Будь в курсе
Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропускать новые выпуски журнала
Живем по закону

Заключаем договор аренды квартиры

Разбираем реальные истории
27 марта 2019
Валентина Бокова
поговорила с юристом
Лешу выгнали из квартиры за то, что он курит. Надя потеряла покой из-за частых визитов хозяйки жилья. Катя делает ремонт за свой счет из-за безответственных соседей.

Все они заключили договор с собственником квартиры, но не учли важные нюансы.

Мы собрали истории квартиросъемщиков, и вместе с юристом Сергеем Плетенским выяснили, на что обратить внимание в договоре найма.
По закону «договор аренды» — это когда юридическое лицо сдает или арендует нежилые или жилые помещения для целей бизнеса, например, производства или проживания сотрудников. А договор съема жилого помещения, где собственник и съемщик — физлица, называют «договор найма». В статье мы будем писать название правильно — «договор найма».
Узнайте, кто собственник жилья и сколько всего собственников у квартиры
Маша сняла квартиру, заключила договор найма. Но в процессе оказалось, что собственников у жилья несколько. Другие собственники начали приходить в квартиру, скандалить, выгонять.
Не будьте Машей. Убедитесь, что перед вами действительно собственник жилья с помощью документов:
  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) — последнюю, вы можете заказать сами в Росреестре.
  2. Паспорт собственника квартиры.

Сверьте данные паспорта с данными, которые указаны в документе, подтверждающем право собственности. Если все сходится — перед вами собственник.

В разделе «Субъект права» посмотрите число собственников:
  1. Несколько собственников и они не супруги — долевая собственность, регулируется ст. 256 ГК РФ. Должно быть письменное согласие всех собственников жилья.
  2. Собственники-супруги — их права регулирует ч. 2 ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В договоре нужна подпись второго супруга либо его согласие, заверенное нотариусом.

Если согласия всех собственников нет, то договор считается недействительным.
Проверьте имущество, указанное в договоре или акте приема-передачи квартиры
Паша заехал в квартиру, в ней была нерабочая стиральная машинка. Он купил новую. При выезде съемщика хозяйка заявила, что Паша сломал ее машинку. Потребовала оставить ей новую или возместить ущерб.
Паше надо было до заключения договора описать состояние квартиры и вещей в ней. Всю информацию прописать в договоре найма или акте приема-передачи жилья:

  • Состояние стен, полов, потолка.
  • Техническое оснащение и состояние сантехники.
  • Наличие мебели, посуды, других вещей.
  • Наличие поломок, неисправностей в технике и передаваемом имуществе.

Чем подробнее описание, тем сложнее собственнику придраться к вам в будущем.
Если информации о работающей стиральной машине в договоре нет, значит, и спорить не о чем. В этом случае, требования о передаче новой стиральной машины или денежной компенсации — незаконны.
Сергей Плетенской
юрист
Прочитайте требования к нанимателю и условия расторжения договора
Заключил договор, прожил в квартире несколько месяцев. В один день приехала хозяйка, почувствовала запах сигарет и выгнала меня из квартиры.
Алексей
снимал квартиру
В разделе «Права и обязанности сторон» указаны дополнительные условия проживания. Собственник может выгнать съемщика в двух случаях:

  1. Собственник запретил курить в квартире и указал это в договоре.
  2. Хозяин квартиры прописал возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если предмета спора в договоре нет, все равно есть риски. Хозяин квартиры может попробовать доказать в суде, что ваша привычка нарушает другие пункты договора. Например, сохранность имущества — закоптили потолок или прожгли линолеум.

Спорные нюансы вроде вредных привычек, наличия домашних животных, шума, например игры на музыкальных инструментах, стоит заранее внести в договор.

Обсудите с хозяином квартиры все, что может стать предметом разногласий, и зафиксируйте договоренности.


Укажите дни, когда наймодатель может посещать квартиру

Хозяйка приходит, когда ей вздумается, закатывает скандалы из-за немытой чашки или вовремя не вынесенного мусора. Даже по выходным утром приходит. Теперь и гостей не можем позвать, потому что она прибегает и начинает скандалить.
Надежда
снимала квартиру
Запретить собственнику посещать квартиру нельзя. Зато ограничить посещения можно.

В разделе «Права и обязанности сторон» укажите день, когда наймодатель может прийти и проверить состояние жилья. О датах и периодичности нужно договориться совместно, выбрав вариант, удобный для всех сторон.

Если собственник захочет прийти в другой день, нарушая договоренность, вы имеете право его не пускать.


Проследите, чтобы нельзя было изменить стоимость жилья
Света заключила договор на год. За этот год хозяйка квартиры несколько раз поднимала плату. Говорит, что квартира принадлежит брату. Он живет за границей и командует. Теперь Света платит.
В разделе «Расчеты по договору» посмотрите сроки, стоимость и условия оплаты.

Стоимость аренды может измениться в двух случаях:
  1. По договору вы оплачиваете услуги ЖКХ. Изменения коммунальных тарифов и показания приборов могут влиять на величину ежемесячного платежа.
  2. Собственник может повысить платеж раз в год, если указал такую возможность в договоре.

Если в договоре таких пунктов нет, действия наймодателя незаконны.


Пропишите условия досрочного расторжения договора
Мы снимали квартиру и прожили там почти год. Потом хозяин попросил съехать в конце недели, дочь замуж выходит. У нас был договор, месяц оплачен, залог на следующий месяц внесен. Но он настаивал и звонил по пять раз в день.
Надежда
снимала квартиру
При заключении договора в разделе «Права и обязанности сторон» пропишите последствия досрочного расторжения договора собственником:

  1. Порядок возврата уплаченных денег.
  2. Возмещение расходов на поиск нового жилья и переезд.
  3. Срок выезда из квартиры.

Хозяин квартиры также пропишет свои условия на тот случай, если инициатором досрочного расторжения окажетесь вы.

Если обе стороны согласны расторгнуть договор досрочно, но условия не прописаны в договоре — нужно составить отдельное соглашение с учетом требований сторон.

Если вы категорически против расторжения, договор может быть расторгнут собственником в двух случаях:

  1. В разделе «Права и обязанности сторон» есть возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
  2. Вы нарушили другие пункты договора.

Укажите, когда вы не несете ответственность за имущество наймодателя

Дом двухэтажный, многоквартирный. Канализация устроена так, что со всех квартир отходы уходили через нашу трубу. Сверху всякие тряпки кидали, мы в канализации плавали. Все сами выгребали, вызывали службу прочищать трубы. Нам за это не возместили ни копейки.
Екатерина
снимает жилье
В разделе «Права и обязанности сторон» или «Форс-мажорные ситуации» пропишите, что вы не несете ответственность за действия соседей. Тогда хозяин сам взыщет ущерб с виновных и восстановит имущество. То же самое касается других чрезвычайных ситуаций: пожар, наводнение, ураган.

Если в договоре предмет спора не прописан, разбираться с соседями придется вам. В этом помогут статьи 304 и 305 ГК РФ. Потребуйте восстановить утраченное имущество или возместить убытки за ремонт.
Если пункт о соседях не включен в договор — ответственности собственника здесь нет.
Однако наниматель несет ответственность за жилье и обязан обеспечить его сохранность.

Сергей Плетенской
юрист
Инструкция
Как избежать ошибок в договоре найма
1
Потребуйте письменное согласие на сдачу квартиры в аренду у всех собственников жилья.
2
Сделайте опись состояния квартиры и имущества в ней.
3
Если вы держите животных или имеете вредные привычки — укажите это в договоре.
4
Договоритесь о днях, когда собственник может посещать квартиру.
5
Проследите, чтобы нельзя было изменить стоимость жилья.
6
Пропишите свои права в графе «Условия досрочного расторжения договора».
7
Опишите ситуации, за которые вы не несете ответственность.