Как исправить нарушения и узаконить самострой

Что отнести к самострою, прописано в поправках к Гражданскому кодексу, которые внесли в 2018 году. Последние пять лет в России таковой признается недвижимость, которая:

Самовольная постройка — далеко не редкость как в городах, так и в небольших населенных пунктах. Например, жилой дом возвели на землях промышленного или сельскохозяйственного назначения, либо на участке для индивидуального строительства поставили многоквартирный дом. Еще один вариант — при строительстве дома владелец нарушил градостроительные нормы: расстояние от его жилья до соседского меньше шести метров, если дома из камня, а между строением и газовой трубой — меньше семи.

Важно, чтобы все требования не нарушались в момент строительства. Если они появились позже, постройку нельзя назвать самовольной. Например, возле готового дома, возведенного по всем правилам, газовики переложили магистральный трубопровод и он оказался на расстоянии меньше семи метров от жилья. В этом случае вины владельца строения нет. 

Закон 2018 года дает еще одно послабление для владельцев построек. В документе отдельно оговаривается, что собственник не считается нарушителем, если он не знал об ограничениях. Например, человек построил дом, а позже местная администрация выяснила, что земля под ним находится в охранной зоне.

Каждый выявленный случая самовольного строительства считается нарушением закона. До 2018 такие дома, гаражи и сараи почти всегда сносили. Сейчас судьбу самостроя чаще всего решает суд — туда может обратиться любой человек, которому мешает постройка. После изучения дела суд выносит решение о сносе объекта, но это крайняя мера. Как правило, ответчику дают шанс все исправить — собственник должен доказать, что на момент возведения он не знал об ограничениях, постройка соответствует строительным нормам, требованиям безопасности, не нарушает права третьих лиц и не наносит вреда экологии. 

Но бывает так, что суд все же обязывает собственника снести строение. Срок зависит от вида сооружения и всегда указывается в судебном постановлении. В течение этого срока собственник должен разобрать дом, гараж или иную постройку.

Иногда муниципалитет сам определяет, что делать с незаконной постройкой. Но полномочий у него не так много. Местные власти не вправе трогать постройку, если она на государственной или муниципальной земле. Исключение только одно — от строения есть угроза жизни или здоровью людей. Еще администрация поселения не может трогать частный или многоквартирный дома. Даже если они опасны для людей. 

Муниципалитет может заставить владельца снести самострой в трех случаях:

По Кодексу об административных правонарушениях за строительство без разрешительных документов предусмотрен штраф. В таких случаях физических лиц могут обязать заплатить от 2 000 до 5 000 ₽, должностных лиц и индивидуальных предпринимателей — от 20 000 до 50 000 ₽, юрлиц — от 500 000 до 1 000 000 ₽.

В исключительных случаях земельный участок, где стоит самострой, могут забрать. Но только если его владелец не сносит постройку по предписанию суда. А также когда землю используют не по назначению или есть угроза для окружающей среды.

Узаконить строение, которое было возведено с нарушениями, все же можно. Но сделать это могут только владельцы земельного участка, на котором стоит дом, гараж или другое строение. Например, если по документам участок принадлежит родителям, а дом там построили дети, решать вопрос придется первым. 

Даже если земля в собственности, перед обращением в суд нужно учесть еще три фактора:

Если все условия соблюдены и владелец самостроя устранил нарушения там, где это возможно, он вправе пойти в суд с заявлением об узаконивании постройки. Обращаться нужно в суд, который относится к территории, где находится объект недвижимости. Если его стоимость объекта ниже 50 000 ₽, обращаться необходимо в мировой суд, в других случаях — в районный. 

В суд владельцу участка нужно передать пакет документов, в который входят:

Последний документ — самый важный. Для легализации постройки потребуется обратиться в специализированную организацию, которая занимается строительно-технической экспертизой. Компания обследует дом и выдаст заключение. В документе должно быть подтверждено, что строение соответствует градостроительным требованиям, безопасно для окружающих и по нему нет спорных вопросов. Например, что дом не стоит на части соседского участка, в нем учтены все противопожарные и санитарные нормы или уменьшена этажность дома. 

Если участок муниципальный, узаконить строение тоже получится, но при условии, что оно соответствует всем требованиям, а в договоре на участок нет ограничений.

После вынесения судебного решения о легализации постройки, ее владелец может обратиться в Росреестр, чтобы убрать в документах, подтверждающих право собственности, отметку о статусе самостроя.