Как работает долевое участие в строительстве
При долевом строительстве застройщик продает объекты на этапе стройки. Помимо квартиры, так можно купить нежилое помещение, кладовку или парковочное место.
Главная выгода долевого строительства в том, что цена объекта на этапе стройки на 20-50% ниже, чем в сданном доме или на вторичном рынке. Но и риски выше – застройщик может обанкротиться и не сдать дом или затянуть строительство и сдать его сильно позже оговоренного срока. В статье расскажем, как работает долевое строительство, какие есть риски, и когда покупать жилье на этапе стройки невыгодно.
Содержание
Как работает долевое строительство
При долевом строительстве застройщик фактически берет деньги на постройку дома у будущих собственников квартир. До 2018 года он использовал их напрямую для оплаты работ и материалов. Сейчас строительство финансирует банк, а взносы дольщиков хранятся на его счетах как залог: застройщик получит их, когда сдаст дом в эксплуатацию.
Будущий собственник покупает не квартиру, а право требования на ее получение в пока еще не существующем или недостроенном доме. Через условленный в договоре срок – как правило, 2-4 года – застройщик должен передать объект конкретной площади и других описанных параметров дольщику.
После выбора подходящего объекта нужно связаться с застройщиком и заключить договор долевого строительства (ДДУ). ДДУ — трехсторонний договор между между застройщиком, дольщиком и банком, который финансирует строительство. Подробнее о том, что должно быть в договоре, расскажем ниже.
Оплатить будущую квартиру можно в рассрочку или одним платежом: порядок и сроки расчетов будут указаны в договоре. Также дольщик может взять ипотеку под залог прав на строящееся жилье. Но такой кредит — более рискованная для банка сделка, поэтому ставка по ипотеке будет в среднем на 5% выше, чем на кредиты под залог реального жилья. Однако после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности, банк может снизить ставку.
Ипотека долевого строительства похожа на стандартный ипотечный договор: если застройщик не выполнит его условия, например, сорвет сроки строительства, договор можно расторгнуть. Тогда банк должен будет вернуть дольщику все деньги, включая выплаченные проценты.
По закону деньги дольщиков должны храниться на эскроу-счете. Это защищает их права: после сдачи дома дольщики получат квартиры, а застройщик – деньги со счетов. Если застройщик не сдаст объект или обанкротится, людям вернут деньги, либо передадут их новому застройщику, который будет достраивать объект.
Когда дом сдадут, собственникам выдадут ключи от готового жилья, и они должны будут зарегистрировать право собственности в Росреестре. Закон не регулирует сроки строительства — дата сдачи дома может быть любой, она закреплена только в договоре ДДУ.
Если застройщик просрочил сдачу объекта, дольщики имеют право обратиться в суд и взыскать с него пени в размере 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры, указанный в ДДУ. Пени начисляют за каждый пропущенный день. Также есть право требовать неустойку, однако до конца 2024 года, из-за высокой ставки и кризиса в сфере строительства, действует мораторий на взыскание неустойки и пени. Возможно, его продлят и на следующий год.
Если в квартире обнаружились дефекты, застройщик должен устранить их за свой счет.
Что должно быть в договоре долевого строительства
В ДДУ обязательно должны быть указаны:
- срок передачи квартиры;
- сумма взноса за участие в долевом строительстве;
- срок оплаты квартиры;
- площадь, планировка и расположение квартиры;
- этаж и адрес участка, на котором будет расположен будущий дом;
- условия изменения, расторжения, уступки права новому дольщику;
- срок завершения строительства;
- штрафы за несоблюдение сроков сдачи жилого дома;
- обязательство разместить деньги дольщика на эскроу счетах.
Если хотя бы одного из этих условий в договоре нет, он считается незаключенным. Для дольщика это значит, что никакого договора просто нет, и вернуть деньги, отданные застройщику, будет очень сложно.
При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если человек выбрал квартиру с панорамным остеклением и потолками ровно 3 метра — это должно быть отражено в договоре.
Если вместе с квартирой дольщики покупают элементы инфраструктуры, связанные с будущим ЖК, их нужно описать в соглашении к договору. К таким элементам относятся, например, теннисные корты, искусственный пруд, парк, детская площадка и т. д. Если в сданном ЖК этих объектов не окажется, но соглашение об их наличии есть, дольщики смогут потребовать компенсацию.
ДДУ можно подписать лично или онлайн, заверив усиленной квалифицированной электронной подписью. О том, как ее получить, мы писали в статье «Как получить ЭП по новым правилам». Регистрировать договор в Росреестре не нужно — это сделает застройщик.
Договор с застройщиком можно расторгнуть во внесудебном порядке, если срок передачи объекта нарушен более чем на два месяца, качество жилья оказалось сильно ниже обещанного, или застройщика признали банкротом. Также его можно расторгнуть через суд, если:
- строительство приостановлено и очевидно, что дольщик не получит квартиру в установленный договором срок;
- объект не соответствует условиям договора, например, его площадь меньше оговоренной на 5% и более,
- изменилось назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома: например, общий холл превратился в коммерческое или техническое помещение.
Риски участия в долевом строительстве
Банкротство банка, в котором открыт эскроу-счет. Если банк обанкротится, агентство по страхованию вкладов должно выплатить дольщику возмещение, максимум — 10 млн. ₽. Но, если человек внес деньги менее, чем за три месяца до даты отзыва у банка лицензии, то вернут всего 1.4 млн ₽.
Если квартира дороже, разницу можно компенсировать только через суд. Процедура банкротства банка может длиться более 10 лет, и деньги в ней, как правило, получают только кредиторы с большими объемами требований, поэтому ждать выплаты, если она и будет, придется очень долго.
Задержка строительства. Дольщики никак не могут повлиять на срок возведения дома, и для многих долгая задержка будет невыгодной. Например, если дом сдадут на год позже, а дольщик все это время живет в съемной квартире, просрочка обойдется в стоимость годовой аренды.
Возможно изменение планировки квартир. Застройщик имеет право вносить изменения в проектную декларацию, если разместит сведения об изменениях на официальном сайте. Измениться могут как сам ЖК, так и близлежащая инфраструктура.
Например, в практике петербургского риэлтора был случай, когда, неожиданно для владельца квартиры, дом «вырос» на 7 этажей. Мужчина покупал квартиру на этапе котлована, и по проекту в доме планировалось 7 этажей, но после получения ключей собственник увидел, что их 14. Требовать устранения подобных изменений или компенсацию можно, только если получится доказать, что они привели к ухудшению условий при эксплуатации готового жилья.
Потеря денег из-за инфляции. Если застройщик не сдаст объект, дольщикам вернут ровно столько, сколько они заплатили. Однако стоимость жилья растет, и через год или несколько лет этой суммы может не хватить на аналогичную квартиру в том же районе, где должен был находиться ЖК.
Иногда застройщики обманывают дольщиков: например, могут указать в договоре площадь жилья значительно меньше фактической. В таком случае придется заключать дополнительные соглашения и оплатить «лишние» квадратные метры. Подобный случай произошел с дольщиками ЖК «Балтийская жемчужина» и Жемчужный каскад» в Санкт-Петербурге. Несмотря на то, что застройщик заплатил штраф в размере 52 млн.₽, на судьбу дольщиков это никак не повлияло, и доплачивать за увеличение площади все равно пришлось.
Когда невыгодно покупать квартиру на этапе стройки
Покупая квартиру на этапе котлована, можно сэкономить до 50% от ее финальной стоимости. Однако иногда это не так выгодно, как кажется.
Если человек арендует жилье. Срок участия в долевом строительстве в среднем, составляет 2-3 года, но бывает и дольше. Если все это время дольщик будет снимать жилье, то аренда может «съесть» всю выгоду.
В наиболее выигрышном положении находятся дольщики, у которых уже есть жилье: например, те, кто покупает квартиру для детей или в качестве инвестиции. В наименее выигрышном — те, кто арендует квартиру и покупает первое жилье в небольших городах, где стоимость объектов растет медленно. В этом случае лучше купить готовую квартиру, или хотя бы жилье на финальном этапе стройки.
Нестандартное жилье невыгодно покупать на этапе строительства. К такому относятся, например, студии очень маленькой площади, пятикомнатные квартиры, пентхаусы. Подобные объекты не пользуются большим спросом, поэтому цена на них изначально завышена и по мере строительства почти не растет. В таких случаях безопаснее переплатить 3-5%, но купить уже готовое жилье.
Выгоднее всего покупать квартиру по ДДУ на этапе котлована, к тому же, в этом случае будет максимально большой выбор квартир. Но опытные риелторы советуют выбирать жилье в домах, где возвели хотя бы несколько этажей. Это обойдется на 10-15% дороже, однако можно будет убедиться, что стройка действительно идет, оценить сроки строительства и посмотреть, какие материалы использует застройщик.
Самый же безопасный вариант – покупать жилье сразу после сдачи дома. Чаще всего непроданными остаются минимум 10% квартир, а застройщики предлагают скидки и акции первым покупателям готового жилья. О том, как их искать, и как сэкономить на покупке квартиры, мы рассказывали в статье «Скидки на квартиры: как сэкономить на покупке жилья после отмены льготной ипотеки».
Кредитная карта Ак Барс Банка — полезное «приданое» на новоселье
c кешбэком на любые покупки и льготным периодом 115 дней
Подробнее
Поделиться
0 комментариев