Будь в курсе
Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропускать новые выпуски журнала
экономим

Как купить квартиру у банкротов на треть дешевле рынка

И не остаться без жилья и денег
3 июня 2019
Елена Штанько
специалист по работе с электронными площадками.
На банкротных торгах можно купить квартиру как минимум на 30% дешевле. Но покупателей недвижимости пугают риски подобной покупки: скрытые обременения, жильцы, которых не выписать, и другие сюрпризы. Рассказываем, с чем вы можете столкнуться, покупая имущество банкротов, и как избежать неприятностей.

Откуда берется банкротное имущество

Банкротные торги появились в России в 2003 году, до 2015 года банкротами могли быть объявлены только юрлица, с 2015 года — и физические лица тоже.

Банкротов все больше — за первые три месяца этого года несостоятельных граждан и ИП-должников стало на 48% больше, чем за первые три месяца прошлого.

Сейчас банкротные торги — это состязание покупателей на специальных электронных площадках в интернете. Продают там самое разнообразное имущество: от оргтехники до самолетов. Чтобы в процессе банкротства быстрее вернуть деньги кредиторам, организатор торгов выставляет имущество должников на продажу по сниженной цене.

Торги проходят в два этапа:

  • этап аукциона, когда цена повышается;
  • этап публичного предложения, когда цена понижается, если лот так никто и не купил.

Именно на этапе публичного предложения первоначальная цена на имущество может снизиться на 40-50%.
Так снижается цена на этапе публичного предложения. Источник: «Торги России»

Где купить банкротное имущество

В России, по данным Единого федерального реестра по банкротству, официально работает 68 торговых площадок, например:

  1. МЭТС — для работы понадобится только один этап регистрации, а не два, как на других ЭТП. На других площадках вы регистрируетесь на сайте, а затем аккредитуетесь в системе торгов, это занимает около трех дней. Кроме того, здесь можно сразу перечислить задаток за выбранный лот.
  2. Profit — сервис для продажи залогового имущества. Здесь продают залоговое имущество Ак Барс Банка. Все документы на недвижимость подготовлены и проверены, у покупателя есть гарантия, что прежний владелец не предъявит претензий.
  3. Мета-Инвест — здесь покупателям предлагают юридическую консультацию по приобретению недвижимости: рассказывают, на что обращать внимание при выборе квартиры, какие документы запрашивать и как их анализировать.

Лучше выбирать те площадки, где имущество проверено юристами, например, площадки банков, на которых реализуют ипотечные квартиры.

Чем рискует покупатель

Человек, купивший квартиру на банкротных торгах у физлица, нередко должен решить множество чужих проблем. Наиболее распространенные:

  • долги по коммунальным платежам, иногда внушительные — суды часто встают на сторону новых владельцев и аннулируют долги, но суд еще надо выиграть;
  • прописанные родственники или дети бывшего владельца — иногда их невозможно выписать;
  • квартира была куплена с помощью материнского капитала, и дети бывшего владельца стали собственниками долей;
  • бывшая жена должника не давала своего согласия на продажу имущества, а оно может быть совместной собственностью супругов;
  • бывший владелец сделал в квартире перепланировку, но не узаконил ее.

Описание квартиры, размещенное на электронной площадке, может не соответствовать ее реальному состоянию, придется вложить деньги в ремонт.

Как купить квартиру на банкротных торгах без риска

Запросить документы на имущество у организатора торгов. Контакты организатора размещают в описании лота. Документы на имущество — это свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги, копия кредитного договора с банком, если имущество находится в залоге.
Так данные об организаторе выглядят в карточке торгов на ЭТП «Фабрикант».
Найти информацию о должнике и лоте на ЕФРСБ. Это федеральный реестр банкротов. Арбитражный управляющий, который ведет процедуру банкротства, обязан размещать на этом ресурсе все документы на квартиру должника, в частности, отчет об оценке. В нем подробно описан внешний вид, состояние квартиры, технические характеристики, наличие обременений. В идеальном случае будут и фотографии, в самом идеальном — даже видео.

Посмотреть, выставлялось ли имущество на торги ранее. Все ЭТП оснащены поиском по лотам — просто вбейте в поисковую строку его название. Есть сайты-агрегаторы, собирающие информацию по банкротному имуществу с десятков площадок. Если лот уже неоднократно выставлялся и не был продан, значит, с ним связаны какие-то серьезные обременения и имущественные обязательства, которые не компенсируются низкой ценой.
Так информация о банкротном имуществе представлена на сайте-агрегаторе
Самостоятельно проверить документы на квартиру. Вы можете запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посмотреть там все данные о переходе прав и запретах на перерегистрацию. Уточнить, претендуют ли на имущество банкрота третьи лица, можно с помощью сервиса «Электронное правосудие». В разделе «Поиск документов» вписываете номер ИНН (или ОГРН) должника, находите решения арбитражных судов и внимательно их читаете.
Инструкция
Как безопасно купить квартиру на банкротных торгах
1
Перед участием в банкротных торгах запросите документы на квартиру у организатора торгов.
2
Найдите информацию о должнике и лоте в ЕФРСБ — федеральном реестре банкротов.
3
Узнайте, не выставлялось ли имущество на торги ранее, поискав его на сайте торговой площадки или сайтах-агрегаторах.
4
Проверьте право собственности на квартиру, сделав выписку из Росреестра, узнайте, нет ли скрытых обременений с помощью сервиса «Электронное правосудие».
5
Приобретайте имущество, находящееся в залоге у банка, — документы на собственность точно будут в порядке.