Личные финансы

Как передать жилье по наследству или договору ренты

Живем по закону
жилье по наследству
Как передать квартиру по договорам купли-продажи, дарения и раздела имущества, мы рассказали. А здесь разберем, как оформить права на квартиру после смерти собственника: по законному наследованию, завещанию или договору ренты.

Выясним, какой способ в какой ситуации предпочтителен, и как можно заранее позаботиться о своих наследниках. Заодно станет понятно, когда передавать квартиру при жизни, а когда торопиться не стоит.

Содержание:

  1. Наследование по закону
  2. Наследование по завещанию
  3. Пожизненная рента


Наследование по закону


Если собственник квартиры умер, не оставив завещания, квартира переходит к его наследникам по закону. Если нет намерения передавать квартиру при жизни, можно просто ничего не делать: после смерти наследование по закону произойдет в любом случае (если наследники оформят наследство). Но нужно понимать, как именно распределяется имущество после смерти собственника — возможно, такой вариант совсем не устроит.

Есть определенные очереди наследников. Каждая последующая очередь получает право на наследство, только если отсутствуют наследники предыдущих очередей. Наследники одной очереди имеют равные права.

  • 1-я очередь — дети, супруг и родители.
  • 2-я очередь — братья/сестры, бабушки/дедушки.
  • 3-я очередь — дяди/тети.
  • 4-я очередь — прабабушки/прадедушки.
  • 5-я очередь — двоюродные внуки/внучки, двоюродные дедушки/бабушки.
  • 6-я очередь — двоюродные правнуки/правнучки, двоюродные племянницы/племянники, двоюродные дяди/тети.
  • 7-я очередь — пасынки/падчерицы, отчим/мачеха.

В этом списке нет внуков, племянников и двоюродных братьев/сестер, но они также могут наследовать имущество, если наследником по закону был бы их предок, уже умерший к моменту принятия наследства. Например, если у умершего нет в живых детей, но есть внуки, они будут считаться наследниками первой очереди по праву представления, то есть вместо своих родителей.

Если такая очередность не устраивает, и хочется, например, передать квартиру сестре в обход мужа и детей, лучше заранее составить завещание.

Как поменять собственника квартиры при продаже, дарении и разделе

Как оформить. После смерти старого собственника наследникам нужно в течение шести месяцев обратиться к нотариусу для принятия наследства. Есть также возможность фактического принятия наследства, но всегда лучше сразу оформить все документально, чтобы не пришлось собирать доказательства. Обратиться можно к любому нотариусу по последнему месту жительства умершего. 

Как вступить в наследство

Шесть месяцев дается на то, чтобы все наследники успели узнать о смерти и обратиться к нотариусу. Сам переход права собственности обычно оформляется после полугода со дня смерти. Если срок принятия наследства пропустили по уважительным причинам, его можно восстановить через суд.

Документы, которые нужно взять с собой к нотариусу: паспорт наследника, свидетельство о смерти, правоустанавливающие документы на квартиру, справка о последнем месте жительства умершего и документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении, свидетельство о браке). Если понадобится что-то еще, нотариус скажет.

Для оформления наследства нужно заплатить пошлину. Наследники первой и второй очереди платят 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 000 ₽, остальные очереди — 0,6%, но не более 1 000 000 ₽. Не платят пошлину за оформление квартиры те, кто проживал в ней совместно с наследодателями на день смерти.


Наследование по завещанию


Если в планах — передать квартиру после смерти конкретным лицам, можно заранее составить в их пользу завещание. Также это имеет смысл, если важно передать наследство с определенным условием.

Сейчас еще есть такое понятие как наследственный договор — это тоже документ о распоряжении имуществом после смерти, но, в отличие от завещания, двухсторонний. То есть наследник заранее соглашается с условиями договора и подписывает его наравне с наследодателем.

Наследственный договор стоит заключать, если важно, чтобы наследник принял имущество и согласился с условиями. В остальных случаях достаточно простого завещания.

Пример

Вы хотите передать сыну по наследству дом, который является историческим памятником и нуждается в особой заботе. Сын может отказаться от такого наследства, если содержание дома требует больших расходов. Заключая наследственный договор вместо простого завещания, вы заранее согласовываете с ним этот вопрос.

В наследовании по завещанию есть один нюанс. Несмотря на то, что вы указали конкретного наследника, часть наследства все же может достаться другому человеку.

Существует понятие обязательной доли в наследстве. Для защиты ближайших родственников законом установлено, что такую долю обязательно должны получить:

  • несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего;
  • нетрудоспособные супруги и родители;
  • иждивенцы.

Обязательная доля составляет не менее половины того, что наследник получил бы, наследуя по закону.

Как оформить завещание. Завещание можно написать самому и заверить у нотариуса. Понадобится только паспорт и 100 ₽ на госпошлину.

А можно доверить составление завещания нотариусу, такая услуга обойдется примерно в 1 000 ₽. Подойдет любой нотариус без привязки к месту жительства. Один экземпляр нотариус отдаст вам, другой оставит у себя.

Как составить завещание в 2022 году

Если вы оказались в чрезвычайных обстоятельствах, угрожающих жизни, и не можете обратиться к нотариусу, можно составить простое письменное завещание в присутствии двух свидетелей. Такая ситуация может возникнуть, например, при стихийных бедствиях или во время войны. Но если угроза жизни устранена, в течение месяца после этого нужно все же переоформить завещание у нотариуса, иначе оно перестанет действовать.

Написать завещание может только дееспособный совершеннолетний гражданин.

Шаблон завещания
Вариант шаблона завещания: для случая, когда все имущество передается одному наследнику

Посмотреть примеры завещаний можно по ссылке.

Завещание можно отменить или изменить в любой момент. Можно не открывать нотариусу содержание завещания — это называется закрытым завещанием.

В завещание можно включить такие нестандартные моменты:

  • Условия принятия наследства. Например, «передаю квартиру подруге, но она обязана заботиться о кошке».

  • Недвижимость, которой фактически еще нет. Например, квартиру в доме на стадии котлована.

  • Пункт о лишении наследства кого-то из наследников.

Как оформить наследство. Как и в случае с оформлением наследства по закону, наследнику нужно явиться к любому нотариусу населенного пункта, где наследодатель жил перед смертью (списки нотариусов можно найти на сайте нотариальной палаты региона) в течение 6 месяцев со дня смерти (с теми же документами). В целом процедура такая же.

Если вы не уверены, есть ли в отношении вас завещание, нотариус может проверить информацию по единой базе.

Право собственности на недвижимость, полученную по наследству, также нужно зарегистрировать в Росреестре. Обязательная регистрация касается вообще всех случаев перехода собственности на недвижимое имущество.


Пожизненная рента


Рента — это вид договора, по которому можно передать право собственности на квартиру в обмен на определенные услуги: регулярные выплаты на содержание, уход за престарелым человеком и т. п. То есть квартиру по такому договору вы не продаете, а отдаете в обмен на собственное содержание.

Того, кто передает квартиру в обмен на услуги или денежные выплаты, называют рантье или получателем ренты. Тот, на кого переоформляется квартира, обычно называется должником или плательщиком ренты.

Договор ренты можно заключить в одном из трех вариантов:

  • Постоянная рента. В таком случае даже после смерти рантье получать ренту смогут его наследники. Такую ренту плательщик может в любой момент выкупить. Это похоже на покупку квартиры в рассрочку с возможностью досрочного погашения. В России такие договоры встречаются очень редко, поэтому в статье речь пойдет о двух других разновидностях ренты.

  • У нас больше распространен договор пожизненной ренты, по которому обязанность платить ренту заканчивается со смертью получателя. В отличие от постоянной ренты, в таком договоре необязательно высчитывать стоимость всех услуг, вещей, покупок, которые идут в счет ренты. Но денежные выплаты в любом случае должны быть не меньше прожиточного минимума.

  • Договор пожизненного содержания с иждивением обычно подразумевает не денежные выплаты, а полное содержание и уход. Часто плательщик живет вместе с рантье, но это необязательно. Он обязан обеспечить рантье питанием, лекарствами, одеждой, делать ремонт и уборку, оплачивать ЖКХ. К такому договору применяются правила пожизненной ренты, но общая стоимость содержания должна быть не меньше 2 прожиточных минимумов в месяц. Важно, что по такому договору можно передавать только недвижимое имущество.

Договор ренты обычно заключают пожилые люди, которым важнее пожизненное содержание и уход, чем единоразовая выплата стоимости квартиры. Например, пенсионерка, у которой нет родственников и финансовой поддержки, может заключить такой договор с соседкой.

Насколько это хороший вариант, сильно зависит от добросовестности сторон. Поэтому важно тщательно продумать и прописать условия договора.

Например, можно прописать конкретную сумму на содержание в месяц, а также покупку продуктов два раза в неделю и уборку раз в неделю. Можно включить в договор условие о покупке лекарств, одежды и даже условие о ежевечерних совместных прогулках.

Право собственности по договору ренты обычно переходит сразу, это гарантирует плательщику, что квартира не отойдет наследникам рантье. Но распоряжаться квартирой плательщик сможет только после смерти рантье — до тех пор квартира остается в залоге.

Кто и где будет жить, также можно прописать в договоре. Возможны разные варианты: рантье продолжает жить в квартире до конца жизни, или к нему переезжает плательщик. Или рантье соглашается на переезд в дом престарелых, если плательщик будет оплачивать его содержание там.

Расторгнуть договор ренты можно только в случае нарушения условий договора. То есть просто так передумать нельзя. Доказывать нарушение договора придется в суде с помощью показаний свидетелей, платежных документов и других подтверждений.

Как оформить. Можно скачать шаблон договора в интернете, но переписать его под свои условия. Кроме условий самой ренты, в договоре нужно указать адрес и вид недвижимости, ее стоимость, сведения о переходе права собственности.

Пример договора пожизненной ренты
Шаблон договора пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты можно детальнее посмотреть по ссылке

Договор необходимо заверить у нотариуса. Пошлина — 1 000 ₽. Плюс нотариус может взять плату за технические работы по проверке сделки. Все расходы на услуги нотариуса несет плательщик ренты, если в договоре не прописано иное. Последним шагом будет регистрация права собственности в Росреестре.

Риски ренты. Договор ренты — одна из самых сложных и рискованных сделок с недвижимостью.

Риски получателя ренты:

  • Рантье рискует, что плательщик будет недостаточно хорошо выполнять свои обязательства. 

  • Рантье теряет право собственности и распоряжения жильем, так что уже не сможет передать квартиру по наследству или кого-то в ней прописать, даже если передумает.

Риски плательщика ренты:

  • Плательщик не знает, сколько проживет рантье. Если очень долго, есть риск сильно переплатить по сравнению с обычной покупкой квартиры.

  • Все это время он не сможет распоряжаться квартирой.

  • Если квартира сгорит или разрушится от других причин, это не освобождает от уплаты ренты.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно выбирать, с кем подписывать договор. Желательно хорошо знать человека, чтобы оценить, будет ли плательщик добросовестным, а рантье не станет придираться и капризничать.


Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!