Выгодно ли сдавать квартиру на длительный срок

На практике все не настолько радужно. Знакомая из Челябинска сдает три квартиры посуточно, она рассказала о некоторых нюансах кратковременной аренды.

• На создание стабильного потока арендаторов уйдет около трех месяцев. Челябинск не туристический город и спрос на посуточное жилье здесь небольшой. Первое время квартира может пустовать полмесяца и даже больше.
  
  
• Придется тратить время на заселение и уборку или платить уборщице и консьержу. Знакомая все делает сама. Аренда — это ее основной источник дохода, и большая часть «рабочего» времени уходит на заселение гостей и уборку квартир.
  
  
• Часть дохода тратится на расходные материалы. К ним относят средства для уборки, посуду, полотенца и постельное белье. Например, комплекта постельного белья хватает максимум на три месяца, потом надо покупать новый. Еще гости иногда разбивают посуду, на ней образуются сколы и трещины, поэтому посуду тоже приходится часто менять.
  
  
• С посуточными арендаторами больше проблем. У моей знакомой скопилась коллекция паспортов: жильцы оставляли их в качестве залога за сломанную мебель и технику, обещали вернуть деньги и пропадали. Теперь хозяйка квартир берет залог деньгами — в среднем 2000–3000 ₽. Но этой суммы не хватит на серьезный ремонт или замену испорченной техники.
  
  
• Квартира должна иметь «товарный вид». К посуточному жилью больше требований начиная от ремонта и заканчивая наполнением.
  

Оценила, насколько моя квартира подходит для посуточной аренды. Она в хорошем районе, но это обычный «спальник», а не центр — до него около 20 минут на транспорте. Ремонт косметический, недостает мебели и техники: например, нет хорошего кухонного гарнитура, СВЧ-плиты и большого телевизора с плоским экраном, подключенного к кабельному ТВ. По словам знакомой, последний пункт — обязательный атрибут посуточного жилья, потому что людям в поездке часто нечем заняться, кроме как смотреть телевизор.

Я посчитала, что подготовка жилья к посуточной аренде обойдется мне минимум в 50 000 ₽, а то и больше. Не уверена, что быстро отобью эти деньги, плюс я не живу в городе постоянно, поэтому придется платить кому-то за уборку и передачу ключей. Засомневалась, что заработаю в первые месяцы больше 15 000 ₽, а возни с ремонтом, поиском и заселением людей предстоит много. От идеи сдавать жилье посуточно я отказалась.

Но если у вас квартира в популярном туристическом городе, например, в Санкт-Петербурге или Казани, есть время и желание заниматься арендой — в перспективе на этом можно заработать куда больше, чем на долгосрочной аренде.

Часто хозяева переоценивают свое жилье. Например, коллега пытается сдать квартиру дороже рыночной цены: она считает, что квартира находится в центре хотя до главных достопримечательностей идти минут 20, а то и 25. Желающих, конечно, немного.

Узнала рыночные цены. Чтобы выставить адекватную цену, посмотрела на Avito объявления об аренде однокомнатных квартир в моем районе. Их стоимость варьировалась в среднем от 9000 ₽ до 15 000 ₽. Среди всех объявлений выбрала жилье, максимально похожее на мое по расположению, возрасту дома и ремонту квартиры. Ценовой диапазон сузился до
10 000–12 000 ₽.

Сравнила свою квартиру с аналогичными. В конце сравнила плюсы и минусы своей квартиры с похожими из объявлений, чтобы назначить точную цену. Удобный район, развитую инфраструктуру и охраняемую придомовую территорию отнесла в плюсы. Однако в квартире был жирный минус — не было кухонного гарнитура, но он был почти во всех квартирах-конкурентах. Покупать гарнитур не хотелось, так что я решила просто немного снизить цену: поставила 11 500 ₽ в месяц вместо 12 000 ₽, как у конкурентов.

Добавила к стоимости аренды залог. К ежемесячной арендной плате добавила залог. Некоторые арендодатели просят залог, равный сумме за два и три месяца аренды, но в реальности сдать даже очень хорошую квартиру на таких условиях сложно. Поэтому мой залог равен месячной аренде.

Это деньги, которые пойдут на ремонт техники, если жильцы ее испортят. По-моему, залог стоит брать во всех случаях: от небрежного обращения арендаторов может пострадать ремонт, мебель, техника. Если квартира пустая, его можно уменьшить до половины стоимости аренды.

Оценила перечень работ. Если бы готовила квартиру только под сдачу, починила бы свет, сантехнику и поменяла диван на кровать. Или сдала бы квартиру без мебели. Но до сдачи я год прожила в Челябинске, поэтому ремонт делала для себя.

Выделила четыре этапа подготовки квартиры:

• выкинуть лишнее;
  
• починить сломанное;
  
• докупить нужное;
  
• выполнить косметический ремонт.
  
  

Больше всего денег и времени занял ремонт. Квартиру я ни разу не ремонтировала — в 2012 году въехала в дом с чистовой отделкой. На стенах были самые дешевые обои и плитка, на полу — такой же дешевый линолеум. Пару лет, пока училась в университете, условия меня устраивали. Потом переехала в Петербург, а квартиру стала сдавать. В то время в квартире стояли холодильник, плита, стиральная машина, два стола — один на кухне, другой в комнате — и диван.

Несколько лет квартиру снимали студенты, платили за аренду 10 000 ₽ в месяц. За это время обои в комнате протерлись до дыр, а диван развалился. После студентов в квартире недолго жили родственники, аренду они не платили, но на свои деньги поменяли на кухне обои и линолеум. В остальном квартирой никто не занимался.

Навела лоск. Хуже всего выглядела комната, так что на нее потратила больше времени: постелила линолеум и покрасила стены. Линолеум купила за 9000 ₽. Постелить попросила папу, поэтому работа обошлась бесплатно. Мастеру пришлось бы заплатить минимум 1000 ₽.

На стены хотела поклеить обои, но это дорого и сложно, поэтому решила выкрасить стены белой краской. На краску ушло 1500 ₽. За работу не платила — помогли друзья, мастер взял бы от 3000 ₽.

Еще потратила деньги на электрика и сантехника: на кухне периодически выключался свет, а в ванной подтекала труба. За ее замену заплатила 5000 ₽, а свет обошелся в 400 ₽. Сантехник посоветовал заодно поменять и смесители: сказал, что они старые и могут сломаться в любой момент. Пришлось сделать и это: на смесители для двух раковин и ванны, а также их установку потратила около 8000 ₽.

За неделю до сдачи, когда уже нашла жильцов, убрала из квартиры все лишнее: освободила балкон и кладовку от хлама, перевезла свои вещи к родителям. Для финальной уборки наняла клининг: они отмыли квартиру, почистили плиту и балкон. Это стоило 3500 ₽.

Купила самое необходимое. Старый диван поменяла на кровать: купила на Avito каркас за 3000 ₽ и матрас в «Аскона» за 15 000 ₽. Оказалось, что продавец вместе с кроватью отдает матрас, поэтому асконовский — отдала родителям.

Еще купила шторы, поменяла во всей квартире люстры, купила полку для телевизора и шторку для ванной — на это ушло еще около 6000 ₽. На кухню поставила стеллаж для посуды и повесила полку для продуктов. Стеллаж мне отдали знакомые, а полка стоила всего 300 ₽.