Личные финансы

Спасти и сохранить: как томич восстановил дом 1898 года

Истории
Алексей Будников
Идея участвовать в городской программе «Дом за рубль» пришла томскому предпринимателю Алексею Будникову в 2018 году. До этого он часто проезжал мимо заброшенного дома на Савиных, 10а. Когда узнал, что здание включено в программу, решил его восстанавливать. А в 2020 Алексей «забрал» и соседний дом — на Савиных, 10.

Он рассказал LifeProfit о своем опыте реставрации старинного здания, о затратах и о том, почему важно сохранять историю. 

Содержание:

  1. Исторический выбор
  2. Что за программа «Дом за рубль»
  3. О строительных подходах и расходах
  4. После пожара
  5. Планы
  6. Выводы


Исторический выбор


«Мой бизнес не имеет отношения к истории и недвижимости — он связан с поставками медицинских расходных материалов. О томской программе «Дом за рубль» я узнал лет пять назад от Никиты Кирсанова, председателя комитета по сохранению исторического наследия в администрации Томска — в свое время он был куратором моей группы в вузе.

Сначала идея с восстановлением мне не понравилась: реставрация — это огромные затраты, а в итоге дом не в собственности, а в аренде. Но список я все же посмотрел.

Стал присматриваться к дому на Савиных, 10а, мимо которого часто проезжал, представлять, что могло бы из него получиться. Вместе с Ниной Савельевой, известным в городе архитектором-реставратором, мы осмотрели здание: она поддержала мои идеи, согласилась курировать проект по восстановлению, за что я ей очень благодарен», рассказывает предприниматель. 

Алексей Будников
На идейных предпринимателях, как Алексей Будников, порой держится облик целых городов (Фото из личного архива предпринимателя)

Что за программа «Дом за рубль»


Программа «Дом за рубль» запущена в Томске в сентябре 2016 года по инициативе тогдашнего мэра Ивана Кляйна. Инвестор получает в аренду старинный дом за 1 рубль на 49 лет после его реставрации за свой счет. Для мэрии это возможность сохранить исторические объекты деревянного зодчества в Томске за счет бизнеса, а для бизнеса — возможность выгодной длительной аренды восстановленной исторической недвижимости. 

Сначала с предпринимателями по результатам торгов заключается договор на дом, а потом без торгов подписывается договор на земельный участок. По условиям, земля дороже, чем здание: примерное соотношение стоимости аренды без льготных коэффициентов — 100 тысяч ₽ в год за здание и 500 тысяч ₽ в год — за землю.

По мере выполнения работ по реставрации старого дома предпринимателям даются льготы. После заключения договора аренды арендатор платит 100% от стоимости, определившейся по результатам торгов за объект. Но в течение двух лет с момента заключения договора аренды льготная арендная плата за участок составляет всего 0,001% от кадастровой стоимости.

Следующую льготу — сокращение стоимости аренды здания до 10% и продление льготы на землю — арендатору дают после разработки и согласования проектной документации. Эта льгота действует два года.

После сдачи объекта льготная плата за участок в его границах продлевается на 49 лет (за минусом времени восстановления здания), а плата за дом устанавливается в размере 1 ₽ в год. Также с предпринимателей снимают налоговые обременения, так как объект вместе с землей остается в собственности муниципалитета.

В списке подлежащих охране старинных домов-памятников в Томске — 701 объект, но фактически их намного больше. По данным сайта «Дом за рубль», за время существования программы восстановлено 3 дома, в 8 ведутся работы, по 10 готовятся проекты, а 13 выставлены на торги. Исторический деревянный дом-памятник регионального значения по улице Савиных, 10а, 1898 года постройки был расселен в 2014 году.  

Дом на САвиных, 10а, уже после частичной реставрации
Тот самый дом, уже отреставрированный, который приглянулся Алексею Будникову (Фото из личного архива предпринимателя)

Пенсионерка восстановила деревенский дом


О строительных подходах и расходах  


«В 2018 году мы впервые попали в дом: мусора местами было по пояс, валялись бутылки, шприцы... Было понятно, что после расселения здесь проживали неблагополучные товарищи. В первые месяцы мы вывезли больше десяти «КамАЗов» с мусором.

Еще мы завели страницу в Instagram* (соцсеть, принадлежащая американской компании Meta, деятельность которой признана экстремистской и запрещена на территории России), где стали рассказывать о проекте, выкладывать фото, чтобы люди видели, как идет восстановление.  

Дом на Савиных, 10а, до восстановления
Дом на Савиных, 10, в Томске до восстановления (Фото 2018 года из личного архива Алексея Будникова)

В реставрационных работах у нас свой подход: мы искали строительные ходы, которые нам интересны с точки зрения реставрации, и старались оптимизировать работы без ущерба качеству. Например, стены в доме оштукатурены по технологии начала ХХ века.

Также максимально сохранили деревянные элементы, которые можно было спасти, в том числе реставрировали старые колоды, вклеивали в них кусочки старых, уже непригодных для использования по своему назначению подоконников. 

Для кого-то с точки зрения ресурсов это не совсем оправдано и даже бессмысленно, но нам так нравится и кажется правильным.

У нас изначально не было четкого финансового плана: я не считал, сколько нужно вложить и какую прибыль получу спустя время. Сразу понимал, что беру в аренду кота в мешке, и что в процессе может возникнуть много непредвиденного. Субъективно смотришь: дом стоит более-менее ровно, но что под штукатуркой, не видно, как и не видно других важных элементов. Учет расходов мы ведем, конечно, но сейчас не готов точно сказать, сколько за пять лет потрачено. Может, около 12-15 млн ₽.

Стоимость стройматериалов может увеличиться несколько раз за год, планировать и считать затраты на них бессмысленно. Например, на начальном этапе реставрации обрезная доска стоила 7 000 ₽, а сейчас 16 000 ₽; такая же ситуация со многими другими материалами.

Инвестиции в старинный дом — цифра в любом случае большая; понятно, что это не 1-2 млн ₽. Поэтому живем сегодняшним днем, и наш более-менее точный горизонт планирования — 1-2 месяца, а в расходах всегда ищем оптимальное соотношение между ценой и качеством. 

Дома на Савиных, 10, и 10а (слева направо)
Красавец или чудовище — зависит от предпринимательских инициатив (Фото Евгении Зуевой)

Второй дом, на улице Савиных, 10, мы взяли в аренду два года назад. Наверное, любой человек поступил бы так же, ведь изначально было ясно, что это одна усадьба, и у этих домов общая территория. Было бы странно, если из окон восстановленного первого дома было видно сгоревший и разрушенный соседний.

По плану во втором доме будет административное здание, а между ними — небольшое летнее кафе. Проект реставрации второго дома сейчас в мэрии на согласовании. А бюджет… Его тоже нет. После согласования проекта по второму дому мы сделаем паузу — сначала займемся домом на Савиных, 10а: нужно восстановить его после пожара», — продолжает Алексей Будников.


После пожара


Восстановление дома на Савиных, 10а, было на завершающей стадии, когда в конце апреля 2022 дом подожгли. Выгорела площадь более 150 кв. м, а сумма ущерба составила несколько миллионов. Неравнодушные люди поддержали Алексея Будникова морально, а его проект — материально.

Дом на Савиных, 10а, во время пожара
Все инвестиции могут сгореть разом. Важно продолжать начатое (Фото из личного архива Алексея Будникова)

Многие захотели помочь предпринимателю после пожара
Доброе дело не остается незамеченным. Многие захотели помочь предпринимателю после пожара (Фото из личного архива Алексея Будникова)

«Я этого точно не ожидал. Нас сразу стали спрашивать все вокруг, куда деньги отправить, и мы через пару дней после пожара объявили сбор средств. На сегодня почти 800 тысяч собрали, причем из разных городов России — от Оренбурга до Владивостока, от Калининграда до Москвы. Даже из Венеции был перевод. Наша информационная открытость принесла свои плоды, и теперь нет мыслей опустить руки. Мы решили зафиксировать поступившие деньги и отчитаться перед людьми: нам хватило на все материалы для крыши, чтобы ее полностью закрыть, и, скорее всего, на ее утепление тоже хватит.

Да, пожар выглядел пугающе, но чем дальше, тем больше вижу, что нет чего-то очень страшного. По крайней мере, сруб целый, половина полов осталась, проемы с окнами целые — только помыть да покрасить. В общем, дел много, но все решаемо. Параллельно будем заниматься благоустройством территории вокруг дома и другими уличными работами: пока лето, надо спешить. Изначально хотели к осени все закончить и заняться вторым домом, но из-за пожара сроки сдвинулись на следующий год», — подытоживает бизнесмен.

Надо ли бизнесу заниматься благотворительностью


Планы


По словам Алексея Будникова, завершить реставрацию дома на Савиных, 10а, в Томске удастся где-то через восемь месяцев. Сейчас работы ведутся на цокольном этаже, где в будущем разместится кафе. А в основном здании — гостиница. К работам на соседнем доме по Савиных, 10, который тоже когда-то горел, команда надеется приступить в 2023 году. Там по планам может появиться административное здание, возможно, как часть гостиницы. А пока предприниматель украсил здание новогодней иллюминацией. 

Дом на Савиных, 10а, уже украсила новогодняя иллюминация
На реставрируемом доме уже установили праздничную иллюминацию

Выводы


Несмотря на лояльные условия программы, готовых вложить деньги в старинные деревянные дома Томска бизнесменов очень мало, а рисков и неожиданностей, наоборот, много. Однако опыт Алексея показывает: такие инвестиции имеют все шансы окупиться в будущем, если предприниматель лично заинтересован в сохранении исторического наследия города.

«Гостиничный бизнес, кафе — с этим мы потом разберемся. В моем случае инвестиции в проект — это во многом идейное дело: мне понравилась сама мысль о реставрации деревянного дома в нашем городе. Сейчас этот дом — часть моей жизни, своеобразное хобби, мне с ним живется интереснее, — говорит Алексей. — От администрации я всегда чувствую поддержку. Мы не специалисты в бюрократических делах, и там нам объясняют все, что непонятно».

В Томске несколько тысяч старинных деревянных домов и, к сожалению, с каждым годом их становится все меньше, а реставрируются в рамках программы «Дом за рубль» единицы. Основная проблема программы, по мнению Будникова, — ограничение прав предпринимателей на отреставрированную недвижимость арендой. Если бы дома давали в собственность на каких-то условиях, людей, готовых инвестировать в историческую недвижимость Томска, было бы больше.

Старинные деревянные дома придают Томску особый облик
Деревянные дома придают неповторимый облик центру Томска (Фото Евгении Зуевой)


Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!