Как инвестировать в недвижимость, не покупая ее
В 2024 году наблюдался взрывной рост инвестиций в недвижимость, однако по итогам 2025 эксперты ожидают сокращения на 24%. Можно предположить, что сейчас рынок находится в коррекции — переживает падение перед ростом. Это время может стать благоприятным периодом для вложений, тем более, что начать инвестировать в недвижимость можно без покупки квартиры и больших вложений. Рассказываем обо всех альтернативных способах и инструментах.
Содержание
Основные инвестиционные инструменты
Паевые фонды недвижимости (ЗПИФы)
Инвестиционные фонды работают по следующей схеме: управляющая компания (УК) вкладывает деньги инвесторов в недвижимость, а взамен выдает паи. Получив доход от вложений, она распределяет его между пайщиками. Часть дохода компания может реинвестировать — направить на покупку новой недвижимости. Тогда общий капитал и стоимость каждого пая вырастают.
Доходность от инвестиции в фонды сравнивают с доходностью дивидендных акций: по ним также возможны выплаты, а стоимость пая может расти в цене. Перечислим все особенности инвестиций в ЗПИФы.
Больше возможностей. Недвижимость и стратегию выбирают профессионалы, а благодаря совместным вложениям выбор объектов становится шире. УК следит, какие инвестиции наиболее выгоднее, и вкладывается в них. Например, в третьем квартале 2025 года наблюдался наибольший приток средств в ЗПИФы, которые инвестировали в складские комплексы.
Повышенная доходность. Многое зависит от стратегии фонда. Например, «Складская недвижимость 3.0» инвестирует в складские помещения. Ориентировочная доходность — 21% годовых при базовом сценарии. Фонд относится к среднему уровню риска.
Но чем выше доходность, тем обычно выше и риски. Например, «Альфа Веллнес Коллекция» вкладывает деньги в строительство клиники превентивной медицины. Обещанная доходность — 30,5% годовых, но инвестиция относится к высокорисковым.
Невысокий порог входа. Цена пая может быть ниже 1 000 ₽. Так, стоимость пая «Современный 8» на декабрь 2025 года составляет всего 107 ₽. Однако управляющая компания установила ограничение: минимальная сумма инвестиции — от 10 тыс. ₽.
Пример того, как выглядят предложения. Нужно учитывать, что часть фондов доступна только квалифицированным инвесторам. (Источник: https://www.sfn-am.ru/)
Низкая ликвидность и сложности с покупкой. Фонды работают по-разному. Например, паи одного фонда можно свободно покупать и продавать через сайт управляющей компании. Другие УК не дают «выйти» из фонда до даты расформирования — это может быть связано с ограничениями от управляющей компании или со сложностями поиска покупателя на свой пай.
Акции застройщиков
Может показаться, что прибыль строительной организации четко привязана к ценам на жилье, но на деле все сложнее. Инвестиции в акции застройщика — это ставка на бизнес, а не на изменение цены квадратного метра недвижимости. В 2025 году строительный сектор находится под давлением высокой ключевой ставки и падением спроса. Выручка крупных застройщиков за 9 месяцев 2025 года снизилась на 6,7%.
Сейчас все основные строительные компании Мосбиржи находятся в минусе в сравнении с ценами на осень 2020 года. Но при выходе из кризиса можно рассчитывать на высокую прибыль. (Источник: https://ru.tradingview.com/)
Предсказать, когда рынок выйдет из кризиса, трудно. В 2026 году планируют расширить льготную ипотеку, но пока сложно сказать, станет ли это позитивным фактором.
Финансовые показатели трех крупных строительных компаний из сферы недвижимости
| На 2024 год, млрд ₽ | «Самолет» | ЛСР | ПИК |
|---|---|---|---|
| Долг/EBITDA | 2,67 | 1,01 | 0,19 |
| Дивидендная доходность | 0% | 9,3% | 0% |
| Чистая прибыль | 5,41 (–67%) | 28,6 (+0,1%) | 56,1 (–10,6%) |
| Свободный денежный поток | –291,1 | –55,5 | –114,6 |
Акции — это инструмент с самым низким порогом входа, но нужно учитывать высокие риски, волатильность (колебания котировок) и тот факт, что цены на недвижимость не оказывают существенного влияния на стоимость ценных бумаг. Однако при выходе из кризиса отрасль может показать высокую доходность.
Облигации застройщиков
Еще один ликвидный инструмент, которым можно торговать на бирже. Например, компания ЛСР выпустила облигации с доходностью в 17% годовых. Этот инструмент безопаснее акций и ликвиднее паев фонда.
Однако облигации — это вложения в денежный рынок, а не в рынок недвижимости. Проще говоря, вы с эмитентом заключаете договор займа: даете деньги в долг, а за это получаете выплаты по купону. В конце срока действия облигации эмитент возвращает вам сумму займа. Такой принцип работает во всех ситуациях, кроме банкротства эмитента.
Стоимость облигации не зависит от основных характеристик рынка:
- роста цен на недвижимость;
- улучшения позиции строительной отрасли;
- девальвации рубля;
- других событий.
Альтернативные варианты инвестирования в недвижимость
Краудинвестинг в недвижимость
Краудинвестинг — это коллективное финансирование конкретного проекта через онлайн-платформы. Инвестор получает долю в будущем доходе от продажи или аренды объекта.
Как это устроено:
- инвестор выбирает проект — например, строительство жилого комплекса или парка;
- вкладывает деньги и получает долю;
- после реализации проекта ему выплачивают прибыль пропорционально его доле.
Доход может быть фиксированным (краудлендинг) — такая схема напоминает облигации, когда инвесторы дают застройщику в долг. Либо доход привязан к прибылям от проекта — эта схема более рискованна.
Крупных краудфандинговых платформ в России несколько — инвестировать можно через Planeta.ru, Boomstarter, JetLend. Но достойные проекты с недвижимостью найти можно не всегда. Еще одно ограничение — неквалифицированные инвесторы не могут вкладывать через краудфандинг более 600 000 ₽ в год.
Субаренда коммерческой недвижимости
Инвестор арендует на долгий срок или берет в лизинг недвижимость, например, этаж в бизнес-центре, который затем сдает по частям или за более высокую цену.
Однако такая инвестиция требует немалых финансовых вложений и временных затрат. Помимо расходов на аренду, придется самому вложиться в ремонт, искать субарендаторов и решать проблемы по возможным просрочкам.
Покупка земельных участков под будущую застройку
Можно купить участок в перспективной локации, например, в городе-спутнике, который в течение ближайшего десятилетия сольется с мегаполисом. Остается дождаться, когда стоимость земли возрастет, и затем продать ее застройщику или частному лицу. Это больше похоже на классическую перепродажу недвижимости, только порог входа гораздо ниже.
Динамика стоимости земельных участков в Московской области за 2022—2025 годы. (Источник: https://msk.restate.ru/)
Итоги и перспективы
Итак, инвестировать в недвижимость можно по-разному, при этом вовсе не обязательно ее покупать. Например, с помощью токенизации недвижимости — это перспективный, но пока только формирующийся тренд в России. Технология блокчейна позволяет выпускать цифровые токены, обеспеченные долей в объекте. Это может потенциально снизить порог входа и повысить ликвидность.
Сравнение инвестиций в недвижимость через ценные бумаги
| Способ инвестирования | Потенциальная доходность | Уровень риска | Ликвидность | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|
| ЗПИФы | 10–20% годовых | Средний | Низкая илисредняя | Для долгосрочных инвесторов, которые хотят пассивного дохода от аренды |
| Акции застройщиков | Не ограничена, как и убытки | Высокий | Высокая | Для опытных инвесторов, готовых к риску и финансовому анализу компаний |
| Облигации застройщиков | 16–26% годовых за счет выплаты купона | Высокий | Средняя | Для инвесторов, ищущих высокий фиксированный доход с пониманием рисков |
| Краудинвестинг | 15–25% годовых | Очень высокий | Очень низкая | Для рискованных инвесторов с долгим горизонтом и желанием вкладываться в конкретные проекты |
Все эти способы можно попробовать с капиталом 1 000–10 000 ₽. При возможности вложить в недвижимость несколько сотен тысяч или миллионов рублей стоит рассмотреть варианты с субарендой или покупкой перспективных земельных участков.
Важно! Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Если вы пока не готовы рисковать, выбирайте проверенный финансовый инструмент — накопительный вклад.
Например, «Жаркий процент» в Ак Барс Банке гарантирует новым клиентам доходность до 31%* годовых
Подробнее
*подробнее об условиях — на сайте Ак Барс Банка.
-
Какие есть способы инвестировать в недвижимость, не покупая ее?
Это можно делать через паи фондов, акции, облигации, краудфандинговые площадки, а также субаренду. -
Где можно купить пай на недвижимость?
Нужно искать предложения через сайты управляющих компаний. -
В чем минус инвестиций через акции?
Они очень волатильны и не зависят напрямую от цен на недвижимость. -
Как получают доход с облигаций?
В течение срока действия облигации эмитент выплачивает инвестору купоны, а в конце срока возвращает номинальную стоимость ценной бумаги. -
С какой суммой можно начинать инвестировать в недвижимость?
Порог входа зависит от выбора инструментов, но в большинстве случаев достаточно 1 000—10 000 ₽.
Поделиться
0 комментариев
