Как не лишиться квартиры при банкротстве продавца

До заключения договора продавец и покупатель проверяют друг у друга документы. Можно проверить потенциальные признаки банкротства продавца, ведь они обычно появляются не в один момент, а в в течение длительного времени как результат определенных действий. Продавец обычно показывает паспорт и документы о недвижимости: информация о характеристиках квартиры, правах продавца на нее, отсутствии долгов за комуслуги. В нашем случае стоит проверить дополнительные документы.

1. Попросить у продавца кредитную историю. Из нее можно узнать обо всех кредитах и других финансовых обязательствах физлица — текущих и закрытых, а также сведения о просроченных платежах.

Такой запрос продавцу проще подавать через «Госуслуги», где также можно узнать, в каких бюро кредитных историй она хранится. При проверке кредитной истории вызвать подозрение должны просроченные платежи минимум за год: их количество, длительность и размеры. Запрос кредитной истории — процедура несложная и бесплатная. Если продавец откажется подавать запрос, это тоже должно насторожить.

2. Как часто менялись хозяева жилья, например, за последние год-два. В выписке из ЕГРН, которую обычно предоставляет продавец, данных о переходе прав на квартиру не будет.

Поскольку такие данные являются общедоступными, выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости покупатель вправе получить сам: обратиться в МФЦ или заказать на «Госуслугах» за небольшую плату. Вызвать подозрение должна слишком частая смена собственника, например, несколько раз в течение года.

3. Проверить на сайте приставов наличие исполпроизводств в отношении продавца. Это принудительное взыскание по обязательствам должника. Оно проводится, когда добровольно исполнять их он не может, поэтому наличие исполпроизводства — признак финансовых проблем человека, ведущих к несостоятельности.

4. На сайтах судов выяснить, участвует ли контрагент в судебных делах, особенно в качестве ответчика. Важен и предмет судебных разбирательств: для вас представляют интерес имущественные споры. 

На сайте суда общей юрисдикции такую информацию можно узнать в разделе «Судебное делопроизводство», набрав в строке поиска фамилию лица. На сайте любого арбитражного суда в разделе «Картотека дел» можно найти данные о делах по фамилии их участников, наименованию суда (например, «АС Томской области») и другим параметрам. На сайтах выкладываются решения и другие документы по делам, данные об обжаловании судебных актов.

Судебные споры — информация открытая, за исключением персональных данных и иных сведений, охраняемую законом. Проанализировав сведения об имущественных спорах с участием продавца, вы сможете сделать вывод о его финансовой благонадежности.

5. Заключить договор титульного страхования. Объектом здесь является право собственности, переходящее от продавца к покупателю, а страховым случаем будет утрата права собственности. Важно проверить, чтобы одной из причин утраты такого права было банкротство продавца. 

Титульное страхование делается на три года (срок исковой давности), страховые тарифы обычно от 0,2% до 1%. Некоторые страховщики оформляют договор титульного страхования только до заключения сделки. А в случае покупки недвижимости в ипотеку заключение договора страхования — обязательное условие банка перед сделкой. 

Следует понимать, что титульное страхование не предотвратит несостоятельность физического лица, если тому есть предпосылки. Но лучше получить денежную компенсацию, пусть и по истечении времени.

6. Проверить содержание договора. В него должен быть включен пункт про гарантии продавца, что отчуждаемое имущество никому не продано, не подарено, в дар не обещано, в аренду не передано, под арестом и иным запретом не состоит, не обременено правами третьих лиц. 

Важен и пункт, где продавец квартиры заверяет, что в отношении него не возбуждено дело о несостоятельности, и что он не собирается его возбуждать.

Недействительной сделку купли-продажи может признать арбитражный суд в рамках возбужденного дела о банкротстве физлица. Если тот не платит больше трех месяцев по своим обязательствам и накопил долг более 500 тыс. ₽. 

Расскажем, что предпринять, чтобы при объявлении продавца банкротом снизить риски оспаривания сделки и обезопасить себя от потери недвижимости.

Основания недействительности сделок названы в Гражданском кодексе. В делах о несостоятельности финансовый управляющий проверит сделки должника за последние три года. Подозрение могут вызвать следующие признаки:

Названные признаки сделки могут говорить о ее мнимости или притворности и привести к подаче финансовым управляющим заявления о признании сделки недействительной в рамках процедуры банкротства. Следовательно, не стоит заключать договор купли-продажи недвижимости с близким родственником, по заниженной цене и если есть информация, что продавец не платит по своим долгам.

Если заявление о признании сделки недействительной все же подано, покупателю придется доказывать свою добросовестность при заключении договора.

Добросовестность — один из важных принципов гражданского права, содержание которого раскрывает и Гражданский кодекс, и Верховный суд. 

В нашем случае суд будет оценивать действия сторон оспариваемой сделки как добросовестные или недобросовестные, исходя из их поведения, учитывающего права и интересы другой стороны и содействующего ей информационно. 

Поэтому проверять продавца по признакам, что мы указали выше, не только рекомендовано, но и необходимо: активные действия покупателя по выяснению финансовой надежности продавца говорят в пользу его добросовестности, а значит, снижают шансы на признание сделки недействительной.

Расчеты по договору лучше проводить в безналичном порядке. Обязательно сохраните все документы, где сумма будет совпадать с ценой квартиры в договоре. Чем прозрачнее расчеты по сделке, тем добросовестнее для суда выглядят стороны.

В прошлом году я купила квартиру в ипотеку. Обращалась к риелтору, так как не было времени на поиск подходящих вариантов жилья. Кроме того, нужна была помощь в выборе ипотечной схемы, банка и т. п.

Услуги риелтора обошлись мне в 50 тыс. ₽. В них входило все, что было нужно, в том числе анализ финансовой благонадежности продавца по документам. Сама я проверила продавца по сайтам судов и базе судебных приставов.

Обязательным условием получения ипотеки было заключение договора страхования, который включал в себя титульное страхование на три года, страхование от несчастных случаев и болезни, а также страхование недвижимости. 

Покупка полиса стала и моим личным желанием. Страховой тариф у меня 0,2%, ежегодно буду платить страховой около 10 500 ₽, а через три года сумма уменьшится примерно на 3 500 ₽ — по разделу «Страхование титула» срок полиса закончится. В остальном он будет действовать до погашения ипотечного кредита.

В моем страховом полисе не указано, из-за чего может произойти утрата недвижимости в результате прекращения права собственности. Но есть ссылка на «Правила комплексного ипотечного страхования» на сайте страховой, где прописаны случаи прекращения права собственности из-за банкротства продавца и приведены ссылки на нормы закона о несостоятельности.  

Пользоваться или нет услугами риелторов и других специалистов — вопрос личного выбора. В моем случае это было оправдано: я сэкономила время и получила нужные услуги.