Флиппинг: как зарабатывают на быстрой перепродаже жилья
Диана Жигалова
выяснила, как заработать на флиппинге
В 2023 году многие инвестстратегии перестали работать. Недвижимость — по-прежнему один из самых надежных способов вложения денег, который позволяет не только сохранить накопления, но и заработать на них.
В переводе с английского flipping означает «переворот». Принцип этой стратегии — покупка высоколиквидного актива с быстрой перепродажей и получением прибыли. Такие операции считаются доходными, но рискованными.
Кристина Канивец — риелтор из Томска, занимается флиппингом 12 лет. Она рассказала Life.Profit, как пришла в бизнес и смогла заработать на переупаковке и быстрой перепродаже недвижимости.
Содержание
Схема заработка на флиппинге
Вы покупаете жилье со скидкой, ремонтируете и перепродаете по рыночной цене. Инвесторы из США называют эту стратегию fix and flip. Она зарекомендовала себя в странах со стабильным рынком недвижимости. В последние годы флиппинг стал популярен и в России.
Как выглядит флиппинг в наших реалиях? Вырос спрос на квартиры, упакованные «под ключ». Многие семьи покупают недвижимость в ипотеку. Имеющиеся средства тратят на первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредиту. Поэтому россияне предпочитают купить жилье, в которое могут переехать сразу после сделки, не вкладываясь в ремонт, покупку мебели и техники.
«Бабушатники» и квартиры «под ремонт» уже не популярны. Часто такие объекты становятся «неликвидом», который не продается годами. Их владельцы постепенно снижают цену. Инвесторы покупают объект на 25-30% ниже рынка и после ремонта продают по рыночной стоимости.
По закону доходы физлица от продажи недвижимости облагаются налогом 13% (НДФЛ). Исключение — жилье стоимостью до 1 млн ₽ и случаи, когда собственник владеет недвижимостью больше пяти лет.
НДФЛ нужно учитывать при расчете доходности объекта. Это касается и самозанятых — по закону продажа недвижимости не считается профессиональным доходом. Если инвестор совершает несколько сделок купли-продажи недвижимости в год, нужно зарегистрироваться в качестве ИП и платить налог на доходы.
Кристина Канивец
директор агентства недвижимости «К2», Томск
«Первый опыт флиппинга был случайным. Мы купили в Томске квартиру с черновой отделкой в новостройке. Остальные квартиры в доме продавались с готовым ремонтом. Мы долго не могли продать объект и решили сделать ремонт. После этого квартиру купили за неделю, и я поняла: это работает.
Следующим объектом была «убитая» хрущевка в центре. В таком виде она не имела ценности. Мы сделали капремонт, дали рекламу, и квартиру купили в тот же день. Доходность сделки составила больше 30%, что было в несколько раз выше дохода от обычной перепродажи. Так я и пришла к флиппингу.
Сначала мы делали только ремонт. Со временем наши объекты становились более упакованными: стали появляться кухни, техника, шкафы. В последние годы мы делаем полную упаковку вплоть до постельного белья, ковриков, посуды. Мы создаем готовые решения, когда покупатель может сразу заехать в квартиру.
Когда флиппинг стал постоянным бизнесом, мы оформили ИП на УСН «Доходы» и платим не 13% с каждой сделки, а всего 6 % налога в год».
Следующим объектом была «убитая» хрущевка в центре. В таком виде она не имела ценности. Мы сделали капремонт, дали рекламу, и квартиру купили в тот же день. Доходность сделки составила больше 30%, что было в несколько раз выше дохода от обычной перепродажи. Так я и пришла к флиппингу.
Сначала мы делали только ремонт. Со временем наши объекты становились более упакованными: стали появляться кухни, техника, шкафы. В последние годы мы делаем полную упаковку вплоть до постельного белья, ковриков, посуды. Мы создаем готовые решения, когда покупатель может сразу заехать в квартиру.
Когда флиппинг стал постоянным бизнесом, мы оформили ИП на УСН «Доходы» и платим не 13% с каждой сделки, а всего 6 % налога в год».
Та самая неликвидная «хрущевка». Ее ремонт обошелся всего в 300 тысяч ₽, а на продаже удалось заработать 500 тысяч ₽
Как выбрать объект для флиппинга
На первый взгляд кажется, что заработать на флиппинге просто.
На самом деле, этот бизнес требует тщательного планирования, внимания к деталям и готовности идти на риск. Нужно знать рынок и иметь опыт работы с недвижимостью. Иначе ремонт может затянуться, а «улучшенная» квартира не будет пользоваться спросом.
Чтобы заработать на перепродаже недвижимости, нужно выполнить несколько важных шагов:
- изучить рынок и найти ликвидные объекты;
- просчитать бюджет и составить график ремонта;
- нанять опытных подрядчиков, чтобы ремонт был завершен вовремя и на высоком уровне;
- эффективно продвигать недвижимость, чтобы привлечь покупателей.
Кристина Канивец
директор агентства недвижимости «К2», Томск
« Как выбрать объект под флиппинг? Если коротко, это должен быть ликвидный объект, а не угловая квартира на первом этаже с видом на мусорные баки; удобная и востребованная локация с развитой инфраструктурой, а не труднодоступная окраина.
Важна и цена. Квартира без ремонта не может стоить как квартира с ремонтом. Нужно правильно рассчитать бюджет на «переупаковку», чтобы получить максимальную доходность с продажи.
Один из последних кейсов — двушка в Томске в топовой локации в кирпичном доме 90-х годов. Мы купили ее за 3,6 млн ₽, за два месяца сделали ремонт на 1,2 млн ₽ и продали за 5 млн ₽ . Общая сумма вложений составила 4,8 млн ₽, доходность — 25%».
Важна и цена. Квартира без ремонта не может стоить как квартира с ремонтом. Нужно правильно рассчитать бюджет на «переупаковку», чтобы получить максимальную доходность с продажи.
Один из последних кейсов — двушка в Томске в топовой локации в кирпичном доме 90-х годов. Мы купили ее за 3,6 млн ₽, за два месяца сделали ремонт на 1,2 млн ₽ и продали за 5 млн ₽ . Общая сумма вложений составила 4,8 млн ₽, доходность — 25%».
Двушка после переделки. С дизайнерским ремонтом и упаковкой «под ключ» ее удалось продать быстро и дорого
Виды флиппинга
Есть несколько флиппинг-стратегий. Инвестор может покупать жилье на свои деньги или использовать заемные средства. Он может взять ипотечный кредит или привлекать взносы частных лиц — соинвесторов. Во всех случаях главным условием высокой доходности будет быстрая продажа объекта.
Кристина Канивец
директор агентства недвижимости «К2», Томск
«Мы работаем как с новостройками, так и с вторичным жильем. Объекты выбираем, исходя из доходности. Но с новыми квартирами работать выгоднее и приятнее, они продаются быстрее «вторички».
В небольшом Томске выбирать особо не приходится — берем все, что подходит под наши параметры. Также работаем с Новосибирском, Сочи, Краснодаром. Там рынок активнее и выбор больше.
В декабре мы купили квартиру в новостройке, отремонтировали и продали за полтора месяца. Цена объекта составляла 7 млн ₽. При покупке мы использовали ипотечное «плечо», а свои средства — 2,2 млн ₽ — вложили в ремонт и первоначальный взнос.
Покупка квартиры и ремонт обошлись в 7,8 млн ₽, а продать ее удалось за 8,8 млн. Доход составил 1 млн ₽. То есть доходность сделки до уплаты налога составила 44%. Если бы покупали квартиру только на свои, то есть вложили бы 7,8 млн ₽, доход был бы всего 13%».
В небольшом Томске выбирать особо не приходится — берем все, что подходит под наши параметры. Также работаем с Новосибирском, Сочи, Краснодаром. Там рынок активнее и выбор больше.
В декабре мы купили квартиру в новостройке, отремонтировали и продали за полтора месяца. Цена объекта составляла 7 млн ₽. При покупке мы использовали ипотечное «плечо», а свои средства — 2,2 млн ₽ — вложили в ремонт и первоначальный взнос.
Покупка квартиры и ремонт обошлись в 7,8 млн ₽, а продать ее удалось за 8,8 млн. Доход составил 1 млн ₽. То есть доходность сделки до уплаты налога составила 44%. Если бы покупали квартиру только на свои, то есть вложили бы 7,8 млн ₽, доход был бы всего 13%».
Покупка квартиры с черновым ремонтом в ипотеку, переупаковка за полтора месяца и быстрая перепродажа — выигрышная стратегия, которая позволила получить доходность почти 50%
Риски флиппинга
Флиппинг — рискованная стратегия. В этом бизнесе много подводных камней.
1. Юридические риски. Есть много причин, по которым квартира может продаваться по цене ниже рынка. Например, жилье признано аварийным, есть незаконная перепланировка или проблемы с правоустанавливающими документами. Все недостатки объекта нужно своевременно выяснить и оценить возможность их устранения.
2. Некорректная оценка объекта и неверно рассчитанная смета. В этом случае сроки ремонта и продажи квартиры могут затянуться, а расходы — увеличиться. Тогда есть риск уйти «в минус» и вместо прибыли получить убыток. Наибольшие риски несет инвестор, купивший объект в ипотеку. Он вынужден платить проценты банку, нести расходы на содержание жилья и оплату ЖКУ.
3. Нестабильный рынок жилья. В последние года цены выросли в несколько раз, а покупательский спрос снизился. Сильно подорожали стройматериалы, из России ушли компании, торгующие товарами для дома и ремонта.
2. Некорректная оценка объекта и неверно рассчитанная смета. В этом случае сроки ремонта и продажи квартиры могут затянуться, а расходы — увеличиться. Тогда есть риск уйти «в минус» и вместо прибыли получить убыток. Наибольшие риски несет инвестор, купивший объект в ипотеку. Он вынужден платить проценты банку, нести расходы на содержание жилья и оплату ЖКУ.
3. Нестабильный рынок жилья. В последние года цены выросли в несколько раз, а покупательский спрос снизился. Сильно подорожали стройматериалы, из России ушли компании, торгующие товарами для дома и ремонта.
Кристина Канивец
директор агентства недвижимости «К2», Томск
«Сейчас появляется заметно меньше объектов под выкуп. Рост цен на стройматериалы в 2022 году нас, конечно, подкосил, но мы сумели адаптироваться и найти альтернативу той же IKEA, так что удалось сохранить доход на прежнем уровне.
Безусловно, выросла смета и немного упала доходность, но по результатам года за счет большого количества объектов это не очень заметно.
Заработок на флиппинге зависит от суммы инвестиций. С одного объекта можно заработать минимум 20% от вложенной суммы. Например, если вы вкладываете 5 млн ₽, доход составит 1 млн ₽.
Новичку не рекомендуется брать в работу сразу несколько квартир. Ему необходимо наработать опыт и сформировать эффективную команду. Опытный флиппер инвестирует одновременно в 3-4 объекта, поэтому его заработок в год может составить несколько миллионов рублей».
Безусловно, выросла смета и немного упала доходность, но по результатам года за счет большого количества объектов это не очень заметно.
Заработок на флиппинге зависит от суммы инвестиций. С одного объекта можно заработать минимум 20% от вложенной суммы. Например, если вы вкладываете 5 млн ₽, доход составит 1 млн ₽.
Новичку не рекомендуется брать в работу сразу несколько квартир. Ему необходимо наработать опыт и сформировать эффективную команду. Опытный флиппер инвестирует одновременно в 3-4 объекта, поэтому его заработок в год может составить несколько миллионов рублей».
Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!
Поделиться
0 комментариев