Как расторгнуть договор аренды коммерческого помещения

Между ООО «Адидас» и ООО «ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ» был заключен договор аренды. По его условиям размер арендной платы рассчитывался в зависимости от оборота арендатора в конкретном помещении, и предусматривал неустойку за неведение коммерческой деятельности. После закрытия магазинов «Адидас» по всей стране арендодатель расторг договор с арендатором и взыскал с него миллиардные убытки.

Согласно договору аренды между двумя ООО, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, если предупредит арендодателя не раньше, чем за 90 дней до желаемой даты выезда. В связи с закрытием филиала, ООО «А» сообщило ООО «Б» о том, что намерено расторгнуть договор аренды. Но «Б» с досрочным расторжением договора не согласилось, и отказалось принимать помещение. 

Через 90 дней ООО «А» посчитало договор расторгнутым, покинуло помещение и арендную плату платить перестало. Тогда ООО «Б», считая договор действующим, обратилось в суд, чтобы взыскать с ООО «А» долги по аренде. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции встали на сторону арендатора и в иске отказали. 

Верховный Арбитражный суд решил иначе, так как в договоре прописано право арендатора требовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть его в одностороннем порядке. Суд постановил, что договор между юрлицами все это время был действующим, и ООО «А» должен заплатить арендную плату, несмотря на то, что своевремнно предупредило арендодателя о выезде и помещением не пользовалось.  

КПК «Капитал» сдал помещение ООО «Микрос». Договор можно было расторгнуть в одностороннем порядке, предупредив об этом вторую сторону за 90 дней до желаемой даты выезда. 13 марта арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от договора. В нем он предложил принять помещение 25 марта — через 12 дней после направления уведомления. 

25 марта арендодатель не явился на приемку, и арендатор составил акт об освобождении помещения, а 1 апреля почтой отправил ключи на адрес КПК «Капитал». Аренду он платить перестал, и арендодатель обратился в суд, чтобы взыскать арендную плату за период до 14 июня — 90 дней со дня направления уведомления. Суд иск удовлетворил. 

ИП Борисов и ООО «Патрон» заключили договор аренды, по условиям которого общество передало предпринимателю в субаренду часть торгового павильона. По условиям договора вся переписка, касающаяся аренды, должна вестись при помощи заказных писем с уведомлением. 

На деле все обсуждения стороны вели в мессенджере. 10 ноября в том же мессенджере Борисов отправил арендодателю сообщение о том, что отказывается от договора и вывозит свой товар из помещения. Арендодатель в ответ подал в суд: в иске указал, что арендатор не предупредил его о выезде.

Суд первой инстанции решил, что сообщения в мессенджере для расторжения договора было достаточно. Суды апелляционной и кассационной инстанции с этим не согласились, так как арендатор нарушил условия договора. В итоге суд пришел к выводу, что арендатор о расторжении договора арендодателя не уведомил и должен оплатить аренду несмотря на то, что не пользовался помещением.  

ПО «ЧПС» сдал помещение ООО «АртВижион». Арендатор отремонтировал потолки и полы, положил на пол керамогранитную плитку, заменил электропроводку, канализационные трубы, раковины и унитазы, установил теплые полы. 

После расторжения договора он потребовал арендодателя компенсировать затраты на ремонт. Однако из-за того, что стороны письменно не согласовали перечень работ и смету, суд пришел к выводу, что на возмещение большей части расходов арендатор рассчитывать не может. При этом суд учел, что замена коммуникаций относится к капитальным ремонтным работам: арендатор смог подтвердить свои расходы на часть этих работ и взыскать аналогичную сумму с арендодателя.