Личные финансы

Стоит ли покупать апартаменты

Экономим
апартаменты
В текущей экономической ситуации позволить себе жилье мечты могут немногие россияне. Нередко из-за ограниченного бюджета или желания выгодно вложить средства люди выбирают покупку апартаментов. Апартаменты — это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличается от квартиры. Но имеет свои недостатки. О них расскажем в статье.

Содержание:

  1. Что такое апартаменты 
  2. Достоинства апартаментов
  3. Недостатки апартаментов
  4. Правовой аспект


Что такое апартаменты 


В первом полугодии 2022 года в Москве на треть выросло число апартаментов на продажу в новостройках (массовый сегмент и бизнес-класс). Средневзвешенная цена 1 кв. м в апартаментах бизнес-класса составила 352,2 тыс. ₽, массового сегмента — 269,4 тыс. ₽.

Внешне апартаменты могут ничем не отличаться от квартиры. В апартаментах, как правило, есть все необходимое для проживания: электричество, вода, санузел, кухня, а вокруг могут быть все необходимые объекты социальной инфраструктуры. 

Под категорию апартаментов могут попадать разные объекты: обычный дом, где сэкономили на социальной инфраструктуре, перестроенное здание завода царских времен, а иногда — гостиница, которую решили продать по номерам.

Продавцы надеются, что апартаменты в скором времени приравняют к жилым помещениям. И действительно, Госдума рассматривает такой законопроект, но пока он не прошел даже первое чтение из-за многочисленных разногласий среди депутатов.

Что произойдет с рынком недвижимости в 2022 году


Достоинства апартаментов


Основной плюс апартаментов — их стоимость. Такая недвижимость продается в среднем на 15–20% дешевле аналогичных квартир. В них можно не только жить, но и сдавать в аренду, используя как источник дополнительного дохода. 

Владельцам апартаментов не нужно платить за капремонт общего имущества. А до того, как здание начнет ветшать, апартаменты можно продать, заработав на произошедшем росте цен на недвижимость.

Для апартаментов нет принципиальных запретов на перепланировки. На «Ютубе» немало рум-туров по апартаментам в стиле лофт, например, в зданиях бывших заводов, где можно наблюдать и очень высокие потолки, и обустройство нескольких уровней.

Пример апартаментов на продажу
По данным realtymag.ru, апартаменты общей площадью 16,5 кв. м. с видом на Москва-сити в сентябре 2022 продавались за 290 тыс. ₽ за «квадрат» при средней цене за квадрат на квартиры в Москве в 343 тыс. ₽ (Фото: Avito.ru)

В здании с апартаментами могут быть кафе, рестораны, бассейны, зона отдыха на крыше и даже гостиничный комплекс (апарт-отель). Все это делает такое жилье комфортным и современным. Однако минусы могут перевесить. О них ниже. 


Недостатки апартаментов


По сути, апартаменты — такое же жилье, как и обычная квартира. Но для государства апартаменты — это вид коммерческой недвижимости со всеми вытекающими. Так, в выписке из ЕГРН апартаменты будут значиться как нежилое помещение. Поэтому основная загвоздка апартаментов — их правовой статус. 


Нельзя получить прописку


По закону есть два типа регистрации — постоянная по месту жительства, в обиходе называемая пропиской, и временная по месту пребывания. Можно одновременно иметь постоянную регистрацию и временную — по месту жительства, если проживаете в другом регионе на время работы или учебы.

Постоянная регистрация возможна только в жилом помещении. В апартаментах гостиничного типа доступна только временная регистрация по месту пребывания и максимум на пять лет. А в апартаментах, расположенных в деловом центре, не получится сделать даже временную регистрацию.

Это может усложнить устройство детей в школу или садик по прописке, стать препятствием вызову врача на дом. В некоторых регионах от постоянной регистрации зависит возможность получать льготы, например, на санаторно-курортное лечение. 


Больше коммуналка


Для апартаментов платежи за комуслуги больше, чем для обычной квартиры аналогичной площади — ориентировочно на 20%, но бывает и больше. 

Для жилья нормативы устанавливают региональные власти, а правительство решает, на сколько они могут вырасти за год. Например, жильцы таких помещений не упоминаются в перечне потребителей электричества, которых приравнивают к населению. Тарифы для апартаментов определяет управляющая компания. 

Кешбэк от государства: как получить возмещение за оплату ЖКУ


Повышенный налог на имущество


Налог на квартиру рассчитывается по ставкам для жилых помещений. Они могут отличаться по регионам. К примеру, в Москве за квартиру стоимостью до 10 млн ₽ жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. 

В случае с апартаментами налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости объекта и может колебаться от 0,5 до 2%. Минимальный налог применяется для апартаментов гостиничного типа. В иных случаях придется заплатить максимальные 2%.

В отличие от квартиры в апартаментах налогом облагается вся площадь. Минимальный размер налогового сбора уменьшить нельзя — льгот нет ни на федеральном, ни на местном уровне. 

За покупку апартаментов нельзя получить основной налоговый вычет до 260 тыс. ₽ и налоговый вычет за проценты по ипотеке — до 390 тыс. ₽.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры

Для московских апартаментов создан реестр, куда входят нежилые помещения с максимальной налоговой ставкой. В него уже занесено более 25 тыс. объектов.
Если апартамента нет в реестре, налог нужно платить по ставке 0,5%.

Для дорогих апартаментов, как и для квартир, действует «налог на роскошь»: собственникам апартаментов общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн ₽ приходится платить максимальный налог.


Отсутствие статуса единственного жилья


По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Под исключение попадают только ипотечные квартиры, которые и так находятся в залоге у банка.

А вот апартаменты не имеют статуса единственного жилья, и для них нет ограничений при взыскании. 

Чем это может обернуться в случае личного банкротства? Даже если в суде выяснится, что апартаменты — единственное место проживания должника, их все равно включат в состав конкурсной массы и продадут с торгов.


Нет льготной ипотеки и нельзя вложить маткапитал


Поскольку льготная ипотека и маткапитал — меры соцподдержки, направленные на улучшение жилищных условий, логично, что их нельзя использовать для покупки нежилого помещения.

Получается, апартаменты можно купить только на свои деньги, в рассрочку от застройщика или собственника, либо в ипотеку по более высокой процентной ставке по сравнению с льготной.

Банки в этом случае, вероятно, будут предъявлять повышенные требования и потребуют больший первоначальный взнос — более 20% от стоимости апартаментов. Ипотеку на покупку такой недвижимости одобряют не все банки: кредитные учреждения неохотно дают кредит под залог апартаментов.

Пример объявления о продаже апартаментов
Продавец в объявлении сразу указывает способ расчета по сделке и предупреждает о невозможности прописки

Материнский капитал не вложить в апартаменты: с точки зрения закона, жилищные условия семьи не улучшились с покупкой коммерческой недвижимости.


Может не быть пандусов и лифтов, нет режима тишины


У владельцев апартаментов могут быть и проблемы чисто бытового характера. Например, отсутствие пандусов и лифта. Установить их можно будет только за свой счет. Неизбежно возникнет масса неудобств: как выйти с коляской или донести тяжелые сумки с продуктами.

Жители апартаментов не обязаны соблюдать режим тишины и тихий час, поскольку по факту живут в нежилом помещении. То есть пожаловаться в полицию на шумных соседей не получится.


Правовой аспект


Главный риск для желающих купить апартаменты — неопределенность. Делать ставку на возможное будущее приравнивание апартаментов к жилью слишком рискованно. 

Тем более что в июле 2022 глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов заявил, что апартаменты не будут приравнены к жилым помещениям — планов вносить соответствующие изменения в Жилищный кодекс нет. 

При этом он отметил, что апартаменты, возможно, выведут в отдельную категорию недвижимости для снижения налоговой нагрузки. По словам депутата, налоговые ставки на апартаменты должны определять власти регионов.


Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!