Как снизить арендную плату во время пандемии

Из-за пандемии власти закрыли торговые центры, развлекательные организации и фитнес-клубы. Компании и предприниматели вынуждены переводить работников на удаленку, отправлять в отпуска или сокращать.

При этом за пустующие арендованные помещения все равно приходится платить. Расскажу, как арендаторам снизить плату.

Компании и индивидуальные предприниматели, которые работают в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса, имеют право на отсрочку арендной платы.

Первоначально правительство признало пострадавшими девять отраслей:

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  
  
• культура, организация досуга и развлечений;
  
  
• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  
  
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
  
  
• гостиничный бизнес;
  
  
• общественное питание;
  
  
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  
  
• деятельность по организации конференций и выставок;
  
  
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению: ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты.
  
  

10 апреля добавили еще две отрасли: демонстрацию кинофильмов и стоматологическую практику. А 18 апреля в список в список включили деятельность музеев и зоопарков, розничную торговлю, в том числе автомобилями, электроникой, мебелью и другими непродовольственными товарами. Полный перечень пострадавших отраслей можно посмотреть на сайте национального проекта поддержки предпринимателей.

Если ваша деятельность входит в список пострадавших отраслей, то вы можете получить отсрочку, только если заключили договор аренды до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС. Например, Москва ввела такой режим 5 марта, а Татарстан — 19 марта. На договоры, заключенные после этих дат, отсрочка не распространяется.

Правом могут воспользоваться арендаторы недвижимого имущества, которое находится в государственной, муниципальной или частной собственности. Исключение — жилые помещения.

Если все условия соблюдены, вам нужно обратиться к арендодателю. В течение 30 дней он обязан заключить с вами дополнительное соглашение об отсрочке. Она будет действовать с даты введения режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 года. Долги по аренде можно отдавать после 1 января 2021 года. Не чаще раза в месяц равными платежами, их размер не может превышать 50% от размера арендной платы за месяц.

Погасить долги нужно до 1 января 2023 года. Если режим повышенной готовности или ЧС отменят до 1 октября 2020 года, отсрочка будет действовать на половину арендной платы.

Допустим, режим отменят 1 июня 2020 года. Значит, с 1 июня по 1 октября 2020 года вы будете платить 50% от арендной платы. Оставшиеся 50% сможете отдавать после 1 января 2021 года. Штрафы и проценты за просрочки взимать с арендаторов запрещено.

Обратите внимание: если по договору вы, как арендатор, отдельно платите коммунальные платежи или оплачиваете расходы по содержанию имущества, то эти суммы все равно перечисляете. Отсрочка на них будет действовать, если от соответствующих расходов освобожден сам арендодатель.

Если ваша отрасль не входит в список пострадавших от пандемии коронавируса, но вы относитесь к малому или среднему бизнесу и арендуете помещение у государства, то тоже имеете право на отсрочку.

Арендодатель в лице государственного органа обязан в трехдневный срок со дня обращения заключить с вами дополнительное соглашение об отсрочке. Платежи за 2020 год вы будете платить равными частями в 2021 году.

Правительство России также рекомендовало властям субъектов и муниципалитетов предоставить отсрочки арендаторам регионального и муниципального имущества. Поищите информацию — возможно, вы имеете право на отсрочку.

Форс-мажор не освобождает от арендной платы. Однако вы можете не платить пени или штрафы за просрочку аренды, если докажете, что не смогли заплатить из-за обстоятельства непреодолимой силы. Пандемия коронавируса подпадает под определение форс-мажора — чрезвычайной и непредотвратимой ситуации.

При этом власти большинства регионов и Торгово-промышленная палата РФ признают форс-мажором не саму пандемию, а режим повышенной готовности и введенные ограничения. Например, запрет на проведение массовых мероприятий, приостановление работы кафе, кинотеатров, спортивных объектов.

Если дело дойдет до суда, придется доказывать причинно-следственную связь между последствиями пандемии и тем, что вы не смогли заплатить за аренду. Например, арендодатель из-за распоряжения властей закрыл торговый центр, где находится ваш магазин. При этом отсутствие денег на аренду или задержки платежей от контрагентов форс-мажором задержки платежей от контрагентов форс-мажором не считаются — это предпринимательский риск.

Однако стоит проверить условия договора аренды. Там могут быть перечислены обстоятельства, которые стороны признают форс-мажором. Из-за них арендатор вправе не исполнять свои обязательства — то есть, не платить за аренду. Возможно, среди них есть эпидемии или пандемии.

Еще в разделе о форс-мажоре иногда указывают длительность обстоятельств непреодолимой силы. Например, если форс-мажор длится более двух месяцев, то можно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Кроме форс-мажора, в общении с арендодателем можно ссылаться на существенное изменение обстоятельств, из которых вы исходили во время заключения договора. Гражданский кодекс признает их достаточной причиной для изменения условий договора или его расторжения. Например, стороны вправе передоговориться о размере арендной платы.

Обстоятельства изменились существенно — настолько, что, зная о них, вы бы вообще не заключили договор или заключили его на других условиях. Например, узнав о предстоящей пандемии, отказались бы подписывать договор аренды.

Ссылайтесь на существенное изменение обстоятельств, если никак не можете преодолеть вызванные ограничения — например, повлиять на решения властей, попасть в арендуемое помещение и продолжить в нем работу. Должно соблюдаться и еще одно условие: оплата аренды влечет для вас значительный ущерб, а баланс имущественных интересов существенно нарушится.

Убедитесь, в договоре нет пункта, что риск существенного изменения обстоятельств несет арендатор. Иначе ссылаться на статью 451 ГК РФ бессмысленно: вы заранее согласились с рисками. И арендодатель вправе вам отказать.

Чтобы изменить или расторгнуть договор из-за существенного изменения обстоятельств, обращайтесь с предложением к арендодателю. Пока не подпишете дополнительное соглашение об изменении условий договора или соглашение о расторжении договора — придется платить аренду по старым расценкам.

Пока неизвестно, как суды будут рассматривать дела из-за неуплат и просрочек во время пандемии и на чью сторону вставать — арендаторов или арендодателей. Но суд — часто затяжная и недешевая процедура.

Поэтому лучше не решать вопрос в суде, а договариваться с арендодателем лично. Поскольку владельцы помещений часто заинтересованы в сохранении арендаторов, то могут согласиться, например, на отсрочку, рассрочку или оплату только коммунальных платежей. Возможно, вместо денег вы можете что-то предложить по бартеру. Например, услуги своей компании со скидкой в обмен на отсрочку по аренде.

Если в здании много арендаторов, объединяйтесь с ними, вместе идите на переговоры с арендодателем и договариваетесь об изменении условий. Договорились на новые условия — составляйте и подписывайте дополнительное соглашение к договору.