Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю отправляем самые свежие материалы на тему личных финансов и бизнеса
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Личные финансы

Законные способы не платить налог с продажи квартиры

Экономим Живем по закону
налог с продажи жилья
Если собственник владел квартирой меньше 3-5 лет и продал ее, он обязан уплатить НДФЛ 13%. Но в некоторых ситуациях можно избежать уплаты налога. Разберем несколько примеров.


Что такое минимальный срок владения, и как он влияет на налоги


Минимальный срок владения — время, по истечении которого человек может не платить налог с продажи жилья. Минимальный срок может быть 3 года или 5 лет — зависит от условий приобретения недвижимости. 

Срок владения считают со дня регистрации. Под исключение попадают новостройки. С 2019 года минимальный срок владения квартиры в новостройке отсчитывают с даты подписания договора долевого участия (ДУ) или договора переуступки права требования. 

Пример

В январе 2019 года Наташа подписала договор ДУ. Через год дом сдали, и Наташа стала собственницей квартиры. Для нее минимальный срок владения отсчитывают с января 2019.

При каких условиях минимальный срок владения — 3 года


Жилье получили по наследству или в подарок. Если получили квартиру в наследство по закону или завещанию, владели жильем 3 года, а потом продали — налог платить не нужно. 

То же правило распространяется на недвижимость, которую получили по договору дарения. Но при одном условии — квартиру подарил близкий родственник или член семьи (супруг/а, родители, дети, бабушки и дедушки, братья и сестры). Дяди и тети не входят в перечень близких родственников. 

Пример

В феврале 2020 года девушка унаследовала квартиру умершей бабушки. В июне 2022 внучка продала квартиру за 3 млн ₽. После смерти бабушка прошло 2 года 4 месяца, поэтому внучке нужно подать декларацию о доходах и уплатить налог. Сумма налога составляет:

3 000 000 ×13% = 390 000 ₽.

Если бы внучка продала квартиру позже февраля 2023 года, платить налог бы не пришлось.

Жилье перешло в собственность по приватизации. Например, в январе 2019 года Олег приватизировал квартиру, а июне 2022 — продал. С момента приватизации прошло больше 3 лет, поэтому закон освобождает продавца от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. 

Жилье получили по договору ренты. Например, Марина заключила с пожилым соседом договор пожизненного содержания с иждивением. Ежемесячно она платила мужчине ренту. Через год сосед умер, а его квартира перешла в собственность Марины. Если она продаст квартиру через 3 года, может не платить налог.

Проданная квартира — единственное жилье. При этом не учитывают жилье, приобретенное в собственность в течение 90 календарных дней до сделки. 

Пример

В апреле 2022 года Гузель купила вторую квартиру, а спустя месяц продала первую. На момент продажи у девушки фактически было две квартиры, но налог ей платить не нужно. Квартира, приобретенная за 90 дней до продажи, не учитывается.

Аналогичное правило распространяется на недвижимость супругов. Например, в мае семья купила квартиру, оформив собственность на мужа. А в июле продала первую квартиру, которая была собственностью жены. Даже если жена владела квартирой меньше 3 лет — налог платить не нужно.

Важно! Во всех остальных ситуациях действует пятилетний срок. 

В каких ситуациях можно не платить налог


Бывает, что минимальный срок владения не истек, а жилье надо продать. По закону бывший собственник обязан уплатить налог. Но иногда сумму можно снизить или вообще не платить. Разберем возможные варианты на примерах.


Цена продажи ниже или равна цене покупки 


Считается, если вы приобрели квартиру и в течение 3-5 лет продали ее дороже, то получили доход. С него нужно уплатить 13% НДФЛ. При этом способ приобретения значения не имеет. Например, получили квартиру по наследству, а через год продали за 3 млн ₽ — ваш доход составляет 3 млн. Или купили квартиру за 4 млн ₽, а продали за 6 млн — ваш доход составляет 2 млн ₽.

Но если продать квартиру по цене покупки или дешевле, то и дохода не будет, поэтому налог платить не придется. 

Пример

Иван купил квартиру в новостройке за 5 млн ₽. Через месяц мужчина понял, что его не устраивает район — нет автостоянки, детской площадки, а до ближайшего магазина нужно ехать на транспорте. Спустя три месяца Иван продал квартиру за те же 5 млн ₽ — налог платить не нужно. 

Семья с детьми покупает квартиру большей площади


С 2021 года семей с детьми освободили от уплаты налога, если доход от проданного жилья потратили на покупку квартиры побольше. Чтобы получить льготу, нужно соответствовать условиям.

  • В семье двое или больше несовершеннолетних детей. Для детей-студентов очного обучения возраст продлили до 23 лет. Усыновленных детей также учитывают.
  • Новое жилье приобрели в год продажи старой квартиры или до 30 апреля следующего года.
  • Площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость — больше прежней.
  • На момент продажи ни у кого из членов семьи нет другого жилья, площадь которого в совокупности превышает 50% площади приобретенного жилья. 
  • Кадастровая стоимость жилья не более 50 млн ₽.

Пример

Муж с женой купили однокомнатную квартиру. Через три года у супругов родились двое детей, поэтому квартиру решили поменять на большую. Если супруги продадут однушку и до 30 апреля следующего года купят квартиру побольше или подороже — налог платить не нужно. 

Как снизить сумму налога



Использовать вычет в 1 млн ₽


Если продаете квартиру раньше минимального срока, можете применить налоговый вычет в 1 млн ₽. При подаче декларации подтверждающих документов подавать не нужно. 

Важно! Воспользоваться налоговой льготой может только плательщик НДФЛ.

Пример 

Иван получил в наследство комнату в коммуналке. Через год молодой человек продал недвижимость за 1 млн ₽. Иван платит НДФЛ с зарплаты, поэтому может воспользоваться налоговым вычетом. Так как его доход равен размеру вычета — налог с продажи платить не придется. 

Имущественный вычет в 1 млн ₽ можно использовать раз в году. Если в течение года вы продали несколько квартир, вычет можно применить к одной из них или вычесть из общей суммы дохода.  

Пример

В 2021 году родители подарили Анне квартиру и дом в деревне. Через год девушка продала дом за 3 млн ₽ и квартиру за 2 млн ₽. Анна — плательщица НДФЛ, поэтому воспользовалась имущественным вычетом:

(3 000 000 + 2 000 000 — 1 000 000) × 13% = 520 000 ₽ — сумма НДФЛ.

Если квартира находится в долевой собственности у нескольких человек, при продаже каждый собственник может воспользоваться вычетом. 

Пример 

Три сестры получили в наследство от родителей дом в деревне — по 1/3 доли дома на каждую. Через год сестры продали дом за 3,6 млн ₽.

Рассчитаем сумму налога для сестер.

3 600 000 ÷ 3 = 1 200 000 ₽ — доход каждой сестры от продажи дома.

(1 200 000 — 1 000 000) × 13% = 26 000 ₽ — уплатят налог с продажи дома.

Уменьшить сумму дохода на сумму расходов


Вариант подойдет, если остались подтверждающие документы от покупки квартиры. Например, в 2019 году Егор купил квартиру за 3 млн ₽, а в 2022 продал ее за 3,8 млн. 

В 2023 году Егор должен подать декларацию о доходах и приложить документы, подтверждающие расходы: договор купли-продажи, выписку с банковского счета. Тогда сумму налога исчислят с разницы: 

(3 800 000 — 3 000 000) × 13% = 104 000 ₽ — НДФЛ с продажи квартиры.

Важно! Если приобрели квартиру после 1 января 2016 года, продажная стоимость не может быть ниже 70% ее кадастровой стоимости. Правило ввели для борьбы с продавцами, которые в договоре купли-продажи указывают фиктивную низкую стоимость жилья, чтобы уйти от налогов.

Пример

Кадастровая стоимость квартиры — 8 млн ₽, а по документам Илья продал недвижимость за 5 млн. Налоговики применяют кадастровую стоимость, чтобы исчислить минимально разрешенную сумму продажи:

8 000 000 × 70% = 5 600 000 ₽ — минимально допустимая цена продажи. С этой суммы Илья и должен уплатить налог.

Уменьшить сумму дохода на сумму расходов бывшего собственника


Право распространяется на жилье, полученное по наследству или в дар от близкого родственника. Принцип действия, как в предыдущей ситуации: налог платят с разницы между суммами продажи и покупки квартиры.  

Пример

Тамара купила квартиру за 4 млн ₽, а через год умерла. Квартира по наследству перешла к дочери, которая продала недвижимость за те же 4 млн ₽. 

Фактически дочь получила квартиру бесплатно, но представила в ФНС документы, подтверждающие расходы матери — закон разрешает вычесть расходы собственника, дарителя или наследодателя. Поэтому дочери не придется платить налог с продажи.

Уменьшить доход одного супруга на расходы другого


Все нажитое в браке считается общим, в том числе и расходы. Этим правилом можно воспользоваться, чтобы уменьшить сумму налога.

Например, супруги развелись, и в результате раздела имущества квартира досталась жене, которая решила ее продать. Она может уменьшить доход от продажи на затраты мужа.

Пример

Супруги купили квартиру за 7 млн ₽ и оформили ее на мужа. После развода квартира досталась жене, и она продала ее за 10 млн ₽. Если минимальный пятилетний срок владения не истек, жене нужно уплатить налог. Но сумму НДФЛ можно снизить за счет расходов бывшего мужа.

10 000 000 × 13% = 1 300 000 ₽ — сумма налога со всей суммы дохода;

(10 000 000 — 7 000 000) × 13% = 390 000 ₽ — сумма налога с учетом расходов супруга.

Важно! В течение 3-5 лет храните документы на покупку и продажу недвижимости. Копии договоров, чеков, квитанций нужно предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.


Новости, которые нельзя пропускать, — в нашем телеграм-канале


Подписывайтесь, чтобы быть в курсе событий: @life_profit