.2022 Живем по закону

Как передать квартиру по договорам купли-продажи, дарения и раздела имущества, мы рассказали. А здесь разберем, как оформить права на квартиру после смерти собственника: по законному наследованию, завещанию или договору ренты.

Выясним, какой способ в какой ситуации предпочтителен, и как можно заранее позаботиться о своих наследниках. Заодно станет понятно, когда передавать квартиру при жизни, а когда торопиться не стоит.

Содержание:

Наследование по закону
Наследование по завещанию
Пожизненная рента

Наследование по закону

Если собственник квартиры умер, не оставив завещания, квартира переходит к его наследникам по закону. Если нет намерения передавать квартиру при жизни, можно просто ничего не делать: после смерти наследование по закону произойдет в любом случае (если наследники оформят наследство). Но нужно понимать, как именно распределяется имущество после смерти собственника — возможно, такой вариант совсем не устроит.

Есть определенные очереди наследников. Каждая последующая очередь получает право на наследство, только если отсутствуют наследники предыдущих очередей. Наследники одной очереди имеют равные права.

1-я очередь — дети, супруг и родители.
2-я очередь — братья/сестры, бабушки/дедушки.
3-я очередь — дяди/тети.
4-я очередь — прабабушки/прадедушки.
5-я очередь — двоюродные внуки/внучки, двоюродные дедушки/бабушки.
6-я очередь — двоюродные правнуки/правнучки, двоюродные племянницы/племянники, двоюродные дяди/тети.
7-я очередь — пасынки/падчерицы, отчим/мачеха.

В этом списке нет внуков, племянников и двоюродных братьев/сестер, но они также могут наследовать имущество, если наследником по закону был бы их предок, уже умерший к моменту принятия наследства. Например, если у умершего нет в живых детей, но есть внуки, они будут считаться наследниками первой очереди по праву представления, то есть вместо своих родителей.

Если такая очередность не устраивает, и хочется, например, передать квартиру сестре в обход мужа и детей, лучше заранее составить завещание.

Как поменять собственника квартиры при продаже, дарении и разделе

Как оформить. После смерти старого собственника наследникам нужно в течение шести месяцев обратиться к нотариусу для принятия наследства. Есть также возможность фактического принятия наследства, но всегда лучше сразу оформить все документально, чтобы не пришлось собирать доказательства. Обратиться можно к любому нотариусу по последнему месту жительства умершего.

Как вступить в наследство

Шесть месяцев дается на то, чтобы все наследники успели узнать о смерти и обратиться к нотариусу. Сам переход права собственности обычно оформляется после полугода со дня смерти. Если срок принятия наследства пропустили по уважительным причинам, его можно восстановить через суд.

Документы, которые нужно взять с собой к нотариусу: паспорт наследника, свидетельство о смерти, правоустанавливающие документы на квартиру, справка о последнем месте жительства умершего и документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении, свидетельство о браке). Если понадобится что-то еще, нотариус скажет.

Для оформления наследства нужно заплатить пошлину. Наследники первой и второй очереди платят 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 000 ₽, остальные очереди — 0,6%, но не более 1 000 000 ₽. Не платят пошлину за оформление квартиры те, кто проживал в ней совместно с наследодателями на день смерти.

Наследование по завещанию

Если в планах — передать квартиру после смерти конкретным лицам, можно заранее составить в их пользу завещание. Также это имеет смысл, если важно передать наследство с определенным условием.

Сейчас еще есть такое понятие как наследственный договор — это тоже документ о распоряжении имуществом после смерти, но, в отличие от завещания, двухсторонний. То есть наследник заранее соглашается с условиями договора и подписывает его наравне с наследодателем.

Наследственный договор стоит заключать, если важно, чтобы наследник принял имущество и согласился с условиями. В остальных случаях достаточно простого завещания.

Пример

Вы хотите передать сыну по наследству дом, который является историческим памятником и нуждается в особой заботе. Сын может отказаться от такого наследства, если содержание дома требует больших расходов. Заключая наследственный договор вместо простого завещания, вы заранее согласовываете с ним этот вопрос.

В наследовании по завещанию есть один нюанс. Несмотря на то, что вы указали конкретного наследника, часть наследства все же может достаться другому человеку.

Существует понятие обязательной доли в наследстве. Для защиты ближайших родственников законом установлено, что такую долю обязательно должны получить:

несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего;
нетрудоспособные супруги и родители;
иждивенцы.

Обязательная доля составляет не менее половины того, что наследник получил бы, наследуя по закону.

Как оформить завещание. Завещание можно написать самому и заверить у нотариуса. Понадобится только паспорт и 100 ₽ на госпошлину.

А можно доверить составление завещания нотариусу, такая услуга обойдется примерно в 1 000 ₽. Подойдет любой нотариус без привязки к месту жительства. Один экземпляр нотариус отдаст вам, другой оставит у себя.

Как составить завещание в 2022 году

Если вы оказались в чрезвычайных обстоятельствах, угрожающих жизни, и не можете обратиться к нотариусу, можно составить простое письменное завещание в присутствии двух свидетелей. Такая ситуация может возникнуть, например, при стихийных бедствиях или во время войны. Но если угроза жизни устранена, в течение месяца после этого нужно все же переоформить завещание у нотариуса, иначе оно перестанет действовать.

Написать завещание может только дееспособный совершеннолетний гражданин.

Шаблон завещания — Вариант шаблона завещания: для случая, когда все имущество передается одному наследнику

Посмотреть примеры завещаний можно по ссылке.

Завещание можно отменить или изменить в любой момент. Можно не открывать нотариусу содержание завещания — это называется закрытым завещанием.

В завещание можно включить такие нестандартные моменты:

Условия принятия наследства. Например, «передаю квартиру подруге, но она обязана заботиться о кошке».

Недвижимость, которой фактически еще нет. Например, квартиру в доме на стадии котлована.

Пункт о лишении наследства кого-то из наследников.

Как оформить наследство. Как и в случае с оформлением наследства по закону, наследнику нужно явиться к любому нотариусу населенного пункта, где наследодатель жил перед смертью (списки нотариусов можно найти на сайте нотариальной палаты региона) в течение 6 месяцев со дня смерти (с теми же документами). В целом процедура такая же.

Если вы не уверены, есть ли в отношении вас завещание, нотариус может проверить информацию по единой базе.

Право собственности на недвижимость, полученную по наследству, также нужно зарегистрировать в Росреестре. Обязательная регистрация касается вообще всех случаев перехода собственности на недвижимое имущество.

Пожизненная рента

Рента — это вид договора, по которому можно передать право собственности на квартиру в обмен на определенные услуги: регулярные выплаты на содержание, уход за престарелым человеком и т. п. То есть квартиру по такому договору вы не продаете, а отдаете в обмен на собственное содержание.

Того, кто передает квартиру в обмен на услуги или денежные выплаты, называют рантье или получателем ренты. Тот, на кого переоформляется квартира, обычно называется должником или плательщиком ренты.

Договор ренты можно заключить в одном из трех вариантов:

Постоянная рента. В таком случае даже после смерти рантье получать ренту смогут его наследники. Такую ренту плательщик может в любой момент выкупить. Это похоже на покупку квартиры в рассрочку с возможностью досрочного погашения. В России такие договоры встречаются очень редко, поэтому в статье речь пойдет о двух других разновидностях ренты.

У нас больше распространен договор пожизненной ренты, по которому обязанность платить ренту заканчивается со смертью получателя. В отличие от постоянной ренты, в таком договоре необязательно высчитывать стоимость всех услуг, вещей, покупок, которые идут в счет ренты. Но денежные выплаты в любом случае должны быть не меньше прожиточного минимума.

Договор пожизненного содержания с иждивением обычно подразумевает не денежные выплаты, а полное содержание и уход. Часто плательщик живет вместе с рантье, но это необязательно. Он обязан обеспечить рантье питанием, лекарствами, одеждой, делать ремонт и уборку, оплачивать ЖКХ. К такому договору применяются правила пожизненной ренты, но общая стоимость содержания должна быть не меньше 2 прожиточных минимумов в месяц. Важно, что по такому договору можно передавать только недвижимое имущество.

Договор ренты обычно заключают пожилые люди, которым важнее пожизненное содержание и уход, чем единоразовая выплата стоимости квартиры. Например, пенсионерка, у которой нет родственников и финансовой поддержки, может заключить такой договор с соседкой.

Насколько это хороший вариант, сильно зависит от добросовестности сторон. Поэтому важно тщательно продумать и прописать условия договора.

Например, можно прописать конкретную сумму на содержание в месяц, а также покупку продуктов два раза в неделю и уборку раз в неделю. Можно включить в договор условие о покупке лекарств, одежды и даже условие о ежевечерних совместных прогулках.

Право собственности по договору ренты обычно переходит сразу, это гарантирует плательщику, что квартира не отойдет наследникам рантье. Но распоряжаться квартирой плательщик сможет только после смерти рантье — до тех пор квартира остается в залоге.

Кто и где будет жить, также можно прописать в договоре. Возможны разные варианты: рантье продолжает жить в квартире до конца жизни, или к нему переезжает плательщик. Или рантье соглашается на переезд в дом престарелых, если плательщик будет оплачивать его содержание там.

Расторгнуть договор ренты можно только в случае нарушения условий договора. То есть просто так передумать нельзя. Доказывать нарушение договора придется в суде с помощью показаний свидетелей, платежных документов и других подтверждений.

Как оформить. Можно скачать шаблон договора в интернете, но переписать его под свои условия. Кроме условий самой ренты, в договоре нужно указать адрес и вид недвижимости, ее стоимость, сведения о переходе права собственности.

Пример договора пожизненной ренты — Шаблон договора пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты можно детальнее посмотреть по ссылке

Договор необходимо заверить у нотариуса. Пошлина — 1 000 ₽. Плюс нотариус может взять плату за технические работы по проверке сделки. Все расходы на услуги нотариуса несет плательщик ренты, если в договоре не прописано иное. Последним шагом будет регистрация права собственности в Росреестре.

Риски ренты. Договор ренты — одна из самых сложных и рискованных сделок с недвижимостью.

Риски получателя ренты:

Рантье рискует, что плательщик будет недостаточно хорошо выполнять свои обязательства.

Рантье теряет право собственности и распоряжения жильем, так что уже не сможет передать квартиру по наследству или кого-то в ней прописать, даже если передумает.

Риски плательщика ренты:

Плательщик не знает, сколько проживет рантье. Если очень долго, есть риск сильно переплатить по сравнению с обычной покупкой квартиры.

Все это время он не сможет распоряжаться квартирой.

Если квартира сгорит или разрушится от других причин, это не освобождает от уплаты ренты.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно выбирать, с кем подписывать договор. Желательно хорошо знать человека, чтобы оценить, будет ли плательщик добросовестным, а рантье не станет придираться и капризничать.