Личные финансы

Как поменять собственника квартиры при продаже, дарении и разделе

Живем по закону
мужчина подписывает договор на жилье
Нет универсального способа переоформить квартиру на другого человека. Здесь важно учитывать, кто и кому передает жилье, безвозмездно или за плату, с определенными условиями или без.

Закон предусматривает куплю-продажу квартиры, дарение, раздел имущества, передачу по завещанию, ренту. Давайте разберемся в первых трех способах: чем они отличаются, и как выбрать подходящий для вашей ситуации.

Содержание:

  1. Договор купли-продажи жилья
  2. Договор дарения
  3. Соглашение о разделе имущества
  4. Итог


Договор купли-продажи жилья


Самый универсальный способ — продать квартиру новому собственнику. При этой сделке квартиру передают по рыночной стоимости.

Как оформить. Есть два способа: оформить договор самостоятельно или через нотариуса.

Проще всего скачать шаблон договора в интернете и вставить туда свои данные: стороны договора, кадастровый номер и адрес квартиры, стоимость, о которой договорились продавец и покупатель, и другие условия. Также обязательно нужен акт приема-передачи жилья или отдельный пункт об этом в договоре. Посмотреть договор детальнее можно по ссылке.

Вариант договора купли-продажи квартиры
Шаблон договора купли-продажи квартиры

Договор подписывают обе стороны. И его нужно зарегистрировать в Росреестре: это можно сделать через МФЦ или в региональном управлении Росреестра. Регистрация займет до 9 рабочих дней, госпошлина за регистрацию — 2 000 ₽.

Важно! Перечень документов лучше уточнять в МФЦ. Основные документы, которые понадобятся: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру и сам договор купли-продажи. Другие документы зависят от конкретной сделки. Например, может понадобиться согласие супруга или разрешение органов опеки.

При желании можно оформить договор у нотариуса. Он составит и изучит документы, отправит запросы и возьмет за свои услуги 0,5% от суммы, но не более 20 000 ₽. В итоге вы получите правовую экспертизу сделки: нотариус отвечает за ее соответствие закону. Для такой экспертизы он может попросить выписку из Росреестра, выписку из домовой книги, технический паспорт квартиры.

Как выбрать бригаду для ремонта и не прогадать

Если вы продаете квартиру родственнику, обычно такие предосторожности излишни. Но бывают случаи, когда нотариальное оформление обязательно, например, при продаже доли или продаже квартиры, собственник которой — ребенок.

Если вы оформляете договор через нотариуса, в Росреестр обращаться не нужно: с 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют документы на регистрацию. Сама процедура занимает всего 1 рабочий день, так как регистратору не нужно проводить правовую экспертизу сделки (ее уже провел нотариус).

На что обратить внимание. Сделку могут оспорить, если не соблюдать правила:

  • Продавец и покупатель должны быть дееспособными.
  • Продать квартиру может только ее собственник.
  • Если вы продаете долю в квартире, то обязаны сначала предложить выкупить долю собственникам остальных долей.
  • Иногда на продажу требуется согласие других лиц. Например, при продаже квартиры одним из супругов нужно согласие второго супруга, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетним, — согласие органов опеки и попечительства.

Налоговый вычет за отделку квартиры


Договор дарения


Договор дарения — способ передачи квартиры (или доли квартиры) между родственниками и не только, когда жилье передается безвозмездно.

Это не единственный вариант безвозмездной передачи. Например, по завещанию квартиру тоже можно передать без оплаты. Разница в том, что при дарении квартира переходит к другому человеку сразу, а не после смерти собственника. К тому же при дарении никто не может претендовать на обязательную долю, как это может быть при наследовании по завещанию. Просто дарите, кому хотите.

По сравнению с куплей-продажей договор дарения имеет свой плюс: подаренная квартира не делится между супругами в случае развода.

Пример

Вы хотите, чтобы квартира перешла сыну, но не досталась невестке даже частично в случае развода. В этом случае оформляем переход собственности через дарственную: даже если сын получит квартиру в собственность во время брака, она будет принадлежать лично ему. Если же оформить куплю-продажу, квартира станет общей собственностью супругов и разделится при разводе.

Еще один важный момент — налогообложение. Дарение выгодно близким родственникам, потому что им не нужно платить налог. К близким родственникам относятся:

  • супруги;
  • родители;
  • дети, в том числе усыновленные;
  • дедушки и бабушки;
  • внуки;
  • полнородные и неполнородные братья и сестры.

Любому другому одаряемому придется заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры, то есть довольно большую сумму. Если цена не указана в договоре, налог рассчитывается с кадастровой стоимости.

Как оформить. Договор дарения двухсторонний, как и купля-продажа. То есть не только даритель дарит жилье, но и одаряемый его принимает. Поэтому дарственная — это больше разговорное понятие, и по закону нужно заключить договор дарения, подписанный обеими сторонами.

Как и в случае с договором купли-продажи, договор дарения должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре: процедура занимает до 10 рабочих дней. Госпошлина — 2 000 ₽. Посмотреть договор детальнее можно по ссылке.

Вариант договора дарения квартиры
Шаблон договора дарения квартиры

Документы для предоставления в Росреестр: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, сам договор дарения. По ситуации могут потребовать согласие супруга, органов опеки и другие документы.

Здесь тоже есть случаи, когда договор обязательно заверять у нотариуса. Например, если предмет договора — доля, а не вся квартира. Процедура такая же, как при оформлении купли-продажи, а стоимость услуг нотариуса зависит от степени родства сторон договора и стоимости квартиры.

На что обратить внимание:

  • Юрлица не могут заключить между собой договор дарения. То есть одна организация не может подарить недвижимость другой, но может ее продать. Компания может быть одной из сторон договора: например, фирма может подарить квартиру своему работнику.
  • Подарить квартиру может только ее собственник.
  • Участники сделки должны быть дееспособными.
  • Со стороны одаряемого не должно быть никаких взаимных действий, иначе договор будет считаться фиктивным. Если он передал дарителю деньги, это уже договор продажи, если передал свою недвижимость — договор мены. Поэтому закон запрещает безвозмездную передачу, оформленную через дарственную.

Субаренда: как заработать на посуточной сдаче квартир


Соглашение о разделе имущества


Можно поменять собственника квартиры по договору раздела имущества. Такой договор могут заключить настоящие или бывшие супруги.

Пример

Супруги договорились, что купленная в браке квартира будет собственностью жены или мужа. Без соглашения о разделе она бы считалась общей собственностью супругов.
Или уже после расторжения брака супруги договорились, что одна из общих квартир отходит одному супругу, а вторая — другому: квартиры при этом могут быть совершенно неравноценны. Без договора сторон имущество при разводе делится поровну.

Такое соглашение — альтернатива брачному договору. В отличие от последнего, его можно заключить и после расторжения брака. Мы не выделяем в этой статье брачный договор в отдельную главу, так как он чаще всего заранее определяет, кому будет принадлежать имущество.

Как поделить квартиру при разводе

Большой плюс соглашения о разделе имущества перед судебным разделом в том, что супруги могут договориться, кому что достанется, с учетом потребностей каждого. Договор дарения здесь тоже уместен, но если стороны уже развелись (то есть перестали быть близкими родственниками), дарение невыгодно, так как это большие налоги.

Интересно, что в соглашение можно включить не только совместное имущество супругов, но и личное имущество одного из них, даже приобретенное до брака. Например, квартира, купленная мужчиной до брака, по соглашению может перейти в личную собственность его жены.

Как оформить. В отличие от договоров купли-продажи и дарения, соглашение о разделе имущества всегда нужно заверять у нотариуса. За свои услуги нотариус возьмет 0,5% от стоимости квартиры, но не более 20 000 ₽.

Также нотариус обычно устанавливает плату за действия технического характера, связанные с правовой экспертизой сделки. Сумма зависит от ее условий. Обычно в договоре предусмотрено, что нотариальные расходы делятся между сторонами, но можно прописать, что они лягут на одну из сторон.

Документы для оформления соглашения: паспорта сторон, свидетельства о заключении / расторжении брака, свидетельства о собственности на недвижимость, технические и кадастровые паспорта.

Соглашение нужно регистрировать в Росреестре. Но нотариус сам отправит туда документы.

На что обратить внимание:

  • Нужно успеть оформить раздел в течение 3 лет после расторжения брака. Позже это сделать уже не получится: имущество станет общей собственностью бывших супругов.
  • В отличие от брачного договора, по которому право собственности переходит только в момент развода, право собственности по соглашению о разделе переходит сразу, в момент заключения соглашения. Независимо от того, в браке супруги или нет.
  • Не путаем соглашение о разделе имущества с мировым соглашением, которое заключают при разделе имущества через суд.
  • Сделку можно оспорить, если одна из сторон была недееспособной на момент подписания, или если она ущемляет интересы детей.

Стоит ли покупать апартаменты


Итог


Итак, мы выяснили, что договор купли-продажи можно заключить в любом случае, когда вы хотите передать право собственности за плату. Договор дарения — сделка безвозмездная, но из-за особенностей налогообложения подходящая прежде всего для близких родственников. А соглашение о разделе имущества вообще подходит только для супругов или бывших супругов.

В следующей статье мы разберем переход права собственности на квартиру после смерти собственника: наследование по закону и по завещанию, а также расскажем про такой редкий договор, как пожизненная рента.


Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!