Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю отправляем самые свежие материалы на тему личных финансов и бизнеса
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Личные финансы

Как продать квартиру иностранцу из недружественной страны

Живем по закону
продажа недвижимости в 2022 году
Если ваш контрагент по сделке с недвижимостью из государства, с которым Россия сегодня не дружит, то придется выполнить ряд условий. Что изменилось и кого это затронет, расскажем в статье.


Зачем ввели новые правила


Обычно в договорных отношениях правила игры определяют в первую очередь те, кто в них участвует. Но текущая международная повестка внесла свои коррективы. Указ президента от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» содержит ряд ограничений, среди которых — новый порядок заключения сделок с недвижимостью с лицами из недружественных стран.

Теперь в ряде случаев для этого нужно специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в РФ. Сделано это, как пояснили власти, чтобы защитить национальные интересы страны и обеспечить ее финансовую стабильность.


На кого распространяются


Изначально принятые правила распространяются, с одной стороны, на резидентов:

  • граждан РФ, даже если они живут или иногда бывают в другой стране;
  • граждан другой страны и лиц без гражданства, постоянно проживающих в РФ на основании вида на жительство;
  • лиц с двойным гражданством, одно из которых российское;
  • организаций, созданные в соответствии с российским законодательством, а также их подразделения, находящиеся за пределами нашей страны.

С другой стороны, новшества касаются контрагентов резидентов по сделке — лиц из стран, «совершающих недружественные действия». Перечень таких стран определен распоряжением правительства РФ. Сюда входят государства ЕС, США, Австралия, Новая Зеландия и другие. 

Иностранное лицо — это либо гражданин, либо зарегистрированная в одной из этих стран организация. Даже если иностранное лицо лишь ведет свои дела в одной из этих стран или подконтрольно иностранному лицу, зарегистрированному у недругов, все равно придется действовать по правилам. Вопрос подконтрольности подробнее раскрывает федеральный закон № 173 от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном контроле».


Какие сделки затронет


Указ президента говорит о сделках, влекущих за собой право собственности на недвижимое имущество. Предполагается, что имущество находится на территории страны. Здесь возможны два варианта: или вы приобретаете недвижимость у иностранного лица из недружественной страны, или продаете ему свою.

Как пояснил Росреестр, кроме сделок купли-продажи, с иностранными лицами можно заключать и договоры долевого участия в строительстве. Такие сделки тоже влекут переход права собственности от одного лица к другому.  

По поводу видов недвижимости никаких ограничений не установили, значит, можно купить или продать квартиру, здание, земельный участок и все, что относится к недвижимому имуществу по Гражданскому кодексу РФ.


Как получить разрешение на сделку


Порядок получения разрешений установлен постановлением правительства № 295 от 06.03.2022. Их выдает Правительственная комиссия по контролю за иностранными инвестициями в РФ, а непосредственно решение о выдаче этой комиссией такого разрешения принимает специально созданная в ней подкомиссия, возглавляет которую министр финансов Антон Силуанов.

Заявление о выдаче разрешения должен подать один из участников сделки — кто именно, значения не имеет. Правила обязывают раскрыть в заявлении информацию о предстоящей сделке: цель, предмет, содержание и ее существенные условия. 

Еще нужно приложить документы, список которых определен. Все они касаются заявителя: документ, удостоверяющий личность, сведения о государственной регистрации юрлица или ИП, учредительные документы заявителя-юрлица, бухгалтерский баланс резидента на последнюю отчетную дату, если он не размещен в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчетности и другие. Если заявление подает представитель, нужна нотариальная доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия. 

Если документов не хватает, можно подать заявление с тем, что имеется, указав причины, и где можно их затребовать. Если в документах что-то изменилось, заявитель должен в течении 3 дней сообщить об этом в Минфин. Документы можно подать как на бумажном носителе — прошитые и заверенные печатью при ее наличии, так и в электронной форме, подписанные ЭЦП.

Срок рассмотрения документов не определен. Подкомиссия принимает единогласное решение о выдаче Правительственной комиссией разрешения на сделку или об отказе. При этом подкомиссия вправе определить срок действия выданного разрешения на осуществление сделки. 


Когда разрешение не требуется


Несмотря на относительную новизну правил, с 21 марта их упростили. Подкомиссия, руководствуясь п.16, решила: если и резидент, и иностранное лицо из недружественной страны — физические лица, они могут заключать между собой сделки купли-продажи и долевого участия без разрешения Правительственной комиссии. 

При этом, согласно разъяснению Росреестра, если «недружественный» нерезидент продает недвижимость нашему резиденту, деньги по такой сделке нужно зачислить на специальный счет типа «С». Это описано в еще одном указе президента от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Такие банковские счета открываются в рублях и только с разрешения Банка России, а деньги, находящиеся на них, являются целевыми — их нельзя использовать произвольно.

Еще без дополнительного правительственного разрешения можно обойтись в сделке с организацией, связанной с недружественной страной, поясняет Росреестр. Здесь должны быть выполнены одновременно два условия. Во-первых, организация должна находиться под контролем российских физических или юридических лиц; во-вторых, информация о таком контроле должна быть раскрыта контролирующими лицами налоговым органам России.


Выводы


Сам по себе порядок заключения сделки с иностранным лицом из недружественной страны не так сложен. Однако при необходимости получения разрешения Правительственной комиссии подготовка документов должна быть тщательной, а информация в них по возможности полной и достоверной.

Минусы порядка. Не прописаны основания для отказа в выдаче разрешения и не установлен срок рассмотрения подкомиссией заявления для получения разрешения: если одна из сторон не готова долго ждать, сделка может не состояться. 

Также неясно, для чего подкомиссии дано право определять срок действия выданного разрешения, в каких случаях и по каким основаниям она будет его устанавливать. Государственная регистрация — процедура со своими сроками, поэтому стороны могут не успеть заключить договор в пределах действия разрешения.

То, что подкомиссия с 17 марта разрешила физлицам действовать без разрешения Правительственной комиссии, да еще и без ограничения срока — несомненно, положительное нововведение. Теперь обычным россиянам заключать соответствующие сделки с недвижимостью с гражданами из недружественных стран станет проще.

Однако не забываем, что правила имеют временный характер, перечень недружественных стран в любой момент может пополниться, а с учетом скорости внесения изменений можно предположить, что они далеко не последние. 

В условиях нестабильной экономической ситуации нормативно-правовое регулирование может меняться как в сторону послаблений, так и в сторону ограничений и запретов. Поэтому до и во время совершения сделки с недвижимостью с иностранцами из списка недружественных стран советуем регулярно отслеживать названные документы на предмет изменений. А вопросы, связанные с регистрацией недвижимости, лучше уточнять в Росреестре, где владеют актуальной информацией.


Новости, которые нельзя пропускать, — в нашем телеграм-канале


Подписывайтесь, чтобы быть в курсе событий: @life_profit