Личные финансы

Субаренда: как заработать на посуточной сдаче квартир

Зарабатываем Живем по закону
субаренда жилья
Цена посуточной аренды квартиры в Москве за год выросла на 9% — в 2022 средняя цена составляет 3 700 ₽ в сутки. Недвижимость сдают владельцы и арендаторы — по договору субаренды. Расскажем, как организовать процесс и заработать на аренде квартир посуточно.

Содержание:

  1. Что такое субаренда
  2. Как правильно оформить субаренду
  3. Как искать клиентов
  4. Сколько придется потратить
  5. Сколько можно заработать
  6. Риски бизнеса на субаренде


Что такое субаренда


Субаренда — это сдача внаем арендованной недвижимости. Владелец квартиры сдает ее на длительный срок, а арендатор — пересдает посуточно. Это легальный бизнес, но нужно получить согласие собственника на пересдачу, заключить договоры с хозяином и субарендаторами, платить налоги. 

Чаще всего жилье на сутки снимают командировочные, туристы и влюбленные пары. Зарабатывать на посуточной субаренде квартир может ИП, самозанятый или агентство недвижимости.

Как сдавать жилье посуточно

Для справки

В субаренду можно сдать квартиру, комнату, студию, дом, торговую площадь, офис, дачу, гараж, машино-место. Но для самозанятых есть ограничения — они могут заниматься только арендой жилья. Если планируете сдавать нежилую недвижимость, оформите ИП или ООО. 

Как правильно оформить субаренду


Заключить договор с собственником. Если квартиру снимает юрлицо — заключают договор аренды; если ИП, самозанятый или частник — договор найма. Документ подписывают все собственники квартиры, иначе его можно опротестовать, а жильца — заставить съехать.

Как заключить договор, чтобы избежать повышения арендной платы

Для справки

Чтобы установить число собственников и их ФИО, заказывают выписку из ЕГРН. Для этого нужно знать кадастровый номер квартиры. Выписку можно заказать на «Госуслугах» или сайте Росреестра. Услуга стоит 350 ₽.

Договор аренды можно составить произвольно, но нужно включить обязательные пункты.

  • Адрес и вид объекта недвижимости — можно использовать формулировку «однокомнатная квартира расположена по адресу…».

  • Согласие собственника на субаренду. Надо указать, что хозяин не возражает против пересдачи квартиры.

  • Оплата найма и коммуналки. В договоре расписывают срок и размер оплаты, а также способ перечисления. Указывают санкции за просрочку.

  • Срок аренды. Договор лучше заключить на срок до 12 месяцев, иначе документ придется регистрировать в Росреестре и платить госпошлину 2 000 ₽.

  • Состояние квартиры, мебели и бытовой техники. Нужно подробно описать, в каком состоянии находится жилье, перечислить имущество и указать недостатки. Тогда собственник не сможет предъявить надуманные претензии и потребовать компенсацию за несуществующий ущерб. 

  • Ответственность сторон за нанесенный ущерб. Обычно она ложится на арендатора: если квартиранты разобью раковину или сломают дверь, жилец обязан отремонтировать имущество собственника.

  • Условия расторжения договора. Этот пункт не может противоречить статье о расторжении договора найма жилого помещения. 

Договор аренды заключают письменно в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Чтобы внести изменения в текст, например, увеличить арендную плату, составляют допсоглашение. Если договор найма зарегистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже нужно регистрировать.

Заключить договор с квартирантами. Арендатор заключает с жильцами договор поднайма жилья — его текст аналогичен договору с собственником. Но дополнительно в документе прописывают сведения о владельце квартиры. Срок договора поднайма не может превышать срок действия договора с собственником.

Для справки

Квартиру и имущество желательно застраховать. Если случится пожар, взрыв газа, протечка труб, или квартиранты затопят соседей, убытки хозяевам компенсирует страховая компания.

Заплатить налоги. Если субарендой занимается ИП или ООО, бизнесмен отчитывается о доходах и уплачивает налог, согласно налоговому режиму. Например, ИП на УСН уплачивает 6% от дохода и фиксированные страховые взносы.

Если квартиру посуточно сдает самозанятый, он фиксирует поступление денег в приложении «Мой налог». С дохода самозанятый платит:

  • 4% — если сдает жилье частнику;
  • 6% — если жилье арендует организация.

Страховые взносы самозанятый уплачивает добровольно. 

Как самозанятому принимать оплату с клиентов


Как искать клиентов


Сервисы бронирования. Самый простой способ — разместить объявление в специальном сервисе, например, на «Авито», «Юле», «Суточно.ру», «Циане», «Островке», TVIL или Bronevik.

Некоторые сервисы взимают плату за размещение. Например, на «Суточно.ру» комиссия составляет 15% от суммы бронирования.

Какую информацию нужно указать в объявлении:

  • Цена за сутки и возможные скидки при длительном бронировании.
  • Улица и номер дома.
  • Этаж.
  • Число спальных мест.
  • Мебель и бытовая техника.
  • Постельное белье, полотенца, посуда, банный халат, тапочки — входят ли в стоимость или предоставляются за доплату.
  • Условия проживания. Например, нельзя с животными, курить в квартире и устраивать вечеринки.
  • Время заселения и выселения. Обычно заселяют с 14:00, а выехать необходимо до 12:00. Иногда возможно раннее заселение.
  • Залог и сумма. 

Помимо текста, нужны качественные фото квартиры. Они вызывают доверие у потенциальных клиентов и повышают привлекательность жилья.

Желательно сделать фото всех комнат, санузла, кухни
Нужны фотографии всех комнат, санузла и кухни

Долгосрочные договоры с организациями. Можно заключать договор субаренды с компанией, которая снимает квартиру для командированных сотрудников. Контакты корпоративного клиента можно уточнить у квартиранта. 

Отправить потенциальному клиенту коммерческое предложение, рассказав об условиях сотрудничества и приложив фото квартиры. 

Если компания регулярно отправляет сотрудников в командировку, и руководителя устраивают ваши условия, он будет арендовать жилье для сотрудников.


Сколько придется потратить 


Разовые вложения. Иногда собственники просят внести залог или сдают квартиру через риелтора, услуги которого оплачивает арендатор. Например, квартиру в Санкт-Петербурге на длительный срок сдают за 16 000 ₽ в месяц. Также арендатору надо внести залог и заплатить комиссию — от 30 до 100% стоимости аренды за месяц.

Чтобы квартира была комфортной и удобной, нужно потратиться на ее обустройство. Сумма вложений в бизнес на субаренде зависит от первоначального состояния жилья, имеющихся мебели и техники. 

Если арендатор нашел квартиру в идеальном состоянии, купить придется только постельное белье и полотенца. Их количество зависит от спальных мест: на одно нужно 2-3 комплекта.

В однокомнатную квартиру можно заселить до 4 человек, например, семью с двумя детьми. Значит, нужно купить от 8 комплектов постельного белья для четырех односпальных кроватей или от 4 комплектов — для двух двуспальных. Кроме этого, нужно минимум 8 банных полотенец и 8 полотенец для рук.

Мы нашли недорогой комплект односпального белья за 2 203 ₽. За 8 комплектов нужно заплатить 17 624 ₽. Восемь банных полотенец нашли за 2 792 ₽. Махровые полотенца для лица и рук чуть дешевле — 8 штук можно купить за 2 112 ₽.

Разовые расходы на однушку в Санкт-Петербурге при четырехместном размещении



Ежемесячные расходы. Субарендатор оплачивает комуслуги и интернет, покупает расходные материалы: стиральный порошок, чистящие средства, салфетки, туалетную бумагу, мыло.

Средняя сумма коммунальных платежей за квартиру в Санкт-Петербурге составляет 6 600 ₽ в месяц. Еще придется оплачивать интернет — провайдеры Питера предлагают тарифы от 200 до 2 000 ₽ в месяц. Для расчетов используем среднее значение — 1 000 ₽.  

Стиральный порошок Ariel весом 2,2 кг можно купить за 102 ₽. Даже при ежедневной стирке постельного белья такой пачки хватит на месяц. Упаковки универсального чистящего порошка Sarma по цене 68 ₽ в среднем хватает на неделю. За месяц на чистящее средство придется потратить от 270 ₽.

Жидкость для мытья посуды объемом 0,5 л должно хватить на месяц или дольше. Но некоторые жильцы прихватывают средство с собой. Поэтому в расходы лучше заложить 4 флакона антибактериального геля Synergetic. Общий расход составляет 540 ₽.

На салфетки, туалетную бумагу, мыло заложим еще 1 000 ₽ и рассчитаем общие расходы за месяц. 

Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге



Сколько можно заработать 


Общий доход. Квартиру в центре Петербурга можно сдавать от 1 500 ₽ в сутки — выручка за месяц составит от 45 000 ₽. 

Чистая прибыль. Чтобы ее рассчитать, нужно из дохода вычесть налог. Например, самозанятый платит 4%, если получает деньги от частных клиентов. Сумма налога за месяц составит: 45 000 × 4% = 1 800 ₽.

Затем из дохода нужно вычесть налог и регулярные месячные расходы: 45 000 - 1 800 - 25 512 = 17 688 ₽ — столько в месяц можно заработать на суточной сдаче квартиры. Если сдавать в субаренду одновременно 5 квартир, ежемесячный доход составит: 17 688 × 5 = 88 440 ₽.


Риски бизнеса на субаренде


Постояльцы могут испортить или украсть вещи. Если жильцы сломали кран в ванной, придется купить и поставить новый. Все расходы обязаны возместить квартиранты.

Чтобы обезопасить себя от неуплаты, с арендаторов при заселении берут страховой депозит. Например, клиент снимает квартиру за 1 500 ₽ на сутки. Дополнительно с него берут 3 000 ₽. Если при выселении квартира в порядке, деньги возвращают полностью.

Однако значительные повреждения депозит не покроет. Например, квартиранты разбили окно или выломали входную дверь. Тогда нужно требовать возмещения ущерба: сначала попробовать договориться, если не поможет — подавать в суд. 

Жильцы доставляют неудобство соседям. Если квартиранты устроят шумное застолье, соседи вызовут полицию или пожалуются хозяевам. После этого собственник может расторгнуть договор аренды или найма.

Чтобы этого не произошло:

  • укажите в объявлении, что в квартире нельзя шуметь;
  • поинтересуйтесь, зачем клиенты снимают квартиру;
  • предупредите квартирантов — за шум в ночное время выселяют без возврата уплаченных денег;
  • оставьте соседям свой номер и попросите позвонить, если возникнут проблемы с постояльцами.

Квартиранты отказываются платить. Чтобы не остаться без денег, нужно брать плату вперед за весь срок проживания. Кроме этого, можно отсеять неблагонадежных жильцов с помощью приложений Truecaller или NumBuster. Во время звонка оно показывает, как абонент записан в телефонных книгах других людей. Например, абонентов из черного списка часто называют «не платит» или «мошенник».


Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!