Как правильно оформить договор аренды коммерческой недвижимости
С коммерческой недвижимостью часто возникают спорные ситуации, которые приводят к финансовым и моральным потерям сторон. Например, предприниматель из Москвы снял коммерческое помещение, сделал в нем ремонт и только потом узнал, что арендодатель закрывает вход в помещение с 21:00 до 9:00 часов. Такой режим работы арендатору не подходит, поэтому он через суд попытался расторгнуть договор аренды и получить издержки за ремонт. Таких проблем могло не возникнуть, если бы стороны прописали все условия в договоре аренды. Расскажем, как правильно составить соглашение и на что обратить особое внимание.
Содержание
Кто может подписать договор аренды
Подписать соглашение может любой дееспособный человек с предпринимательским статусом или без него. Также стороной соглашения могут выступать юридические лица. В этом случае от лица компании действует доверенный сотрудник, например, генеральный директор. Его полномочия подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а также уставом организации.
Если договор подписывает человек, у которого нет для этого полномочий, документ не будет иметь юридической силы. Поэтому нужно проверить контрагента перед подписанием. Порядок проверки зависит от статуса подписанта.
- Собственник. Право на владение недвижимостью должно подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Желательно, чтобы выписка была получена накануне или за несколько дней до подписи. Если с момента ее получения прошло больше месяца, есть риск, что право собственности за этот срок перешло к другому владельцу.
- Лицо, действующее по доверенности. Документ должен быть составлен собственником помещения и заверен круглой печатью. Нотариальная доверенность нужна, если договор аренды заключается на срок более одного года — такие соглашения регистрируют в ЕГРН.
- Агент недвижимости. Он может подбирать для клиента помещение и заключать сделку, его полномочия прописаны в агентском договоре. Если он не может или не хочет предоставить копию этого договора — у него должна быть доверенность.
Что проверить перед подписанием договора
Обременения. Если недвижимость находится в залоге или под иным обременением, это отражается в выписке из ЕГРН. Зарегистрировать аренду будет нельзя, если на имущество собственника наложен арест либо запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Могут возникнуть другие сложности. Например, для согласования перепланировки помещения, которое находится в ипотеке, необходимо согласие и собственника, и залогодержателя.
Наличие судебных споров. Компания может участвовать в судебных процессах. Это не всегда говорит о проблемном контрагенте. Однако лучше перестраховаться и проверить его. Для этого можно использовать следующие ресурсы:
- Банк данных исполнительных производств — показывает исполнительные производства по задолженностям. Например, если у арендодателя сумма долгов по таковым превышает 500 000 ₽, арендуемое помещение могут продать на торгах, а новый собственник захочет изменить условия договора или откажется его продлевать.
- Реестр сведений о банкротстве — содержит информацию о ходе и результатах процедуры банкротства. Если арендодатель выступает ответчиком или участвует в процедуре банкротства, договор с ним может нести риски и сложности.
- Картотека арбитражных дел — отражает активные судебные процессы.
Состояние помещения, расположение, соседствование. Посмотрите, требуется ли помещению ремонт и в каком объеме, нужна ли перепланировка, возможна ли она, и согласен ли владелец на переделки.
Если у помещения есть сособственники или соарендаторы, убедитесь, что они не будут препятствовать вашей деятельности. Например, арендодатель из примера выше закрывает вход в здание на ночь, а у арендатора круглосуточный режим работы.
Уточните, можно ли заехать на территорию, входит ли парковка в стоимость аренды или за нее нужно платить отдельно. Если въезд платный — придется отдавать деньги за каждого въезжающего клиента и сотрудника.
Ограничения на ведение определенной деятельности. Различные инстанции устанавливают свои правила и ограничения. Например, Роспотребнадзор требует установить отдельную вытяжку для кафе и некоторых магазинов, если они размещаются в жилом доме. А по нормам МЧС в подвале жилых домов нельзя размещать склады и магазины по продаже ковров, мебели, взрывоопасных и горючих товаров.
Нужен ли нотариус при заключении договора
Договор аренды заключают письменно. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. Но учтите, что он проверяет не условия договора, а соблюдение следующих моментов:
- есть ли у сторон право заключать договор;
- присвоен ли помещению кадастровый номер;
- можно ли в помещении вести деятельность, которую планирует арендатор.
Как правильно заполнить договор аренды
Унифицированной формы договора не существует. Стороны могут самостоятельно написать текст соглашения и конкретизировать условия. Но есть пункты, которые нужно включить в договор.
Предмет договора
Это основные действия, которые совершают стороны в отношении объекта. Объектом в договоре аренды выступает помещение, которое арендодатель сдает арендатору. Чтобы не возникло разногласий и непонимания, необходимо указать:
- кадастровый номер помещения;
- его адрес;
- этаж;
- площадь;
- технологические особенности;
- целевое использование;
- ограничения или их отсутствие.
К договору лучше приложить план объекта.
Пример преамбулы и предмета договора. (Источник: фото автора)
Срок аренды
От него зависит, нужно ли регистрировать договор в Росреестре:
- до 1 года или срок не определен — регистрация не нужна;
- свыше 1 года — договор регистрируют в ЕГРН.
Если сроки не определены, договор все равно считается действительным. Долгосрочный договор без регистрации в Росреестре также считают легитимным, но за нарушение прав регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним нарушителей оштрафуют:
- физлицо — от 1 500 до 2 000 ₽;
- руководителя — от 3 000 до 4 000 ₽;
- организацию — от 30 000 до 40 000 ₽.
Административное наказание могут наложить на обе стороны — на арендодателя и арендатора. Аналогичное наказание действует на незарегистрированные дополнительные соглашения к долгосрочному договору.
В разделе указывают срок начала и окончания действия договора. (Источник: фото автора)
Арендная плата
Размер и вид платы. Как правило, в договоре конкретизируют:
- постоянную плату — это фиксированная сумма за пользование помещением;
- переменную плату — например, коммунальные платежи, оплату парковки или охраны.
Налоги. Если арендодатель — организация, из суммы аренды выделяют НДС, если физлицо — НДФЛ. Арендодатель в статусе ИП не облагается НДС, и это также прописывают в договоре.
В случае, когда помещение сдает физическое лицо, а снимает ИП или организация, арендатор будет выступать налоговым агентом арендодателя. С суммы аренды ему нужно ежемесячно удерживать 13% НДФЛ и перечислять налоги в бюджет. Либо в договоре нужно прописать: «Арендодатель обязан самостоятельно, в соответствии с законодательством РФ, подать налоговую декларацию о доходах, полученных от сдачи в аренду помещения, и уплатить налоги в бюджет».
Сроки и способы оплаты. Условия можно прописать, например, таким образом: «Арендную плату вносить не позднее 5 числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя». Если оплату вносят наличными, в большинстве случаев нужно использовать контрольно-кассовую технику. Как предпринимателю работать с кассой в 2025 году, мы подробно рассказали в другой статье.
Изменение арендной платы. Размер платы можно изменять по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Порядок изменения также прописывают в договоре и указывают:
- на сколько изменится цена — удобнее указать в процентах;
- регулярность и основания — например, арендная плата будет повышаться раз в год на 5-15% в зависимости от роста инфляции;
- дополнительные условия — например: «Арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не более чем на 3% от размера постоянной ее части».
Кроме того, в договоре указывают порядок и сроки направления уведомления об изменении арендной платы — например, «не менее чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения».
Обеспечительный платеж. Это сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя на случай, если он нарушит договор, например, испортит имущество или задержит плату. Обычно обеспечительный платеж составляет сумму за один-два месяца аренды. Также стороны договариваются, как арендатор может распорядиться обеспечительным платежом, если проблем не случится:
- возвращает арендатору всю сумму после окончания действия договора;
- засчитывает за последние месяцы аренды — в зависимости от суммы обеспечительного платежа;
- переносит на следующий срок аренды — при пролонгации договора.
В договоре отражают условия, при которых арендодатель может использовать обеспечительный платеж, а также прописывают порядок его восполнения.
Раздел по арендной плате. (Источник: фото автора)
Арендные каникулы. Это период, когда арендатор имеет право платить сниженную стоимость аренды или не платить ее вовсе. Например, арендодатель планирует ремонт вестибюля и лестничных пролетов. Пока будут проводиться строительные работы, арендаторы могут испытывать неудобства, поэтому на время ремонта стоимость аренды составит 30% от договорной.
Полномочия и обязанности сторон
В договоре невозможно прописать все условия, но чем подробнее они будут отражены, тем легче разрешить возможные споры. Например, в договор можно включить следующие моменты:
- оснащенность помещения — мощность электрических светильников и наличие вентиляции;
- срок, в который нужно подавать показания счетчиков;
- условия страхования недвижимости — кто страхует и от каких рисков;
- порядок действий при чрезвычайной ситуации.
Пример обязанностей арендодателя. (Источник: фото автора)
Прочие условия. Здесь можно прописать, кто и на каких условиях несет расходы по ремонту помещения. Например, арендатор оплачивает текущий ремонт офиса, а арендодатель — капитальный ремонт коммуникаций, фундамента, электросетей.
Пример части договора, которая регулирует ремонтные работы. (Источник: фото автора)
В примере на фото содержатся такие понятия, как отделимые и неотделимые улучшения. Поясним, что они означают:
- отделимые улучшения можно перевезти — например, к ним относятся мебель и оборудование, которые арендатор может забрать после прекращения действия договора;
- неотделимые забрать нельзя — это поклеенные обои, установленная вытяжка, встроенные светильники.
Согласования и сметы по ремонту нужно фиксировать письменно в приложении к договору.
Ответственность сторон
Цель этого раздела — определить, как стороны будут возмещать ущерб и оплачивать неустойку.
Неустойка — это плата за неисполнение условий договора, она может быть выплачена в виде штрафа или пеней.
Пример ответственности арендатора. (Источник: фото автора)
Отказ от договора и порядок разрешения споров
В этом разделе указывают, в какой срок необходимо уведомить контрагента о расторжении договора. По закону он составляет минимум 3 месяца, если договор заключен на неопределенный срок. Но стороны могут прописать в договоре иной период, и это не будет нарушением. Часто указывают 30 или 60 дней.
В этом же разделе можно обозначить плату за отказ от договора. Например, при досрочном расторжении одна сторона выплачивает другой определенную сумму. Кроме этого, в соглашении прописывают существенные причины, которые могут повлиять на досрочное прекращение договора, например, неуплата аренды дольше двух месяцев.
Как правильно расторгнуть договор аренды коммерческого помещения и избежать судебных разбирательств, можно прочитать в другой статье.
Решение споров. Стандартно это делают в три этапа:
- устные переговоры;
- направление письменной претензии;
- обращение в суд.
Раздел договора по разрешению споров. (Источник: фото автора)
Порядок уведомления сторон и другие условия
В этом разделе стороны указывают каналы для коммуникации, например, адрес электронной почты для электронных сообщений, а также юридический адрес — для почтовых. Дополнительно можно указать мессенджеры, в которых будет вестись онлайн-переписка.
Пример раздела с контактами. (Источник: фото автора)
К другим условиям относятся, например, порядок регистрации или количество экземпляров договора аренды. Можно написать: «Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны».
Контакты и подпись
Обязательно указать:
- полное наименование каждой стороны;
- их юридические и почтовые адреса;
- ИНН и ОГРН;
- банковские реквизиты сторон;
- контакты сторон.
Арендатор и арендодатель подписывают договор и удостоверяют подпись круглой печатью. Если ИП работает без печати, с его стороны достаточно только подписи.
Акт передачи и приложения
Закон не обязывает стороны составлять и подписывать его, но этот документ подтверждает реальное состояние помещения и факт его передачи арендатору. С даты подписания акта он может пользоваться имуществом и обязан вносить плату за аренду.
Акт сдачи-приема помещения включает:
- описание состояния помещения и перечисление дефектов;
- наличие мебели, техники, оборудования;
- показания счетчиков.
Оплачивать аренду коммерческого помещения удобнее с расчетного счета. Откройте его в Ак Барс Банке
и платите за обслуживание от 0 ₽ в месяц
Подробнее
-
Кто может заключать договор аренды?
Заключить договор может любое физическое или юридическое лицо. Собственник подтверждает право на владение недвижимостью выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Другие лица должны предъявить доверенность, выписанную собственником и заверенную круглой печатью. -
Что проверить перед заключением договора аренды?
Необходимо проверить, есть ли у арендодателя право заключать договор аренды, а также выяснить, нет ли на объекте обременений. Эти сведения отражаются в выписке из ЕГРН. Наличие судебных споров и крупных задолженностей у арендодателя служат фактором риска для арендатора. Эту информацию можно получить в Банке данных исполнительных производств, Реестре сведений о банкротстве, Картотеке арбитражных дел. -
Нужен ли нотариус при заключении договора аренды?
При заключении договора аренды к нотариусу обращаться не обязательно. Но стороны могут это сделать по обоюдному соглашению. -
Нужно ли регистрировать договор в госорганах?
Бессрочные и краткосрочные договоры до одного года регистрировать не нужно. Если договор заключается более чем на год, его придется зарегистрировать в Росреестре.
Поделиться
0 комментариев