Скоро наш журнал обновит свой дизайн
Close
Будь в курсе
Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропускать новые выпуски журнала
Все про личные финансы

Какие дачные постройки необходимо регистрировать

Живём по закону
дачные постройки
В 2019 году вступил в силу закон о садоводстве и огородничестве. Но до сих пор дачники задаются вопросами: надо ли ставить на кадастровый учет баню и теплицу, придется ли платить налог за сарай и можно ли избежать ответственности, если не соблюдать формальности. Мы изучили текст закона, поговорили с юристами и нашли ответы на вопросы о дачных постройках.


Садовые и огородные участки — что нужно знать собственнику


Земельные участки делятся на два типа:

  • огородные участки — на них можно возделывать землю и выращивать урожай, но нельзя строить жилой дом или капитальную хозпостройку;

  • садовые участки — на них можно возделывать землю, выращивать урожай, строить жилые дома и хозяйственные постройки, например, теплицу, баню, беседку и сарай. 

Проверить назначение земельного участка можно двумя способами.

  • Заказать официальный документ в ЕГРН. За выписку нужно заплатить госпошлину — 870 ₽. Документ будет готов в течение недели.
  • Самостоятельно поискать участок на кадастровой карте. В поисковую строку сервиса нужно ввести кадастровый номер участка или его адрес и посмотреть результат.  



Участок на кадастровой карте
Участок предназначен для ведения садоводства, поэтому на нем можно строить дом и сооружения на фундаменте

От назначения участка зависят ваши дальнейшие действия. На огородном участке можно поставить сарай для хранения инвентаря или бытовку, но нельзя строить жилой дом. 

Дачный домик
Если на огородном участке вы построите дом, его могут посчитать самовольным строением и потребовать снести

Если у вас садовый участок, вы можете строить:

  • дом;

  • сарай;

  • баню;

  • теплицу;

  • колодец; 

  • беседку.

При этом неважно, стоит ваше сооружение на фундаменте или вы поставили легкую конструкцию — строить можно все. Но есть разница для соблюдения формальностей, например, баню на фундаменте нужно регистрировать, а летний душ, установленный на пеноблоки, — нет.

Дачный ангар на участке
Каркасную теплицу легко разобрать и перенести, поэтому ее не нужно ставить на кадастровый учет

Выгодно продаем дачный участок


Какие нюансы нужно учесть при оформлении постройки


Зарегистрировать постройку можно, если она соответствует критериям. 

  • Постройка стоит отдельно, на расстоянии не менее 5 метров от улицы и 3 метров от внутренних границ участка.

  • Высота постройки не превышает трех этажей или 20 метров.

  • Объект построен для садового, дачного или хозяйственного пользования.

В противном случае вам могут отказать в регистрации.

Важно: каждый тип построек на участке подчиняется определенным правилам расположения относительно других — их нужно учитывать при строительстве. Если построить птичник ближе четырех метров от дома — его не зарегистрируют и потребуют перенести. 


Какие проблемы могут возникнуть, если не зарегистрировать постройку


Продать участок с незарегистрированными постройками сложно: если покупатель потребует перечислить в договоре купли-продажи все капитальные постройки, регистрационная палата сделку не оформит, если постройки не зарегистрированы. 

Перечисление построек в договоре купли продажи
В договоре купли-продажи перечисляют все объекты недвижимости, указывают их назначение, характеристики и кадастровый номер

Аналогичные проблемы могут возникнуть при других сделках с недвижимостью: дарением, наследованием, разделом. Например, супруги надумали развестись, суд может отказать в разделе незарегистрированной постройки. Логика простая: если у владельцев нет прав собственности на имущество — они не могут им распоряжаться, и раздел теряет смысл. 

За что могут оштрафовать дачника в 2021 году


Этапы регистрации постройки


Вы можете самостоятельно зарегистрировать постройку. Рассказываем, как это сделать.

  • Заполните декларацию объекта. На сайте Росреестра скачайте форму декларации об объекте недвижимости и заполните документ. В нем укажите основные характеристики строения: адрес, размеры, материал, назначение, год ввода в эксплуатацию. 

  • Получите технический план. Заполненную декларацию передайте кадастровому инженеру — его можно найти через Реестр саморегулируемых организаций. Чтобы подготовить технический план объекта, кадастровому инженеру обычно хватает информации из декларации. Но если у него возникают сомнения, он может настоять на проведении технической экспертизы объекта. От этого зависит конечная стоимость технического плана — стоимость услуг колеблется от 8000 до 15 000 ₽.

  • Оплатите госпошлину — 350 ₽. Реквизиты можно посмотреть на сайте регионального Росреестра.

  • Подайте документы в Росреестр. Нужно подготовить паспорт, документы на землю или выписку из ЕГРН, план участка и заявление о регистрации. Пакет документов можно лично увезти в Росреестр или подать через МФЦ. Если ошибок в документах нет, строение ставят на кадастровый учет в течение 10 дней. 

  • Получить выписку из ЕГРН — она подтверждает права собственности. С этого момента вы можете распоряжаться недвижимостью по своему желанию: продать, подарить, передать по наследству. 


Плюсы регистрации постройки на фундаменте


Некоторые дачники негативно относятся к регистрации хозяйственных построек. Они считают формальности ненужными хлопотами и дополнительной финансовой нагрузкой — если поставить строение на кадастровый учет, придется платить налог. Однако оформление хозобъектов несет и преимущества. 

Строение можно застраховать. Чтобы построить беседку, на материалы и работу можно потратить несколько сотен тысяч рублей. 
Цены на деревянные беседки под ключ 2021
Средняя стоимость беседки на фундаменте под ключ

Крупные вложения лучше защитить — застраховать. При оформлении полиса страховщики запросят выписку из реестра недвижимости. Конечно, недобросовестные страховые агенты могут закрыть глаза на отсутствие регистрационных документов. Но если наступит страховой случай, у вас могут возникнуть проблемы с получением выплаты: постройка в Росреестре не числится, и вам будет сложно доказать, что она была. 

В дачном доме можно прописаться. Если вы построили капитальный дом, провели отопление, подключили круглогодичное электричество и поставили строение на кадастровый учет — вы можете прописаться в этом доме

Избежать пограничных споров с соседями. Когда ставите строение на кадастровый учет, прикладываете к заявлению технический план участка, в котором определены его границы и указано расположение объектов на нем. 


Какие постройки облагаются налогом


После регистрации строения вам придется платить налог на имущество. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта и налоговой ставки — в разных регионах она разная, но не может быть меньше 0 и больше 0,3%.

Вы можете получить льготу на одну хозпостройку, площадь которой меньше 50 квадратных метров, — налог с нее взиматься не будет. При этом неважно, сколько земельных участков у вас в собственности — вы можете выбрать всего одну льготную постройку. 

Чтобы воспользоваться льготой, надо заполнить заявление. Документ можно лично унести в районную инспекцию ФНС, передать через МФЦ или подать в личном кабинете налогоплательщика. 

Важно: льгота применяется при условии, что хозпостройка не используется в предпринимательской деятельности. 

Кроме этого, налоговые льготы имеют:

  • Герои Советского Союза и России;

  • россияне, награжденные орденом Славы трех степеней;

  • инвалиды 1 и 2 групп;

  • инвалиды с детства и дети-инвалиды;

  • участники Гражданской войны, Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР, а также ветераны боевых действий;

  • чернобыльцы; 

  • военнослужащие и уволенные с военной службы по достижении предельного возраста;

  • члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;

  • пенсионеры.

Перечисленные категории россиян освобождены от налога на имущества. 


Что необходимо знать перед регистрацией дачных строений на фундаменте


  • Любую постройку на фундаменте необходимо поставить на кадастровый учет. 

  • Если строение не зарегистрировано, у владельца могут возникнуть проблемы со страхованием или выплатой страхового возмещения. 

  • Чтобы поставить строение на кадастровый учет, нужно собрать документы, получить технический план, подать документы в Росреестр и дождаться выписки из ЕГРН.