Заморозить инвестиции в недвижимости или сдавать квартиру: что выгоднее

Хотели купить дом в деревне. У нас в семье три человека: я, супруг и взрослая дочь. Мы с мужем живем в двухкомнатной хрущевке, у дочери однокомнатная квартира в новостройке. Жильем все обеспечены. И когда накопили небольшую сумму, решили купить дом в деревне, чтобы жить в нем летом.

В мае 2023 года у нас на счету был один миллион рублей. Мы посчитали, что еще до трех миллионов можем оформить ипотеку. Подали заявку и получили одобрение. Банк предоставил нам три месяца на поиски дома.

В течение недели я просматривала объявления о продаже, договаривалась на просмотр. А выходные мы с мужем ездили смотреть. Дочь, пока не живет в Казани, поэтому для нее снимали видео.

За месяц отсмотрели больше десяти домов по цене от 2,8 млн ₽ до 4 млн ₽. Было 4-5 вариантов, которые нас более или менее устраивали, но по всем критериям не совпал ни один.

Купили студию с предчистовой отделкой. В июне цена на дома начала стремительно расти. За 4 000 000 ₽ предлагали только дачи в СНТ или дома, которым больше 20-25 лет. Объявления я смотрела, но на просмотры уже не ездили.

А в июле в СМИ стала появляться информация об увеличении ключевой ставки. Я понимала, что вслед за ключевой, поднимут ставку по ипотеке, и ускорится инфляция. Поэтому мы решили купить любую недвижимость, чтобы вложить деньги. Квартира в этом отношении ликвиднее дома: если понадобятся деньги, продать квартиру в городе легче, чем дом в деревне.

Жить в новой квартире мы не собирались, поэтому выбирали только по цене. Просмотрели несколько объявлений и выбрали четыре студии в двух соседних ЖК на выезде из города. Застройщик у них один, поэтому квартиры были похожи: студии по 32 кв. метра в предчистовой отделке. Квартиры продавали по цене от 3 200 000 до 3 700 000 ₽. 

Мы выбрали квартиру на 12 этаже: помещение светлое, из окна открывается красивый вид. И хотя нам в ней не жить, посчитали, что продать ее будет проще, чем квартиру, например, на втором этаже. Стоимость — 3 400 000 ₽, из них 600 000 ₽ — первоначальный взнос и 2 800 000 ₽ — ипотека. Еще мы оплатили:

Центробанк повысил ключевую ставку 24.07.2023. Кредитный договор мы подписали 4.08.2023 по прежней ставке 12,2%, а через четыре дня банк, в котором мы оформляли ипотеку, повысил ставку на 0,8 п. п.

Ипотеку мы оформили на 10 лет с ежемесячным платежом 40 496 ₽. Мы посчитали, что в ближайшие пять лет мы не станем продавать квартиру, поэтому стали думать, как ей лучше распорядится.

От накоплений у нас осталось около 350 000 ₽. Этих денег не хватит, чтобы подготовить квартиру к сдаче: сделать ремонт, купить мебель, технику и сантехнику. Значит, ремонт затянется на полгода. В течение этого времени нам придется платить по ипотеке минимальный платеж, а все свободные деньги пускать в обустройство. По нашим подсчетам, нам придется вложить в подготовку квартиры к сдаче минимум 600 000 ₽. 

Какой доход получим. Квартиру можно сдавать посуточно или на длительный срок. От первого варианта мы сразу отказались: он выгоднее, но отнимает много времени. Мне придется размещать и продвигать объявления, отвечать на звонки и сообщения потенциальных клиентов, встречать гостей, убирать квартиру после отъезда. Совмещать посуточную аренду с работой невозможно, поэтому рассматривали только аренду на длительный срок.

Студию в нашем доме сдают по 17 000 ₽ в месяц. Из этой суммы нужно уплатить налог — для сдачи квартиры подойдет НПД. Владелец-самозанятый платит 4% от дохода. Рассчитаем, сколько времени нам потребуется, чтобы отбить вложения:

17 000 — 4% = 16 320 ₽ в месяц — чистая прибыль;

600 000 : 16 320 = 36,8 месяца.

Получается, только через три года мы, в лучшем случае, начнем получать доход. И это не чистые расчеты — я не учла деньги, которые мы пустили в ремонт, а могли бы досрочно закрывать ипотеку и сократить переплату. 

Если мы захотим продать квартиру, после квартирантов придется делать предпродажный ремонт. И деньги, которые мы заработаем на сдаче, потратим на повторный ремонт. Мы ничего не заработаем, но потратим время и силы на два ремонта, поиск квартирантов и возможные проблемы от них.

Мы понимаем, чем быстрее мы выплатим ипотеку, тем дешевле нам обойдется квартира. Например, переплата за 10 лет составит 2 059 551 ₽, за 5 лет — 954 068 ₽, а за 3 года — всего 557 639 ₽.

При досрочном погашении можно уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредита. В журнале уже писали, что выгоднее сокращать срок. Мы так и поступаем. 

Время от времени я мониторю цены на недвижимость. Прогнозы строить рано, но пока цены растут.

Мы планируем закрыть ипотеку за 2-3 года. Если за этот срок цена на недвижимость останется на сегодняшнем уровне, а мы переплатим банку 450 000-500 000 ₽ — после продажи мы останемся в плюсе. 

Возможно, при другом раскладе расчеты будут другими. Например, если бы мы оформили ипотеку на 15 или 20 лет, квартиру было бы выгоднее сдавать. Или я бы занялась посуточной арендой и получала бы с квартиры доход 45 000-50 000 ₽ в месяц. Поэтому, прежде чем принимать решение — сдавать или не сдавать квартиру, — рассчитайте оба варианта.